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- 中村 嘉宏
- 株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
- 東京都
- 宅地建物取引主任者
今年8月に
「都心の商業地は早ければ半年以内に、
遅くとも1年以内に上昇に転じる」
という予測をメルマガで載せました。
その根拠は、
外資系ファンド資金が日本への投資準備を始めていたからです。
その資金が入ってくれば、
少なくとも都心の商業地の価格は上昇に転じます。
しかし、ここに来て
「早ければ半年以内」という予想は
かなり雲行きが怪しくなってきました。
不動産価格が上がるための
主な要因は2つあります。
一つは、
景気が良くなって物価も金利も上がり、
インフレが予想されること。
もう一つは、
金融機関が不動産への融資を積極化するなど、
不動産に資金の流入があること。
バブル崩壊後の
不動産価格下落に歯止めをかけたのは、
外資系不動産ファンドの資金流入でした。
最近の新聞では
「長期金利の上昇」が報道されるようになりました。
原因は
新規国債の大量発行による債券価格の下落懸念にあり、
景気回復による
資金需要の増大によるものではありません。
（いわゆる『悪い金利上昇』です。）
短期金利は
まだ上昇の気配はありません
（というより日銀が上げないでしょう）が、
長期金利は
今後まだ上がっていく可能性があります。
ここに来ての金利上昇は、
回復の兆しがまったく見えない日本経済にとって
強烈なダメージを与えかねません。
ましてや
「先行き金利が上がるから、
早めに土地を買って建物を建てて、設備投資をしよう」
などという動きは
今の日本では皆無でしょう。
日本の不動産価格は、
銀行の融資姿勢に大きく左右されます。
過去の推移の資料を見ると、
銀行の融資残高が増え始めた3-6か月後に
不動産価格も上昇を始めます。
しかし、いま日本の金融機関が
貸し出しを増やせる状況にはありません。
株価の低迷、貸倒損失の増加で、
銀行の自己資本比率は
金融危機時代の水準に近づきつつあります。
（すでに一部の金融機関では、
実質自己資本がマイナスになっているとの話もあります。）
一方、世界的には
自己資本比率の引き上げなど、
金融機関に対する規制は強化される方向にあり、
各金融機関は来年の決算期（3月）に向けて
貸出残高を急激に圧縮（貸し渋り、貸しはがし）する方向に
動くだろうと思われます。
（亀井金融相のモラトリアム法案が、
この動きにどれだけ抑止力を発揮できるか・・・）
上記のように、経済環境からして
不動産価格が上昇に転じる余地はまったくなく、
今後も下がり続けるだろうと予想されます。
金融機関の動き次第では、
昨年末から今年前半に起こった、
『不動産投売り』が再現されることも予想されます。
先日、ある不動産ファンドの会社を訪問した際、
その会社のアセットマネジャーは
「いつでも資金投入の準備は出来ている」
とおっしゃっていました。
しかし、
「今はまったく買っていない」
理由は
「もっと不動産価格は下がる。
買い場はもっと先に来ると読んでいる」からだそうです。
株式会社イー・エム・ピー
代表取締役 中村嘉宏
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