神奈川県横須賀市の 中古マンションを共有名義で購入後、 離婚をしました。 住宅ローンの名義人は前夫で そのマンションには前夫が住み 住宅ローンを支払って行くことで 話がついていました。 今思えば離婚のときに 整理しておけばよかったのですが わたしが連帯保証人になったままでした。 そんな状態でもう５年も前の離婚ですから 忘れていたのですが、 先日、前夫が住宅ローンを残したまま 自己破産をすると...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

不動産シリーズの前回のなかに(地図について紹介しました)の中に、都市計画図が有りました。また、土地の売買でトラブルが起きる市街化調整区域という文言をお聞きになったことがあると思います。今回はこのことを説明致します。 都市計画とは一言でいえば「住みよい街づくり」のことを指し、その目的のため、都市計画法が制定されています。 住みよい街づくりは、日本全国あらゆるところで必要があるものではありません。山...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

ハワイはリゾート地という土地柄、ホテルコンド（コンドテル）と呼ばれるコンドミニアムとホテルがミックスされた不動産物件があり、以下の物件がこれに当たります。 １．アラモアナホテルコンド ２．ルアナアットワイキキ ３．ワイキキショア ４．ザ・バンブー ５．パシフィックモナークホテル ６．ワイキキバニヤン ７．ワイキキサンセット 等々。 これは、オーナーが使用しない間、ホテルに自分のユ...（続きを読む）

岡村智恵美

（不動産コンサルタント）

＜事例＞ＡさんとＢさんは、Ａさんが長期にわたり保有しているＸ土地500㎡ とＢさんの保有しているＹ土地350㎡との交換を話し合っています Ａさんの土地は、バブル期以前から保有している土地ですがＢさんの土地は 2年前に取得した土地です ＡさんとＢさんは、地目がいずれも宅地で時価もほぼ等価なので交換の特例 が適用できると考えています。 しかし、ＢさんがＸ土地を2年前に取得していて、そのことについ...（続きを読む）

近江 清秀

（税理士）

昨日、個別相談（年金大家ノウハウ取得会）の事例です。 この方は、とても慎重なサラリーマンの方です。 でも、これはごく普通のこと。一般の人なら、大抵の人がこの様に慎重になります。 よくサラリーマンで不動産投資ができる人は、「年収が高い人」とか「自己資金が豊富な人」だといわれます。 しかし、私がサポートをしている人たちは、決してそんなことはありません。 年収が高いわけでもなく、自己資金が準備...（続きを読む）

大長 伸吉

（不動産投資アドバイザー）

福岡県福岡市・福岡市周辺の方の 住宅ローン問題無料相談会を行います。 ７月１１日（水曜日）・７月１２日（木曜日） 福岡県福岡市の方又は、 福岡県福岡市周辺に在住の方の 「住宅ローン問題」の無料相談を受け付けます。 個別相談になりますから、予約が必要になります。 ご希望の方は相談内容と連絡先を明記の上メールするか、 下記フリーコールまでお電話ください。 ――――――――――――――――――――...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

　まず変動金利ですが、これは据え置きとなりました。６月１４～１５日に日本銀行で開かれた、金融政策決定会合でもゼロ金利政策が全会一致で決定されるなど、現在は金利を引き上げる環境にはありません。 　日本銀行は、１％程度の物価上昇率が見込めるまでは、ゼロ金利政策を続ける考えをより明確にしましたが、４月２７日に公表した最新の政策委員の見通しの中央値では、物価上昇率が１２年度は0.3％、１３年度は0....（続きを読む）

沼田 順

（ファイナンシャルプランナー）

最近では、マンションの投資とは別に、アパートを１棟購入して投資対象とする場合がある。 地方都市でアパート1棟買いして、上手くいったなんていう話が書籍であるとついつい見てしまう。 内容を見れば、本当に儲かっているのか？と疑問に思うことも… アパート経営はその目的が明確であることが重要である。 その多くは、以前から土地を所有していて、相続税や固定資産税...（続きを読む）

寺岡 孝

（建築プロデューサー）

先日、私が長年育った自宅を売却しました。 里帰り出産で母親の実家である奈良県で生まれた私は、幼稚園に入る前まで私は社宅で過ごしました。そして幼稚園入園と時を同じくして、父親の両親が住んでいた平屋を増築し、このたび売却した自宅に引っ越しました。1階におじいちゃんとおばあちゃん、2階に両親と私、妹、弟の7人で住んでいました。建坪30坪もない（恐らく20坪位）2階建てに良くそんなに大人数で住めたものだと...（続きを読む）

楯岡 悟朗

（不動産コンサルタント）

皆様が不動産をお調べになる際に、まず頭に浮かぶのは不動産登記簿の謄抄本(登記事項証明書等)かと思います。実は法務局(登記所)には、図面が保管されていますので、お調べになりたい土地の図面も閲覧が可能です。 図面とは、不動産登記法14条で、土地の位置、区画を明らかにする地図おやび建物所在図を登記所に備えておくこととしています。 不動産登記法14条に基づく地図を14条図面と言いますが、実際には備え付け...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

７．中間金の支払い 手続きの６までに不満がなく、このまま契約を続行する場合、中間金をエスクローに預託する。 害虫駆除の報告書やホームインスペクションの報告書を検討し、これらに不満がある場合、買主はここで契約を破棄することができます。 ８．ローンの承認 ローンを組む場合は、ローンの承認が取引成立の前提となるので、ローン申請は物件を探す前に済ませ、「事前承認書」(プリクォーレター)を取得し、オ...（続きを読む）

岡村智恵美

（不動産コンサルタント）

株主が有する権利の１つで，株式会社に対して自己の所有する株式を公正な価格で買い取ることを請求することができる権利をいう。当該権利を行使できる場合については，会社法で定められている。行使できる場合の具体例としては，株式の譲渡制限をする場合，事業譲渡，合併等がある。 株式買取請求権は，上記の株主に重大な影響を与える会社の一部の行為について多数決で強制的に実現されてしまうことから，決議に反...（続きを読む）

東郷 弘純

（弁護士）

衆院で消費増税が賛成多数で可決されました。 これで、事実上2014年4月に消費税が8％、15年10月に10％に引き上げられることが決定しました。 不動産に関しては、土地は消費税が非課税となっていますが、建物には課税されます。 3000万円の住宅を購入するとすれば、10％の消費税だけで300万円になります。 一般の会社員の年収にも匹敵するくらいの大きな税負担となります。 当然ながら、今後は、...（続きを読む）

前野 稔

（ファイナンシャルプランナー）

このマンションをお探しの4人家族の お客様がいらっしゃいます。 ○○小学校の学区のお子様が二人と ご主人は趣味が自転車ですので バス便のマンションでも大丈夫です。 予算は3000万円で現金購入です。 このマンションを至急でお探しです。  とまあこのようなチラシ広告が ポストに投函されていませんか？ このようなチラシの内容は ●具体的な物件名 ●高めの予算 ●購入者の具体性 ●購入者のストーリー...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

★☆　土・日曜も分譲マンションの契約・解約に関するご相談　受付中！　☆★ ＊土・日・祝日でもご自宅、現場に出張してご相談、同行をいたします。＊   新築分譲マンションの購入前に色々相談したい！ できれば、専門家に毎回打合せに同行してほしい！ マンションを契約したいけれど、ローンの返済が妥当か不安？？？ 契約を解除したいが、どうしたらいいか教えてほしい！ 重要事項説明書や管理規約がよく...（続きを読む）

寺岡 孝

（建築プロデューサー）

前回のコラムで、登記簿に書かれている内容、例えば所有権は表題部甲区に記載されるなどはお解り頂けたかと思います。今回は登記の種類についてその内容を紹介します。 皆様が、新しく家を建てた場合に、登記するのを【保存登記】と言います。 保存登記は、住宅の新築など、初めてする所有権の登記で、原則として表題部に自己または被相続人が所有者として記載されている者だけが申請することができます。 重要な点はこの登記...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

は不動産登記簿の閲覧と交付は誰でもできます。弁護士・司法書士などの資格保持者や不動産会社の社員など、不動産に係る仕事についている方でない、誰でもが可能です。 もし、購入したい土地や建物(中古住宅等の候補がある場合には、必ず交付を受けることをお薦めします。何も無ければ宜しいのですが、所有者のめまぐるしい変遷、抵当権が複数ついている等が判明するケースもあります。不動産は高額な買い物です。少しの費用と...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

こんにちは、弁護士の東郷弘純です。 今日はよくあるご質問を事例形式で紹介致します。 Ｑ：当社は、ビジネスホテル事業を展開しています。今後、出店を増やすにあたり、経営不振のＡ社の不動産事業を事業譲渡により譲り受けたいと思っています。ただし、Ａ社の負債を引き継ぎたくありません。この時の注意点を教えてください。 事業譲渡によって、譲渡会社であるＡ社の債務は原則として移...（続きを読む）

東郷 弘純

（弁護士）

Ｑ：ハワイに不動産購入を考えていますが、物件を購入する前に何かしておくべきことはありますか？ Ａ：まず、「現金で購入するか」、「ローンを組んで購入するか」をお決めください。 Ｑ：現金で購入する予定ですが、その場合、何か注意事項はありますか？ Ａ：現金で購入する場合は、オファーを入れる際に、その物件を購入するだけの資金があることを証明する必要がありますので、取引銀行にその旨を話し、「資金証明書...（続きを読む）

岡村智恵美

（不動産コンサルタント）

インターネットを検索すると NPO法人、特定非営利活動法人で任意売却業務を行っているところがあります。 他人さまの商売にけちをつける気はありませんが 以下のような相談をいただきましたので 自分でも詳しく調べてみました。 その NPO法人、特定非営利活動法人 の ホームページが以下のようになっていました。 「NPO法人○○相談　特定非営利活動法人　費用は無料」 われわれは非営利法人です。 ...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

中小自営業者向けに貸付けを行う金融業者。融資にあたって不動産，株券，手形，ゴルフ会員権等の担保をとったり，連帯保証人をつけたりする場合が多い。公正証書を作成することもある。 （続きを読む）

東郷 弘純

（弁護士）

こんにちはリヴァックスの巻口です。 本日は不動産アービトラージについてお話しします。 アービトラージとは裁定取引のことです。市場間の価格差を利用することで、 リスクなしに利益を得られるサヤとり行為のことを指します。 日本史の教科書で習った幕末の金銀比率の話は有名なので皆さんご存知だと 思います。当時日本の金銀交換レートは1対5、対して国際標準は1対15と 大きく乖離していたため、日本に...（続きを読む）

巻口 成憲

（ファイナンシャルプランナー）

史上まれにみる住宅ローンの低金利と、相続件数の増加で不動産を取得する方達が増えています。FP相談の中でも重要な不動産にかかわる基礎的な知識について、述べてまいります。 不動産を翻訳すると英語ではReal estate(実際の財産)と訳されます。本当の資産だと云う意です。不動産以外は動産になります。日本の民法では、土地および定着物とされています(民法86条の1項)。また、同条2項で不動産以外は動産...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

北海道札幌市の方の任意売却の取り引きが北洋銀行岩見沢中央支店でありました。 失業してしまい、それがもとで離婚になり、 すでに自己破産されていました。 本来ならこの北海道札幌市の方は自己破産していますから、 このままにしておけば債権者は 競売にかけて回収する事になるのですが実は、 共有者兼連帯保証人に別れた元奥さんの 父親がなっておられたのです。 この父親にはローンを払い終わった自宅があり ほってお...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

台風が心配ですね～ ６月のセミナーのお知らせです 〇地主さん向けセミナー 日時：６月２８日（木）１０：００～１１：３０ 場所：ホテルカデンツァ光が丘 主催：東京ガスライフバルTAKEUCHI 株式会社 テーマは、 「税理士兼業大家が語る、 確定申告から学ぶアパート経営成功術」 以前、不動産投資家さん向けに確定申告を使った分析、経営計画の立て方...（続きを読む）

渡邊 浩滋

（税理士）