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- 中村 嘉宏
- 株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
- 東京都
- 宅地建物取引主任者
本日（10/15）の日経新聞朝刊に
『首都圏 底打ちの兆し』の見出しで、
不動産経済研究所が14日に発表した
マンション動向調査の結果が掲載されています。
「9月の新規販売戸数が
25ヶ月ぶりに前年同月を上回った」
という内容。
販売戸数が上向いただけでは
「回復の兆し」とはいえませんが、
5月以降契約率も「好調」とされる7割を超えて推移しており、
販売在庫数も9ヶ月連続で減少しているところを見ると、
最悪期は脱し、若干薄日がさしてきたという感じはします。
以前のメルマガでも書きましたが、
都心の億ションでは
完売物件が出始めています。
また、最近は都心から離れた
一次取得者層向けマンションの販売も上向いてきています。
郊外型大規模物件を得意とするフージャースコーポレーションでは、
ここに来て自社分譲マンションが
次々と完売しているといいます。（住宅新報10/13号より）
マンションが売れ始めると、
デベロッパーは用地の取得に動くようになります。
実際、大手を中心に
用地取得目標をこの9月以降大幅に上積みしています。
本来はこういう状態になれば、
用地取得合戦の影響で住宅地の地価も上昇に転じるのですが、
金融機関の融資が大手・準大手のみに限られており、
中小デベは資金難からマンション用地購入に参加できていないため、
地価への影響はそれほど大きくないと思われます。
土地価格が下がっているうえに建築資材や工事費も下がっており、
今後販売されるマンション価格は
かなり抑えられたものになると思います。
雇用や所得減の影響で
マンション購入希望者数は大幅に落ち込んでいると予想されますが、
供給戸数も通常の半分以下
（ここ数年の首都圏の平均的な年間供給戸数は7-8万戸）まで下がっており、
価格も以前より2割ほど安く供給されるので、
当分は契約率も7割以上で推移し
数字上は「好調に推移」しているという状態が続くと思われます。
投資用マンションはどうかというと、
首都圏での年間供給はここ数年7-8000戸で推移していましたが、
おそらく今年はその3割程度（まったくの感覚値です）に
とどまるのではないでしょうか。
販売価格も
ピークの1-2割減になっています。
今後、マンション販売がこのまま本格的な上昇に転じるためには、
「雇用」と「所得」の回復が不可欠です。
この2つが低調のままでは
マンション購買者は増えませんし販売も上向きません。
賃貸入居者の賃料支払い能力も増えないので、
賃料収入を基盤とする投資用マンションも
価格の頭打ちと販売の低調が続くと思われます。
株式会社イー・エム・ピー
代表取締役 中村嘉宏：談
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