不動産投資・物件管理全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (10ページ目)

写真は以前撮った港区白金台近辺の写真 株式や債券の投資においてオプション取引という物がありますが、それは時間的価値と本源的価値の合計額である金額の売買によって成り立っております。いわば、時間というものがお金の価値に換算されて売買されているわけです。 不動産投資において良い納得できる物件を購入する事は非常に重要である一方完璧を求めすぎて時間を敵に回してしまう方がおります。年収が１...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

投資用不動産を資産として所有している資産運用法人のM&Aのお話です。資産運用法人の売買において資産税の専門家である税理士にも何度か相談していますが、こういった資産運用法人の売買は場合によっては相続税の節税につながります。現金でそのまま相続するよりも不動産、それも土地の上に建物がある不動産を相続した方が評価額が下がるのはご存じかと思います。それを一歩進めるとその様な物件を所有している資産運用法人を購...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

任意売却物件が最近増えてきております。昨日も３件程もらったのですが、某中堅デベロッパーが資金を潤沢にしておきたいという事で売りに出した売却案件でした。 抵当権の設定額の低い物件等を資金繰りに苦しくなった先はまず先に売却しますので、その様な物件が一番価格交渉が行いやすく買主にメリットがあります。 例えば提示の売却額が３億の物件でも抵当権が１億５０００万の物件と抵当権が２億５０００...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

日銀短観が発表されどれも厳しい内容でしたが、不動産投資に関係のあるファイナンスデータをご紹介します。まず企業の資金繰り指数ですが、楽であると答えた企業から苦しいと答えた企業の指数が大企業でも2008年の9月から比べて8ポイントも悪化、中堅、中小企業は既にかなり厳しかったのでその悪化幅は−5ポイントと−4ポイントという内容でした。 また、金融機関の貸出態度指数ですが、こちらが大幅に悪化して...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

不動産投資において現在投資用ローンが非常に出づらくなっております。そんな中で順張りで貸し出しをあまり伸ばして来なかった地銀や信用金庫や信用組合が意外と投資用ローンの出し手として有力になって来ております。都銀は有価証券残高が高く、特に持合い株式の比率も高いために現在の様な 証券市場が暴落している時期には融資スタンスが非常に厳しくなります。また、直近の日経新聞でも取り上げられていましたが日本郵船等...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

東京を中心とする首都圏での不動産投資に関して地方の方に問い合わせを受ける事が多々あります。その際、誰でも知っている駅の物件は売りやすいのですがそうでないと見向きもされないケースがあります。また、埼玉や千葉県等の駅から近い利便性の高い物件でも馬鹿にされて検討されないケース もあります。一方、そういうエリアの中に非常に安定度の高い投資エリアがありお宝物件を探し出せる事もあります。 考え方...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

高円寺に住みたいと弊社バイトの20代前半の子に聞きました。古着屋さんが集まっていて、若者に人気のあるお店があって、何となく雰囲気が良くて、新宿に中央線で一本で出れるのがその理由だという事です。高円寺だけの事を紹介しているHPもあります。http://www.koenji-navi.com/ 高円寺駅は 阿佐ヶ谷、荻窪、西荻窪等と同じ杉並区の駅です。飲食店、カフェ・バー、生活雑貨、ホビー＆...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

12月8日付のインターナショナルヘラルドトリビューンにブルガリの記事が出ていました。http://www.iht.com/articles/2008/12/08/business/08luxury.php 高額ブランドであるブルガリでさえも金融危機の影響をこの20年になかった様な打撃を受けているとの事です。利益が44％下落して、株価は一年ほど前の半分以下に下落したそうです。現在富裕層と言われる...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

購入されたもしくはこれから購入する賃貸マンションの入居率をアップするヒントをご紹介します。賃貸マンションの入居率をアップするのに良く使われるのが敷金礼金をゼロにカットするという方法があります。また、仲介手数料を少なくするとか、フリーレントを付けるなどの方法もあります。ただ、これらの方法は一時的に入居率をアップさせますが永続性に乏しい物です。 そこで良く賃貸募集者がリクエストして来て実際に...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

高配当銘柄への株式投資は数字の上では不動産投資に近いレベルになってきました。株式投資に際して配当利回りを参考にして投資されている方がおられるかと思いますのでその高配当利回り銘柄投資と不動産投資の違いを簡単にご説明します。キャッシュフロー投資で如何に不動産投資が安定しているかご理解いた頂けると思います。 本日の株価情報で（クイック野村版）で日経225採用銘柄の中での高配当銘柄をスクリーニン...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

昨日飛び込みで弊社担当の知り合いの外国人の方が来ました。突然の事ではありましたが会社を経営していて要は資金繰り対策をしなければならなくなったとの事です。過去日本に20年近く住んでいて日本で借入を一度もした事がないという彼もサブプライムの余波を受けた様です。ただ、普段の年収は2000万を軽く超えており通常であれば全く問題ないのですが、サブプライムローンの問題とリーマンショックのおかげで思わぬ人も打撃...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

任意売却物件の流れがこれから加速しそうだと任意売却物件を弁護士等から預っている先から聞きました。彼らが言うには現在民事再生法で再生を考えている先が時間切れタイムアップで破産に追い込まれて行くとの事です。それで更に任意売却物件、未公開、非公開物件の出ものが増えてきます。ただ、現金で買う人以外ではこれらの物件を買うのは至難の業です。物件は安く利回りも良く比較的新しい、買う人からしたら最高の物件ですが、...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

買換え特例（*）と言って事業用資産等を売却し別の物件を購入する等した場合の税の優遇処置の限度が年末に迫ってきました。弊社税理士に確認すると実行性のある契約書を締結してあれば、今年で買換え特例の期限が切れる人の場合には良いとの事です。（決済や中間金の支払いまで今年中でなくても）弊社のお客様でも相続等で物件を引き継それを売却されてその締切が迫っているお客様がおります。2,3億円の物件を購入しなければ何...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

セーフティネット保証制度（５号：業況の悪化している業種（全国的））指定業種に属する事業を行っており、最近３か月間の平均売上高等が前年同期比マイナス３％以上の中小企業者。という事で現在不況業種である中小企業の多くの会社がこの保証を申し込んでいる様です。急激な円高や急激な株安などの経済情勢の変化について行けない企業の救済のための制度ですが、ある程度のセーフティネットは余裕のある時期にやっておくべきなの...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

10年近く前に読んだ不動産の本で印象にある本があります。今はどこにしまったか忘れてしまいましたが「増田悦佐さん」という建築関係の証券アナリストが書いた本です。アメリカと日本の街の発展の違いや、そこから見る日本の街の面白さに関して書かれていました。アメリカは車社会であるのに対して日本は電車を中心とした都市を形成しており、それぞれの駅によって変わった発展の仕方をしているという話です。（確かにアメリカを...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

世界金融危機に際して友人に「この市場を経験したことのある人今の世の中いるのかな？バフェットとかソロスくらいかね・・」と質問すると「いいやバフェットもソロスも大恐慌の時には子供だったから投資経験という事では誰もいないんじゃない」という返事が返って来ました。確かにそうです。1930年前後に投資をしていたという事はその当時30歳とすると100歳をゆうに超えてます。そういう意味で誰一人として現役の投資家で...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

弊社では様々な物件管理のノウハウやリスク分散の観点から、品川駅徒歩7分前後のところで貸し会議室の運営を委託しております。貸し会議室とは主にターミナル駅等の利便性の高い場所を時間で貸し出すという形態になります。中小企業はもとより大企業も省スペースという事で会議室を自社で最低限しか持たないケースが多くその為貸し会議室のニーズは常にあります。特に人材募集やフランチャイズ募集や研修等や商品説明や面接が主な...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・EMPメルマガ2008年11月22日号より・・・ 先日、住宅新報社が9月1日時点の 賃貸マンションとアパートの 家賃調査を発表しました。 それによると、 前回調査（3月1日時点）と比べ、 ワンルームからファミリータイプまで すべてのタイプの家賃水準が 微増しているとのこと。 調査時点が1...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

不動産投資で迷う所が家賃の低い物件と家賃の高い物件です。家賃の低い物件というのはえてして築年数が古かったり、ワンルームで部屋のサイズが小さかったりと問題があります。家賃の高い物件は逆に立地が城南エリア等のプレミアムロケーションで、部屋が広く、新築に近い建物が多いです。現在の様な市場環境経済状態の場合に一般化するのは難しい所ですがどちらも投資するには難しい所です。 例えば六本木ヒルズやその...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

　　　　　　　　　　　　　…EMPメルマガ2008年11月15日号… 作家の堺屋太一氏が経済企画庁長官だったときにはじまった 景気ウォッチャー調査。 内閣府は、11日（火）に 10月の調査結果を発表しました。 この調査によると、現状判断をしめす数値が22.6。 境目である50を大きく下回っており、 景気が「悪い」と思っているウォッチャ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

不動産投資には各年に特徴的な流れがある一方税務や決算の都合上から来る季節性というのもあります。順に行きますと1月はあまり大きな動きはない反面今年こそはと思い立った方の問い合わせが増えます。2月は3月末の決算をにらんだ売却が押し寄せて物件数が増えます。銀行も忙しくなり誰もが忙しくなる時期でもあります。この時期は確実な話以外は敬遠される事が多いのが特徴です。3月の上旬は忙しい一方、期末に向けての動きが...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

かなり昔に書かれた本に不動産投資をするならば割高な城南地区を買うのではなく、城東、城北地区の物件を買いなさいというアドバイスをされていました。確かに一理ある考え方です。一般的に城南地区は一等地（英語ではprime location)と言われて人気があります。自宅を新築する等の際には憧れのエリアとして港区、目黒区、渋谷区、世田谷区等が挙げられます。一方人気があるという事は地価も高く中々価格が下がりま...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

　　　　　　　　　　　　　　　　　…EMPメルマガ2008年11月1日号より… 「一棟ものに比べて、ワンルームの価格は下がってないね」 とお客様によく言われます。 データがあるわけではありませんが、感覚値として、 都心の投資用ワンルームマンションは 全体的に値崩れを起こしていないと 私も思います。 ただ、立地や設備、...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

　　　　　　　　　　　　　　　…EMPメルマガ2008年10月18日号より… びっくりするような利回りの一棟物件が 目に付くようになってきました。 今までなら 郊外の物件でしか得られないような利回りの物件が、 都心もしくは人気の沿線で売りに出ています。 それらのほとんどは、 不動産業者さんが事業用として販売している物件です。 ほと...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

全国賃貸住宅新聞より人気設備ランキングが発表されました！ 単身者向け 第一位　オートロック 第二位　ブロードバンド(インターネット使い放題) 第三位　浴室乾燥機 第四位　ＴＶモニター付インターフォン 第五位　ホームセキュリティー 第六位　追い炊き機能 第七位　システムキッチン 第八位　温水洗浄便座 第九位　防犯カメラ 第十位　浴室テレビ ...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）