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楯岡 悟朗
楯岡 悟朗
(不動産コンサルタント)
森田 芳則
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閲覧数順 2016年12月08日更新

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不動産登記の申請手続きについて

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昨日は登記の内容について、述べてまいりました。では、登記の申請手続きについはどの様にするのでしょうか。
7年前の平成17年3月7日施行で不動産登記の改正がありました。オンライン申請(電子申請=電子情報による情報処理を使用した申請)が導入されました。

登記は原則として、当事者(代理人でも可です)の申請または官公署の食卓によってなされまい。つまり、物権の変動が生じても、当事者が申請しなければ登記がもなされないことになります。また、たまたま登記官が物権の変動を知ったとしても申請が無ければ、職権によって所有権移転の登記することもできません。

例外は、表示に関する登記には申請義務があり、新たに生じた土地または表第登記がない土地の所有権を取得した者、新築した建物をまたはマンション等の区分建物以外の表第登記が無い建物の所有権を取得した際には、その所有権の取得の日から1ヶ月以内に、表第登記をしなければなりません。

また、土地や建物が焼失した時は、表題部所有者または所有権の登記名義人は、その焼失の日からを1ヶ月以内に当該土地や建物の焼失の登記をしなければなりません。

これを怠ると10万円以内の過料に処せられます。また、表題に関する登記は、登記官が職権で行うこともできます。

何故、このようになっているかは、宅建主任の勉強をした際に、税金(固定資産税など)に係るベースになるので、罰金をかしても登記を薦める、との事でした。確かにそれ以外の登記は税収の税収に余り影響を与えません。

登記は原則、登記権利者と登記義務者が共同して申請することになっています。これを共同申請主義と言います。片方だけの申請で登記をした場合には、登記の真正を担保出来ないためです。この原則が無ければ、例えば、親の承諾を得ないで、子どもが自分名義で登録してしまう。悪人が他人の土地を勝手に自分の物にしてしまう等ができてしまいます。

登記権利者とは、権利に関する登記をすることで、登記上直接利益を受けるものを云います。例えば、売買の時の買主です。間接に利益を受ける者は除きます。

登記義務者とは、権利に関する登記を行うことで、登記城直接に不利益を受ける登記名義人を云います。例えば売買の際の売主です。

この共同申請には例外があります。
裁判で登記すべきことを命ずる確定判決による登記。
相続または合併による権利の移転の登記。
登記名義人の氏名等の変更の登記(結婚で姓が変わった時等です)、または更生の登記。
所有権保存の登記(元にする登記なので片方しかいません)。
仮登記義務者の承諾があるときおよび仮登記を命ずる処分があるときの仮登記。
仮登記の抹消。
等は単独で申請できます。

新法が施行される前は、登記の申請は、原則として当事者(または代理人)が登記所に出頭して行わなければなりませんでした。東京の買主と福岡の売り主が新潟の土地を売買した際には、当該土地を管轄する登記所に双方が日を決めて出向く必要があったのです。大抵は当該地の司法書士の方を代理人として指定し、依頼することが多かったのですが、たまには当事者が出向くこともありました。

この形態は、オンライン申請とは相いれませんから、出頭主義は廃止され、オンライン申請だけでなく、書面申請も郵送によって申請することもできるようになりました。

ただし、申請人になり済ますした不正な登記申請などによって登記の正確性が害されることが無いよう、登記官は、登記の申請があった場合、登記識別情報が間違っている等の申請人になるべき者以外の者が申請していると疑うに足る相当な理由があるときは、当該申請を却下すべき場合を除き、申請人またはその代表者若しくは代理人に対して出頭を求め、質問をし、または必要な情報の提供を求めて、当該申請人の申請の権限の有無を確かめなければならないとされています。これを登記官による本人確認調査と言います。

また、申請の権限を有しない者の申請によるときは、登記申請を却下事由とされています。

皆様がご存じの登記済証(=権利書と称します)の制度は廃止されています。オンライン指定超に登記申請する場合は、権利書に変えて登記識別情報(12桁の英数字)を提供することになりました。ただし、非オンライン指定超では、オンライン超に指定されるまでは、登記済証=権利書が発行されます。

保証書制度も廃止され事前通知制度になりました。
事前通知制度とは、登記済証を紛失した場合に法務局から登記名義人に本人確認のための通知が為される制度です。

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