不動産投資・物件管理 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (26ページ目)

2010年7月10日・7月24日の２回にわたって、東急リバブル株式会社ソリューション事業本部様の研修講師を務めさせていただきました。 ７月１０日 『信託受益権売買契約書のポイント』 （内容） ・信託とは ・不動産信託の仕組み ・なぜ信託が用いられるのか ・信託受益権から現物不動産にする方法 ・現物不動産売買と受益権売買（＋即日交付）の違い ・信託受益権の移転 ・賃貸借の承継・敷金の承継 ・負...（続きを読む）

中沢 誠

（不動産コンサルタント）

不動産投資基本講座　レバレッジ効果について レバレッジ効果とは、「てこの原理」のことです。 不動産投資においては、借入金を活用して、 実際の自己資金以上の投資効果を引き出すことを言います。   レバレッジ効果の具体例 仮に700万円の現金を保有していて、 １．利回り10％のマンションをすべて現金で購入した場合 ２．利回り10％のアパートを自己資金と借入金で購入した場合 で比較を行います（詳...（続きを読む）

真山 英二

（不動産コンサルタント）

以前、現物不動産投資に関するケーススタディ分析をしました。 やはり、広告などでよく目にする表面利回りやNET利回りだけで 判断するのは危険ですね。 投下資本利回りやその方の年収に基づく税率まで考慮した 税引き後の手取り金額で判断することが大切だなと実感。 ケースによっては表面利回りは6.45％とうたわれているのに、 投下資本利回りを細かく計算していくと、2.87％しかなく、 税引き後の手取り金...（続きを読む）

照井 博美

（ファイナンシャルプランナー）

◆　新規物件（おすすめ投資用収益マンションのご紹介）   不動産投資アドバイザーの大林弘道と申します。 コラムと並行して、今日はおすすめの投資用マンションのご紹介を差し上げます。 本来であれば、お客様のご要望を先にお伺いし、それに沿った物件をご紹介するという 「オンデマンド方式」「お取り寄せ方式」にしているのですが、それではよく分からないと いう声も多いのも確かです。 なので、多く...（続きを読む）

大林 弘道

（不動産投資アドバイザー）

不動産投資、人気ありますね。 実際にセミナー等でも、ニーズが高く私自身もお話しさせて頂いていますが 基本的には「注意喚起」しています。   投資ですからリスクはありますし、昨今破綻してしまう人も実際にいるからです。   １年程前から、銀行の融資環境が厳しくなり、不動産投資へのレバレッジが 中々効かなくなってきています。   特に融資条件が厳しいのがワンルームマンション投資と築年数...（続きを読む）

三島木 英雄

（ファイナンシャルプランナー）

・・・2010年3月12日号　EMPメルマガより・・・ 例年3月といえば 引っ切り無しに賃貸募集中の物件の 問合せ電話がかかってくる時期なのですが、 今年は様子が違うようです。 先週ある仲介会社さんが 「2月で賃貸のオンシーズンも終わりでは？」 とお話をされていましたが、 確かに弊社でも3月に入って 急速に問合せの件数が減っています。 ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

・・・2010年2月26日号　EMPメルマガより・・・ 昨日久しぶりに訪問した 赤坂にある某不動産ファンドの運営会社。 夕方のアポイントだったので、 一時間ほど話をして帰る頃には 辺りはすっかり暗くなっていました。 事務所内に残る社員もまばら。 「そういえば、○○さんはいらっしゃいますか？」 と、別の不動産ファンド会社から最近この会社に...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

昨日はアメリカでの公定歩合の引き上げが発表されましたが、その一方日本では政策金利は据え置かれてます。 アメリカでは次のステップへとのことでの引き上げの判断ですが、日本では引き続き緩和的な金融環境の維持を目指すとの事のようです。 通常、投資マンションでは借り入れを起こします。 その際に重要になってくるのは金利動向ではないかと思います。 よく、金利が上がれば不動産が値...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

・・・2010年2月5日　EMPメルマガより・・・ 今朝の日経社会面には 「けじめをつける」と引退を発表した朝青龍と、 「けじめがついた」と続投を表明した小沢民主党幹事長の記事が 両開きで載っていました。 決断の背景にはいろいろあるようですが、 身の処し方というものを考えさせられます。 小沢氏が師事したのが田中角栄氏。 田中氏が首相にな...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

　　　　　　　　　　　・・・EMPメルマガ　2010年1月15日号より・・・ 1/15の日経新聞に 「資産価格崩壊、最大のリスク」という記事がありました。 日本では 「資産バブルっていつのこと？」という感じですが、 記事によると、世界経済フォーラムは 14日発表の「2010年版グローバル・リスク」で、 実現可能性が高く経済的な被害も大きいリスクとして ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

　　　　　　　　・・・EMPメルマガ2010年1月8日号より・・・ あけましておめでとうございます。 曜日の関係で、 いつもの年より短かった今回の年末年始のお休み。 皆様はいかがお過ごしでしたでしょうか？ 4日から始まった株式市場では 日経平均が3日連続で高値を付け（7日はちっと落ちましたが） 幸先のいいスタートを切りました。 ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

日本不動産コミュニティー東京第四支部　２−６ 　 場所：三鷹市公会堂 実施日 全２回（１２時間）コース　６時間×２回 一日目　2010/1/31（日）　09:45-16:30 二日目　2010/2/7 （日）　09:45-16:30 講座終了後は、有志による懇親会を開催予定！ 講座のお申込はこちらからお願いします ...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

アパ・マン事業収支簡易判定 1.建築ボリュームのチェック 当該土地に建築可能な延べ床面積を把握する ２.総事業費の計算 建築コストの概算額を知る ３.年間収入と表面利回りの計算 年間収入を算出し利回りを判定する 1.建築ボリュームのチェック １.建築可能な延床面積を把握する 延床面積(m2)＝敷地面積(m2...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

　　　　　　　　　　　　・・・EMPメルマガ　2009年12月25日号より・・・ ほとんどの会社は28日が御用納めだと思いますが、 弊社は一足早く 28日(月)から1月3日まで 年末年始の休暇とさせていただきます。 （新年は4日から営業いたします。） 今年は、昨年秋以降の急激な景気悪化がそのまま続き、 昨年末に予想したとおり まさ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

　　　　　　　　　　　・・・EMPメルマガ　2009年12月4日号より・・・ 12月に入って いよいよ忘年会シーズンになりました。 今朝の日経新聞にも 「忘年会　ちょっと豪華に4,000〜5,000円のコースが好調」 という記事。 弊社も管理物件に飲食専門の店舗ビルがあり、 シーズンの盛り上がりに大いに期待しているところです。 忘...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

　　　　　　　　　　　・・・EMPメルマガ　2009年11月20日号より・・・ 賃貸市場の現場では、 一時期巷で言われた「都心回帰」とは 逆の現象が起きています。 いままで 「絶対的に賃貸ニーズがあり、入居者募集に困らない」と言われていた都心部が 急激な空室率の上昇と賃料の下落に見舞われています。 その原因は入居者の「都心からの脱出」です...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

入居者が部屋探しの際に『絶対条件』と考える設備です 単身者向け 第１位　　ブロードバンド対応 第２位　　地上デジタル放送 第３位　　ＴＶモニター付インターホン 第４位　　オートロック 第５位　　シャンプードレッサー 第６位　　洗浄機能付き便座 第７位　　ガスコンロ 第８位　　ＣＡＴＶ 第９位　　ＢＳ・ＣＳアンテナ 第１０位　ディンプルキ...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

・・・EMPメルマガ2009年11月6日号・・・ 本日（11/5）、先月13,14日に行われた日銀の 「金融政策決定会合」の議事要旨が公表されました。 すでに新聞紙上等で発表されている通り、日銀はこの会合で 「わが国の景気は持ち直しつつある」という判断を発表しています。 公共投資の増加、内外の在庫調整の進捗、 海外経済の持ち直しを背景に、 製造業...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

まず、基本的なことですが、マンションだと1棟買いはほとんどが中古物件前提になります。 それはそうですね。 地主でもない限り、建築中の支払いのことを考えると、即家賃が発生する中古物件は理にかなっていると思います。 で、ポイントは「頭金不要」というところです。 要するに「満額評価」、登記費用や取得税のことまで考えるなら「オーバーローン」を組める物件ということになります。 ...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

・・・EMPメルマガ2009年10月30日号・・・ 今年8月に 「都心の商業地は早ければ半年以内に、 　遅くとも1年以内に上昇に転じる」 という予測をメルマガで載せました。 その根拠は、 外資系ファンド資金が日本への投資準備を始めていたからです。 その資金が入ってくれば、 少なくとも都心の商業地の価格は上昇に転じます。 しかし、ここに来て...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

・・・EMPメルマガ　2009年10月22日号より・・・ 先日、お客様と 販売中の空室物件を内見に行きました。 その物件の同じ建物に賃貸募集中のお部屋が数室あり、調査してみると 1階（というより半地下）の、しかも電車の線路に面した北向きの部屋が 一番先に入居者が決まっていました。 そういう部屋ですから 当然他の部屋より安い賃料設定でしたが、...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

　　　　　　　　　　　　・・・EMPメルマガ　2009年10月9日号より・・・ CA　＝　Confidential　Agreement（機密保持契約） 最近、詳細な物件情報をいただくときに、 機密保持契約を結ばせられることが、多くなりました。 とくに、ファンド系企業や サービサーがかかえている物件などの場合は 必ずこの「知り得た情報を他に...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

　　　　　　　　　　　　･･･EMPメルマガ　2009年9月18号より･･･ 昨日、決済を終え 事務所に戻った午後3時から3時間ほどの間に、 同じ銀行の違う支店3店から 立て続けに融資先紹介依頼の電話が入りました。 （うち1店は、6時過ぎに 　飛び込みでいらっしゃいました。） すでにお取引のある銀行ですので、 担当者がいることを告げお引取り願...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

昨日は鳩山内閣が発足ということで、まことにおめでたい限りです。 第4回目の本日は、民主党のﾏﾆﾌｪｽﾄより社会福祉政策を見ていきます。 しかし、ここでは字数制限もありますので、その中でも問題になりそうなのものを二つ抜粋します。 ○中学卒業までの子ども１人当たり年31万2000円（月額2万6000円）の「子ども手当」を創設する（平成22年度は半額）。 ○被用者保険と国民健康保険...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

リーマンショックから早一年。 「100年に一度」と言われた経済危機の中、 いまだ日本経済は復活の糸口が見えず、 混迷の状況から抜け出せない状態にあります。 その中にあって、マネーの世界では すでに新たな動きが始まっています。 昨日『NHKスペシャル（金融危機1年　世界はどう変わったか）』 という番組が放映されました。 すでにマネーの世界...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）