不動産投資・物件管理全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (10ページ目)

・・・EMPメルマガ2008年12月5日号より・・・ 今週火曜日、 「不動産投資の未来が見える」と題した日経新聞主催の 『不動産ファイナンスフェア』の講演会に参加し、 伊藤元重東大教授と 藤巻健史(株)フジマキジャパン社長の講演を拝聴しました。 平日にも関わらず会場にはキャンセル待ちの方も大勢いらっしゃり、 不動産投資への関心の高さを実感しました...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

2年程前に契約したお客様の奥様から先日電話がありました。旦那さんは海外出張中だけど隣の土地の事を調べておいてくれとの事でした。（不動産投資と仕事がうまく行っていてお金が貯まって来たので隣の土地を買って建物を建てて親を呼び寄せるという話でした。）弊社で2年ほど前にかなり条件の厳しい問い合わせをされた方で、ようやく物件が見つかり購入頂き不動産経営でもうまく行っている様で再度のお呼びです。 以...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

昨日ペット可築浅投資用マンションを見てきましたので、そのご報告。当初物件資料をもらった際には家賃が高目であるなと思いましたが立地や日当たりマンションのグレード等を考慮すると納得できる物件でした。目の前が公園で犬の散歩にはちょうどいい立地です。 こちらは都営新宿線の駅から徒歩数分に位置する築1年程度の物件です。東京の東に位置する新興住宅街にある物件で、不動産開発業者が持っています。資金状態...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

NYタイムズの記事をアメリカ人の友人が送ってくれました。参考になるので簡単に飛ばして訳してご紹介をします。詳細はこちらで。http://www.nytimes.com/2008/12/07/realestate/07COV.html?pagewanted=2&ei=5087&en=2bffafb915673f3f&ex=1244437200 アメリカのデベロッパー大手でトールブラザーズが...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

昨年のクリスマス時期にフィンランドから来た非居住者の方が区分の投資用物件をお土産を買うかの様に買っていかれました。弊社に取ってはクリスマスプレゼントの様な取引だったので良く覚えていますが、参考になるのでご紹介します。 彼は弊社が出した過去の英文記事に反応して問い合わせをして来ました。出張で日本に時々来るという事で「この記事を読んだけど何か物件は無いか」という事でいろいろ探して希望価格帯に...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

12月10日に開かれた自民党税制調査会が、来年から2年間に購入した土地について譲渡益の非課税枠を設ける方針を固めたとの記事が新聞に出ておりました。5年超の長期保有を条件として、その後に売却益が出た場合は、１千万円を上限に課税所得からの控除を認めるという内容だという事です。12日にまとめる来年度与党税制改正大綱に盛り込むとの事です。 土地譲渡益の非課税枠は法人、個人に関係なく適用するという...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

昨日の夜もブルムバーグニュースをついつい見てしまいました。ファニーメイとフレディマックがワシントンでヒアリングを受けている内容でした。詳しくは英文でこちらhttp://www.iht.com/articles/ap/2008/12/10/business/NA-US-Financial-Meltdown.php　公聴会ではサブプライム問題の原点に戻る質問とオルトAもサブプライム化していないかという...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

不動産関連の緊急経済対策に関して首相が国土交通大臣に指示というニュースが遅まきながら出ましたが、株式市場は全く反応してませんね。厳しいと言われている上場不動産会社の株価が全く反応していませんので。http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20081208AT3S0801308122008.html　 今頃不動産不況に気づいて動き出したこと自体「景気の○○」と言って...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

ボーナス支給時期になったため初心者向けにREIT（不動産投資信託）への投資を勧める雑誌等が出ていると思いますが、「ちょっと待った」と言いたいところです。先ごろニューシティレジデンス投資法人が民事再生法の申請をした事は記憶に新しい事かと思います。この事例を検証せずにはREITへの投資を勧めるわけにはいかないでしょう。http://www.ncrinv.co.jp/ir/topwhats/2008-1...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

「住宅ローンを借りた方に対してのアドバイスとして「期限前返済をしましょう。」というアドバイスがFP（ファイナンシャルプランナー）などから見られますが要注意です。」と以前書きましたがその続きです。 もし近い将来資産運用してお金を借りるのであれば明らかに現在借りている住宅ローンの金利よりも高い金利を請求される事になるからです。3年ほど前に物件を購入した信用組合と現在投資用ローンの融資付けの事...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

不動産投資の仕事をしているといろいろなお客様に会いますが、投資用に一棟売りマンションを探している人の多くは非常に積極的で勉強熱心でいらしゃると見受けられます。一棟物のマンションは投資家の目標であるかと思いますが、そこに至るまでに多くの方がワンルームマンションや区分マンション投資をされております。ワンルームマンション投資それ自体はキャッシュフローが回れば問題ないのですが、いくつか注意すべき点がありま...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

昨日付けのインターナショナルヘラルドトリビューンのオピニオンで財政出動に関してポールクルーグマン氏が寄稿してました。日本のバブル期の対応に関してもコメントしていますのでご参考まで。（簡単に飛ばして訳します。http://www.iht.com/articles/2008/12/01/opinion/edkrugman.php） 「現在アメリカ政府が景気を底入れさせるにはどの程度積極的に臨...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

　　　　　　　　　　　　　　　…EMPメルマガ2008年11月29日号より… 日本不動産研究所が 「全国賃料統計」という調査結果を発表しました。 その調査によれば、 共同住宅の賃料は前年に比べ 全国平均で0.2%の下落（前年は0.5%の上昇）、 1年後はさらに0.5%の下落を 予想しているそうです。（住宅新報11/25号より） ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

不動産購入において現金を全額支払って購入する場合以外には日本人の海外赴任者は非常に不利な状況に陥ります。日本の銀行の融資スタンスとして、日本人居住者と外国人の永住権を持った居住者に対しては不動産購入の際のローンを一般的に提供します。しかし日本人でも海外赴任、海外留学等している人は日本の融資を概ね受けられません。日本人が日本の不動産を買うのに日本の銀行が全くサポートしてくれないという理不尽が待ってい...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

弊社では市販されている収益還元法分析（DCF）、トータルキャッシュフロー分析のソフトウェアの中で最もプロフェッショナルな内容を備えている不動産分析ソフトを購入しております。このソフトは30数万しますので、個人投資家で自分の投資の為に購入というのはハードルが高い商品になっています。ただ、ソフトの開発者が公認会計士であり会計や税務上の数値がかなり信頼性の高い物になっておりお客様に物件を勧めるに当って適...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

以前住宅ローンを期限前返済しすぎてしまうと資産運用でいざ不動産投資を行うにあたり自己資金が足りなくなるという事を書きましたが、自己資金捻出も出来るローンが生まれました。こちらも外資系の金融機関ですが、オーストラリア・コモンウェルス銀行という銀行になります。銀行の情報はこちらからhttp://www.commbank.co.jp/JP/index.html　 概念としてはキャッシュアウト（cas...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

（写真は北アルプス爺が岳山頂付近からの富士山と北アルプスの紅葉10月12日） 以前も自分年金の構築に不動産投資が適していると書きましたが、再度考え方を補足します。[自分年金]とは公的年金を補完する退職後の収入源を意味します。ある人は60才で、またある人は65才で定年退職をされますが、現在の年金制度はその金額面でも支給年齢の点からも十分ではないと指摘されております。特に国民年金のみの自営業...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

金持ち大家さん(R)実践塾【最強アパ・マン購入法！- しらなきゃ大損？大怪我？】 　 　 　 今回の金持ち大家さん(R)実践塾は、最強アパ・マン購入法をテーマに、これから大家さんになる人にとって是非、勉強していただきたいテーマです・・・ 　 これからアパマン経営に参加したい方が表面利回りだけで惑わされないように、最低限の必要な知識をを学んでいただきます。 　 今回...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

先日の厚生次官等殺傷の事件の容疑者の小泉毅という人間の逮捕には驚きました。ペットが死んだことを逆恨みしての犯行という支離滅裂とその人の近所への嫌がらせなど。新聞報道によれば彼の住んでいたアパートの下の階の入居者に音がうるさい等のクレームを付け、逆に自分の部屋の音のうるささで入居者を追いだしてしまったそうです。賃貸募集契約をするにあたってその人に関して「変だな」と感じなかったかと思います。 ...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

鳥の巣デザイナーとのコラボレーション企画への協力の話が来ました。鳥の巣デザインとは北京オリンピックのスタジアムの事です。あのデザインをスイスの建築会社Herzog & de Meuron Architektenと共同でデザインを行ったAi Weiwei氏（http://en.wikipedia.org/wiki/Ai_Weiwei）の建築デザインによる建物の企画があります。中国国内以外では初めての...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

昨日夜中にブルムバーグニュースを見ていてS&P500指数が2002年10月の安値を切ったと騒いでいましたが、チャートを見てギョッとしました。とんでもない綺麗な長期的なダブルトップを形成しています。これを見て一部株式のヘッジをしました。（だいぶ下がっていますが…）いかにアメリカの市場が上がっていたか、そしてその長期のラインが壊れたかが分かります。S&P500指数の方がダウジョーンズ指数より幅広い銘柄...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

昨日は城東地区の物件の方が利回りが高く投資効率が良いと書きましたが、それでもやっぱり城南地区が良いという方もいると思いますので目黒区の投資用アパートをご紹介します。こちらのアパートは東急目黒線の駅から徒歩6分の閑静な住宅街にある物件です。何故面白いかと言いますとこの物件は土地値以下の価格で極秘に売りに出ているからです。よって詳細の場所はここではご紹介出来ません。土地の広さが140坪で住居にしたら豪...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

不動産投資に関わる投資用物件を扱う会社として「みなとアセット」の考え方をお伝えします。これらは代表である私自らが不動産会社を経営する前から投資用不動産を営業されてどう感じたのか、どうされたら嫌なのかを基に積み上げてきた考え方です。今後方針を修正するかもしれませんが概ねこの考え方で投資家の方にとってはマイナスでは無いのではないかと考えます。 １．第一アクションはお客様から ２．お客様の問い合わせに...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

本日某大手不動産会社の方と都銀の部長を通じてお会いしました。お会いした方は部長職ですので社内の上部の情報にも通じています。彼曰く、今年6月、7月辺りでかなり現在厳しいと言われている新興系の不動産会社の大型案件が動いたそうです。金額ベースで数千億円規模の売買が活発にあったそうです。リーマンショックの前に国内銀行はかなり不動産向けファイナンスを絞っていたので中間決算を前に整理するという動きがあったのだ...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

全国賃貸住宅新聞より入居者が部屋探しの際に『絶対条件』だと考える設備が発表されました！ 単身者向け 第一位　ブロードバンド(インターネット使い放題) 第二位　オートロック 第三位　ＴＶモニター付インターフォン 第四位　シャンプードレッサー 第五位　地デジ対応 第六位　温水洗浄便座 第七位　２口コンロ 第八位　メールボックス 第九位　エレベ...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）