フルローン以外のローン取組−信用組合編 - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

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中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
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閲覧数順 2016年12月10日更新

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フルローン以外のローン取組−信用組合編

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住宅ローン&投資用ローン全般
不動産投資において現在投資用ローンが非常に出づらくなっております。そんな中で順張りで貸し出しをあまり伸ばして来なかった地銀や信用金庫や信用組合が意外と投資用ローンの出し手として有力になって来ております。都銀は有価証券残高が高く、特に持合い株式の比率も高いために現在の様な
証券市場が暴落している時期には融資スタンスが非常に厳しくなります。また、直近の日経新聞でも取り上げられていましたが日本郵船等の本来であれば直接金融で資金調達出来る大企業も銀行融資に傾斜している為、結果的に中小企業や個人への融資がなおざりに成って来ております。

そんな中で、今回は都内にある不動産融資に積極的な信用組合の方との面談の内容をかいつまんでお伝えします。まず、アパートローンとして取り組んでいるのが2億円を上限とした金額だという事です。これを超えるとその分はプロパー融資との2本立てになったりするそうです。また、こちらの信用組合では借手の属性に関しては良ければ越したことがないが、不動産投資において経験の浅い人がいきなり購入という事に対しては取組づらいそうです。よって、ワンルームやアパートなどでワンステップ踏んだお客様で都銀や地銀等でいくつか買われた方に適していると思います。

金利に関しては3%台中盤で若干高めですが、自己資金が多めであれば多少の交渉が利きそうです。逆に自己資金が少ない方は3%の後半になってくる場合も有るとの事です。物件数や残債が多い人の場合にどういった基準で分かれるかと言いますと以下の式によります。

「給与年収の35%+既存不動産年収の80%+新規不動産年収の80%>既存投資物件の返済+新規投資物件の返済」

上記の不等式が成立する案件とお客様の組み合わせの場合には取り組みの対象となります。よって既存借入や既存物件の残高が高目の方の場合でも対応が可能になります。また、支店等の立地でお客様が振り分けられてしまう場合が他の信用金庫や信用組合で多いのですが、こちらの信用組合では出来るだけ相談を受けた支店で対応するとの事です。不動産投資での融資を受けるには如何に積極的な金融機関を見つけ、その中で最的な支店を見つけ、その中で腰の軽い融通の利く担当者を見つけるかがカギになります。同じ金融機関でも違った支店に行ったら全く相手にされないという事が良くあります。

順法性に対しては信用組合の中では厳しい方で、建ペイ率、容積率オーバーは勿論既存不適格物件も不可だという事です。自己資金に対しては2割程度入れてくださいとはお話しているとの事です。但し、1割前後から相談は可能と思われます。フルローンに関しては取り組みはないそうです。
この信用組合もご紹介出来ますし、もう一つ別の信用組合もご紹介出来ます。
http://www.minato-am.com/

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