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- 中村 嘉宏
- 株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
- 東京都
- 宅地建物取引主任者
連休中に日経新聞に連載された『地価底冷え』という特集を
お読みになった方も多いと思います。
『地価底冷え』という、それこそ“底冷え”するような題名からは、
不動産価格が軒並み下がっている印象を受けますが、
記事にもある通り実態はすでに底打ちや上昇に転じたエリア、分野もあります。
（以下は首都圏での状況です。）
まず、下がっているエリアの代表は都心の住宅地。
このエリアはマンションデベロッパーの用地取得動向が
地価に大きく反映します。
現在は、金融機関の融資が厳しくなっているため、
用地取得がストップしており地価が上がらない状況です。
金融機関の融資姿勢に当分変化はないと思われるので、
今後もこのエリアの地価は上がらないと予想されます。
一方、下げ止まったのは都心の中心部。
このエリアの価格は、
オフィスビルの賃料、ビル売買の動向に影響を受けます。
すでに都心の第一級ビルでは
賃料の値下げによって空室率が改善してきており、
それに伴い賃料も落ち着いてきています。
また、リートなどは地方物件を売却し、
その資金で都心のビルに投資を集中させており、
この動きは今後も続くと予想されています。
ただ、すべてが下げ止まっているわけではなく、
投資対象として立地に優れたグレードの高い優良な土地・物件だけが
価格を維持、もしくは上昇させています。
下落から上昇に転じているのが都心周辺の住宅地。
4000万円まで新築戸建てが供給できる地域は、
不動産業者の用地確保競争が激しく、地価は上昇しています。
3000万円までの中古戸建ても売れています。
ただ、駅から遠い物件や相場より高い物件はこの類ではありません。
中古マンションも売れ行きがよく、価格も上昇しています。
特に利便性の優れた
3000万円以下のファミリー中古物件は品薄気味です。
これも立地が劣ったり
価格が相場より高い物件の動きは良くありません。
最後に投資用マンションですが、
優良物件で価格が相場より安いものは売れていますが、
品薄状態から価格が上がっているということはありません。
新聞記事に
『販売業者も在庫がないみたいだ』
という投資家のコメントが載っていますが、
どちらかと言えば売り物件はダブついていると思います。
不動産会社から毎日のようにかかる「物件を売りませんか」という電話は、
“安く売ってくれる”売主さんを探しているだけのことで、
決して物件が不足しているわけではありません。
物上げ専門の業者さんは、
市況にかかわらず以前から同じことをやっています。
（市況が良くない分、電話をかける件数や時間は増えているかもしれません。）
新聞記事にある
「中古マンションの価格がじわりと上昇をはじめた」のはファミリータイプの話で、
私自身は、投資用のワンルームの価格は
まだ上昇基調にはないと感じています。
株式会社イー・エム・ピー
代表取締役 中村嘉宏：談
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