忘年会で不動産投資の話が出たときに。 - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

中村 嘉宏
株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
東京都
宅地建物取引主任者

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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)

閲覧数順 2016年12月04日更新

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忘年会で不動産投資の話が出たときに。

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           ・・・EMPメルマガ 2009年12月4日号より・・・


12月に入って
いよいよ忘年会シーズンになりました。

今朝の日経新聞にも
「忘年会 ちょっと豪華に4,000〜5,000円のコースが好調」
という記事。

弊社も管理物件に飲食専門の店舗ビルがあり、
シーズンの盛り上がりに大いに期待しているところです。


忘年会の席では

「俺なんか不動産に投資してえらい損をしちゃったよ。
 毎月の家賃はローンで消え、
 売ったときには買ったときより下がっちゃってえらい目にあった。」

なんて話が出るかもしれません。

そんな時、
「そうか、不動産投資って儲からないんだ。損をするんだ。」
と単純に思わないでくださいね。

とくに、
これから不動産投資を始めようと思っている投資家サンは
情報収集に熱心なあまり、ご友人の言葉を
ついつい鵜呑みにしてしまうこともありますから・・。


実は、その方は結果としては
非常に良い投資をされたかもしれません。

不動産にしても株にしても、
投資が成功したか否かは
投資を手仕舞いした時(すなわち売却した時)に確定します。

株の場合は配当が少ないため、
ほとんど売却と購入の金額の差で儲かったかどうかが判断できますが、
不動産の場合は株ほど単純ではありません。


仮に1000万円の物件を
頭金100万円、ローン900万円で購入したとします。

月の家賃は7万円で
管理費などを除いた純粋な手取りは6万円(年間収益70万円)。

900万円のローンの
毎月の返済は約5万円(期間20年、金利3%)、
それに固定資産税(年5万円)、原状回復費などの按分(年5万円)で
年間支出は70万円。

年間の収支はトントンで
この物件を5年後に900万円で売ったとします。

単純にこれだけの話だと、
先ほどのように「損した」というだけの話になります。


ところがここからがミソです。


5年後のローンの残債は約720万円。
900万円で売ったので手元に180万円が残ります。

頭金100万円を除くと純粋な収益は80万円。

5年間の投資期間ですから
年間16万円の収益になります。

100万円の資金で年間16万円の収益。
利回りは16%です。

今の時代
16%の利回りの金融商品というのはめったにありません。
結果としては
非常によい投資をしたということになります。

(仮に買った値段で売れた場合36%の利回りになります。)


この話は非常に単純化した話ですが、
一見損したように見えても
実は成功しているというケースがあるように、
人の話は割引いて聞く必要があります。


もっともプロの投資家は
NPVやIRRといった、期間収益や売却時を
現在価値に割引いて考えるDCF法という計算方法を基に
投資判断を行っています。

「割引」でも
このような難しい話を持ち出すと
おいしいお酒もまずくなるので、
酒の席では話に出さない方が無難です。


余談ですが、私は同じ割引でも
「ぐるなび」の割引はよく利用させてもらっています。
(こういう駄洒落も場を寒くするので要注意です。)


       株式会社イー・エム・ピー
       代表取締役 中村嘉宏:談




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