都市計画法と市街地調整地域について

不動産シリーズの前回のなかに(地図について紹介しました)の中に、都市計画図が有りました。また、土地の売買でトラブルが起きる市街化調整区域という文言をお聞きになったことがあると思います。今回はこのことを説明致します。

都市計画とは一言でいえば「住みよい街づくり」のことを指し、その目的のため、都市計画法が制定されています。
住みよい街づくりは、日本全国あらゆるところで必要があるものではありません。山や海などは環境に配慮し、むしろ制限が必要になります。住みよい街づくりを行う場所は、人間がある程度住んでいる処で行われます。

従い、住みよい街づくりを行う必要がある処を「都市計画区域」といい、自由に街づくりができないよう規制を加えています。他方、都市計画区域外(山奥で人の住まないところや無人島等)であっても、相当数の住居等の建築や敷地造成が行われているところもあります。
それが見込まれる指定された一定区域を「準都市計画区域」といいます。都市計画区域ほどは自由を奪う訳ではありませんが、野放しにはしていない区域です。

これから、解りますように、日本の土地で、ある程度人が住む(可能性がある)地域では、法に基づく開発や事業が行われています。

都市計画区域を指定するのは、原則都道府県で、例外として国土交通大臣です。例外と言うのは、複数の都府県にわたり指定する場合です。神奈川県と静岡県にまたがる区域等です。

都道府県が指定した都市計画区域について、夫々の都市計画区域の整備、開発および保全の方針(マスタープラン)を定めます。これは、都市計画決定の際に必ず守るべき方針で、区域区分(市街化区域と市街化調整区域の区別)を定めるのもこのプランで決める事になります。

都市計画区域では、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、必要があるときには、都市計画に市街化区域と市街化調整区域の区分を定めることができます。
ただし、東京・名古屋・大阪の三大都市圏一定の区域等では必ず区域区分を定めるとされています。

市街化区域は
既に市街地となっている区域と概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域に分かれています。この区域が住宅やビジネス用途のビル等を建てる地域になります。
横浜市の地下鉄での市街地開発やずいぶん昔の話になりますが、多摩地区の多摩センターなどではこの区域で開発が行われています。

一方、市街化を抑制すべき区域は、市街化調整区域とされます。但し、市街化の「禁止」区域ではありません。しかしながら、市街化調整地域を市街化区域に転じるのは困難です。

もし、この市街化調整区域内の土地の購入をお薦めされた場合は、購入を避けられるよう
お薦めします。

上記の区域区分を定められていない都市計画地域を非線引都市計画区域といいます。

このように、日本の国土は法によって網がかけられていますので、住宅を建てる樽に土地を購入する場合には、市街化区域内であることを確かめて購入下さい。

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文責
ファイナンシャル・プランナー:日本FP協会認定CFP(R)
宅地建物取引主任者　(東京)第188140号
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独立系顧問料制ファイナンシャル・アドバイザー　
吉 野　充 巨
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