不動産買手市場でどう振る舞うか - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

みなとアセットマネジメント株式会社 
東京都
不動産業
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

注目の専門家コラムランキングRSS

対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)

閲覧数順 2016年12月08日更新

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

不動産買手市場でどう振る舞うか

- good

  1. マネー
  2. 不動産投資・物件管理
  3. 不動産投資・物件管理全般
金融危機を生き抜く不動産投資
本日某大手不動産会社の方と都銀の部長を通じてお会いしました。お会いした方は部長職ですので社内の上部の情報にも通じています。彼曰く、今年6月、7月辺りでかなり現在厳しいと言われている新興系の不動産会社の大型案件が動いたそうです。金額ベースで数千億円規模の売買が活発にあったそうです。リーマンショックの前に国内銀行はかなり不動産向けファイナンスを絞っていたので中間決算を前に整理するという動きがあったのだと言われてました。価格に関してはその当時かなり大幅に下げて売買が成立しており、その後リーマンショック以降もその辺りの価格が維持されているそうです。その方の見立てでは既に売買価格はかなりの景気悪化や不動産不況を織り込んでいるとの事です。つまり6,7月の価格も11月の価格もあまり変わらないそうです。

この方の言われている物件というのは大型物件ではありますが、私どもがお取引させて頂いている1億前後から5,6億の物件に関しても同じような事が言えるなと実感しました。確かに7,8月は価格を下げ渋る動きはありましたが結果的にかなり割り引いて取引が成立しておりまして、それから現在は若干下がった部分はあるにしても大幅に下がって売買がなされているという印象はありません。(何故そういえるかと言いますと結構弊社でお客様の指値を受けたり、その打診をしておりますのでその成否や状況から判断出来ます。極端な価格で指しても売買の成立には至らないのが現状です。)

良くお客様と話していて言われるのが「物件価格はまだまだ下がるでしょ。それからでも遅くないでしょ。」という事ですが、実際は皆様が底打ちを知るのは何時でしょうか?底打ちが報道されている時でしょう。報道されている時期はもうとっくに底打ちして上昇してきている時期になります。また、その時は安いかもしれませんがあまり良い物件が残っていないものです。一番賢いのは安くなっている途上で指値を入れて良い物件を買う事です。なによりも重要な事は「良い物件」を買う事です。(良く株式投資で新聞に出たらおしまいと言われます。良い記事が新聞に出るとその時は材料出尽くしですし、情報の早い人は終わったなと感じ一旦下りてしまう物です。それと同じで不動産市況に関してもその現状が新聞等で取り上げられて一般の人が知る時期は既に数か月から半年ズレテいます。)

弊社ではファンドの解約物件のリストをもらう事が多いですが、その際に売れていくのは良い立地からです。良い立地で新しい建物の物件というのは買い手が思った程長くは放置されていません。また、自分のみが買手でないという事です。日本の金利は再度ゼロ金利を試す状態になってしまいましたが、預金金利は限りなくゼロに近づく一方預金残高は積み上がる一方です。この日本の超低金利下ではキャッシュフローを生む有効な投資案件として不動産投資というのは筆頭にあがります。キャッシュで数億円という預金がある法人や個人も多数おります。そういった方々は「Cash is king. 現金に勝るものなし」を実践され良い物件を安い価格で着実に買われています。私どもはローンを付けるお手伝いをしておりますが、ローンを付けて購入される方に過信が見られるなと最近感じるのはそういう現金を持っている方の存在を軽視している点です。

賢くこの買い手市場を生かして立ち回るには適度な大胆さと相手の事やライバルの事も想像できる柔軟性です。大胆に良い物件に指値を入れ、状況に妥協しながら競り勝つという事です。誤解してはいけないのは買手市場と言っても買い手はたくさんいるという事です。自分よりも現金を持っていたり年収の多い買手は5万といる事を理解して立ちまわれる事をお勧めします。

*例えば恵比寿、広尾、麻布十番、中目黒、鷺ノ宮、西荻窪、蒲田、川崎、西川口、蕨、東船橋、所沢と物件を持っているファンドの資料をもらった際に大体、最初の数件から売れて行きます。そして徐々にリストの右側の数件が残ってきます。後から買いに入られた方は最初の数件の売買情報を得られません。実際に買うか買わないかは別としても人気の高いエリアの物件が残っている時から買いに入った方が良いのではないかと思います。

カテゴリ このコラムの執筆専門家

(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談

03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

カテゴリ 「金融危機を生き抜く不動産投資」のコラム