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不動産登記の内容はどのようなものなのか(分類について)

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前回のコラムで、登記簿に書かれている内容、例えば所有権は表題部甲区に記載されるなどはお解り頂けたかと思います。今回は登記の種類についてその内容を紹介します。

皆様が、新しく家を建てた場合に、登記するのを【保存登記】と言います。
保存登記は、住宅の新築など、初めてする所有権の登記で、原則として表題部に自己または被相続人が所有者として記載されている者だけが申請することができます。
重要な点はこの登記がなされていないと(表題部の登記だけしかない場合)、移転登記をすることができません。
例えば、Aさんが自己所有の建物をBさんに譲渡しました。ところが、Aさんがこの建物の保存登記をしていなかった場合には、AさんからBさんへの所有権の移転が登記できません。このような場合、BさんはAさんに代位して(所有権代位権を行使して)、Aさん名義で保存登記ができます。

代位とは、一定の理由に基づいて他人の権利を行使することを指して用いられる法律用語です。前述の場合はBさんはAさんから建物を譲渡(通常は売買)されていますから、所有権の移転を理由として代位します。

【移転登記】は上述のように売買などで既存の権利がAからBへと移転した場合に行われます。

【更生登記】は、改め正す(更生)ための登記で、登記された時に既にその記載内容に錯誤、遺漏があるときにこれを訂正する登記です。

【変更登記】は、登記をした後に、登記された内容と実体との間に不一致が生じた場合にもこれを訂正する為の登記です。

【抹消登記】という登記もあります。登記の記載を抹消する登記です。
抹消登記を申請する場合は、その抹消について登記上利害を有するものが居る場合は、その者の承諾書または、その者に対抗するできる裁判の謄本を添付いたします。
よくある抹消登記は、住宅ローンを完済した後の抵当権を抹消する登記や、詐欺などに合った後に、所有権を裁判で争って勝った場合に、裁判の謄本を添付して抹消登記を行います。

【回復登記】というものがあります。前述した抹消登記で抹消されたり、不動産登記簿が消失した場合に、それを復帰する為の登記です。

以上が登記の内容による分類ですが、対抗力の有無による分類もあります。
対抗力を有する登記を【終局登記】または本登記と言います。
終局登記以外の登記を【予備登記】といいます。
これは、対抗力を有しない登記で、仮登記があります。

仮登記は民法に定められた本登記に対して、将来行われるべき本登記の順位を保全するためにあらかじめ行う登記のことで、手続上又は実体上の要件を具備していない場合に、行われる予備的な登記です。

不動産の仮登記に1号仮登記と2号仮登記の2種があります。号仮登記は、本登記をするのに必要な実態上の物権変動は生じているのですが、本登記をするのに必要な手続き上の要件が整っていない場合に行います。

例えば土地の売買はおこなわれているのですが、登記申請に必要な登記済証が添付出来ない場合に行います。

2号仮登記は、いまだ物権変動は生じていないのですが、売買予約契約を締結したなど、将来に置いて物権変動を生じる請求権が発生していて、その権利保全する必要がある場合に行います。


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