不動産投資・物件管理 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (29ページ目)

【I総論】 コンサルティング活動とコンプライアンス（法令遵守） １.賃貸経営実務検定と倫理 ２.賃貸経営実務検定とは ３.級別資格とマスター認定の違い ４.J-REC倫理規定 ５.関係業法の遵守 社会経済の変化と今後の賃貸経営 １.人口動態と需給予測 ２.入居対象者の多様化と需要予測 ３.景気と投資の関係 ４.時代と共に変...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

１月１０日に一般財団法人日本不動産コミュニティー(Ｊ-ＲＥＣ)設立総会がありました。 　 一般財団法人日本不動産コミュニティーの事業 １.「人と不動産の健全で良好な関係を実現する」という理念に即して行われる各種学習活動に関する研究と情報の提供、及び監修、認定。 　 ２. 不動産の取引、管理。賃貸経営に関する研究会、講習会の開催。 ３. 機関紙等の発行。 ...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

・・・EMPメルマガ2009年1月16日号より・・・ 製造業各社では、需要の急減を受けて 工場の操業を一時休止し、その休業日の基本給を 一部カットする動きが広がってきたそうです。 ワークシェアリングで雇用を維持しようという反面、 実質的には賃金カットです。（15日日経朝刊） 賃金が下がると購買力が下がり、 ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

不動産投資とは直接的に関係がありませんが「ドル帝国の崩壊」という本をご紹介。こちらはマイケル・S・コヤマ氏というワシントン大学名誉教授が書かれた「小説‐フィクション」です。フィクションの割に著者の専門が経済成長(マクロ・貿易・組織)や日本経済や経済史という事で中身はかなりの本格派です。 英語で書かれた内容を訳した様なので原書は何時出版されたかと調べてみても原書が出版されている様には思えま...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

以下にIPグローバルというグローバルに展開してる不動産会社の出したリポート簡略をご紹介します。日本に関してこちらも相対的に強気でしたので、ご紹介します。2009年の不動産市場の予言という内容です。株式市場が不安定な動きをする中で特に日本への不動産投資は「質への逃避」flight to qualityの観点から注目されています。 https://www.ipglobal-ltd.com ...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

新年が始まりました。 今年ほど 「今年はどのような年になるのだろう？」と気になる年は ここ数年無かったような気がします。 選挙の年でもあり政治は混乱、 景気は確実に（ほぼ100%と言っていいくらい） 悪くなるのは十分予測できます。 ただ、「先行きが見えない」不安と言うよりは、 「どれくらい悪くなるか、いつまで続くのか」 という...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

不動産投資の失敗談を一つご紹介。個人で購入して4年ほど持っている物件ですが、市場環境が強かった事もあり物件調査が甘かった為エアコンの状態を十分把握してませんでした。 1，2階の店舗と上層部の事務所部分に分かれたビルですが、店舗部分はエアコンは別々だったのですが、事務所部分は全体がつながっているタイプのエアコンでした。それがどうもあまり手入れが良くなかったのですが、事前に把握できませんでし...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

数年前に店舗物件を購入された方のお店のご紹介です。テナント収益だけを狙う不動産投資ではなく、ご自身で店舗運営を行い奮闘しながらも何とか軌道に乗せられている人の例です。高島屋への商品の提供も決まり徐々に成功を収めておられます。 購入された物件は港区三田5丁目の三田ハウスという重厚なビンテージマンションの区分物件です。このマンションの一階店舗部分が売りに出ておりこちらをご紹介しました。駐車場...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

はじめまして。 株式会社えんの尾野信輔と申します。 今回、不動産投資の専門家ということで、こちらに参加させていただくことになりました。 不動産投資に関しては、基本的には中・長期投資になり、対象物件の立地や金融機関の融資条件、国や自治体の政策など様々な条件が絡んでくることから、不動産に関する知識だけではなく、金融知識や景気動向など横断的な知識が必...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

住宅を買われる際にはお客様は殆ど新築を好まれます。分からないでも無いのですが、ちょっと賢く立ち回ると経済的にだいぶ楽に住宅ローンの返済を減らす、もしくは他の収入で返済をまかなう事ができます。よくよく考えてみると例え新築の家を買っても新築が新築であるのはほんの数年です。 数年経って来るとそこら中汚れが目立ってきたりして来ます。考えようによってはそのほんの数年の新築である期間の為に多くの人は数千万...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

あけましておめでとうございます。本年も良き年でありますように。 2009年の不動産投資戦略を元旦でありますので提示したいと思います。2008年を総括すると「変」という漢字が選ばれたかと思いますが、不動産市況に関しては「乱」だとか「崩」という字が適切と思われます。http://sankei.jp.msn.com/culture/academic/081212/acd081212141500...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

「連帯保証人制度」という日本の制度がどうも馬鹿げているなと思う今日この頃です。（世界的にもあまり融資で保証人を求められることがないからです。） 弊社では外国人のお客様とも取引がありますが、良く見受けられるのが旦那さんが外国人で奥様が日本人というカップルの場合です。奥様が日本人である事で配偶者ビザや永住権取得者であって外国人であっても有利に融資を受けられるのですが、問題は奥様の連帯保証を得...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

・・・EMPメルマガ2008年12月19日号より・・・ 先週、以前勤めていた会社の忘年会に参加しました。 毎年12月の第２水曜日、当時審査部に属していたメンバーが 忘年会を兼ねた同窓会に集まります。 その会社は、親会社の支援により債務をすべて返済し数年前に清算。 参加者も出向元の銀行に戻ったり、 外資系金融機関に転職したり、 個...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

・・・EMPメルマガ2008年12月12日号より・・・ 前回に続き日経新聞主催の『不動産ファイナンスフェア』の講演会から、 今回は藤巻健史(株)フジマキジャパン社長の講演の感想をご紹介します。 話の内容を要約すると、 ・国債残高（国の借金）は848兆円あり、この10年で2.5倍に膨れている。 ・これだけの借金があれば、日本経済は持...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

あけましておめでとうございます。本年も良き年でありますように。(年初にアップするの忘れてました…） 2009年の不動産投資戦略を元旦でありますので提示したいと思います。2008年を総括すると「変」という漢字が選ばれたかと思いますが、不動産市況に関しては「乱」だとか「崩」という字が適切と思われます。http://sankei.jp.msn.com/culture/academic/0812...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

写真は以前撮った港区白金台近辺の写真 株式や債券の投資においてオプション取引という物がありますが、それは時間的価値と本源的価値の合計額である金額の売買によって成り立っております。いわば、時間というものがお金の価値に換算されて売買されているわけです。 不動産投資において良い納得できる物件を購入する事は非常に重要である一方完璧を求めすぎて時間を敵に回してしまう方がおります。年収が１...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

投資用不動産を資産として所有している資産運用法人のM&Aのお話です。資産運用法人の売買において資産税の専門家である税理士にも何度か相談していますが、こういった資産運用法人の売買は場合によっては相続税の節税につながります。現金でそのまま相続するよりも不動産、それも土地の上に建物がある不動産を相続した方が評価額が下がるのはご存じかと思います。それを一歩進めるとその様な物件を所有している資産運用法人を購...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

任意売却物件が最近増えてきております。昨日も３件程もらったのですが、某中堅デベロッパーが資金を潤沢にしておきたいという事で売りに出した売却案件でした。 抵当権の設定額の低い物件等を資金繰りに苦しくなった先はまず先に売却しますので、その様な物件が一番価格交渉が行いやすく買主にメリットがあります。 例えば提示の売却額が３億の物件でも抵当権が１億５０００万の物件と抵当権が２億５０００...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

日銀短観が発表されどれも厳しい内容でしたが、不動産投資に関係のあるファイナンスデータをご紹介します。まず企業の資金繰り指数ですが、楽であると答えた企業から苦しいと答えた企業の指数が大企業でも2008年の9月から比べて8ポイントも悪化、中堅、中小企業は既にかなり厳しかったのでその悪化幅は−5ポイントと−4ポイントという内容でした。 また、金融機関の貸出態度指数ですが、こちらが大幅に悪化して...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

不動産投資において現在投資用ローンが非常に出づらくなっております。そんな中で順張りで貸し出しをあまり伸ばして来なかった地銀や信用金庫や信用組合が意外と投資用ローンの出し手として有力になって来ております。都銀は有価証券残高が高く、特に持合い株式の比率も高いために現在の様な 証券市場が暴落している時期には融資スタンスが非常に厳しくなります。また、直近の日経新聞でも取り上げられていましたが日本郵船等...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

東京を中心とする首都圏での不動産投資に関して地方の方に問い合わせを受ける事が多々あります。その際、誰でも知っている駅の物件は売りやすいのですがそうでないと見向きもされないケースがあります。また、埼玉や千葉県等の駅から近い利便性の高い物件でも馬鹿にされて検討されないケース もあります。一方、そういうエリアの中に非常に安定度の高い投資エリアがありお宝物件を探し出せる事もあります。 考え方...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

高円寺に住みたいと弊社バイトの20代前半の子に聞きました。古着屋さんが集まっていて、若者に人気のあるお店があって、何となく雰囲気が良くて、新宿に中央線で一本で出れるのがその理由だという事です。高円寺だけの事を紹介しているHPもあります。http://www.koenji-navi.com/ 高円寺駅は 阿佐ヶ谷、荻窪、西荻窪等と同じ杉並区の駅です。飲食店、カフェ・バー、生活雑貨、ホビー＆...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

12月8日付のインターナショナルヘラルドトリビューンにブルガリの記事が出ていました。http://www.iht.com/articles/2008/12/08/business/08luxury.php 高額ブランドであるブルガリでさえも金融危機の影響をこの20年になかった様な打撃を受けているとの事です。利益が44％下落して、株価は一年ほど前の半分以下に下落したそうです。現在富裕層と言われる...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

購入されたもしくはこれから購入する賃貸マンションの入居率をアップするヒントをご紹介します。賃貸マンションの入居率をアップするのに良く使われるのが敷金礼金をゼロにカットするという方法があります。また、仲介手数料を少なくするとか、フリーレントを付けるなどの方法もあります。ただ、これらの方法は一時的に入居率をアップさせますが永続性に乏しい物です。 そこで良く賃貸募集者がリクエストして来て実際に...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

高配当銘柄への株式投資は数字の上では不動産投資に近いレベルになってきました。株式投資に際して配当利回りを参考にして投資されている方がおられるかと思いますのでその高配当利回り銘柄投資と不動産投資の違いを簡単にご説明します。キャッシュフロー投資で如何に不動産投資が安定しているかご理解いた頂けると思います。 本日の株価情報で（クイック野村版）で日経225採用銘柄の中での高配当銘柄をスクリーニン...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）