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中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
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閲覧数順 2016年12月05日更新

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住宅ローンの期限前返済は不動産投資において有利か?

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住宅ローン&投資用ローン全般
「住宅ローンを借りた方に対してのアドバイスとして「期限前返済をしましょう。」というアドバイスがFP(ファイナンシャルプランナー)などから見られますが要注意です。」と以前書きましたがその続きです。

もし近い将来資産運用してお金を借りるのであれば明らかに現在借りている住宅ローンの金利よりも高い金利を請求される事になるからです。3年ほど前に物件を購入した信用組合と現在投資用ローンの融資付けの事で交渉していますが、かなり厳しい条件を突きつけられています。例えば自己資金として以前より多くの金額を要求され、更に融資年限の短縮化などがあります。極めつけは金利なのですが以前借りた金利よりも高く3.5%前後の数字を提示されています。

これは固定では無く「同じ条件の変動金利融資」になります。

同じ顧客に対しての以前の借り入れが変動で3.25%であるのに対して、同じ変動での借り入れで0.25%の上乗せがなされています。(変動と変動であれば同じリスクプレミアムであれば同じ上乗せ金利になるはずです。)これは現在の世界的な信用収縮の状態が影響しております。つまり、同一人物に対して行った・行う融資であるにも関わらず、約3年前よりも金利が高いのです。現在の金融市場は危機的な状態に陥っていますので、金融機関は高い金利で貸さないとリスクに見合わないという状態になっています。

同一人物に対しての融資であるという事でリスクプレミアムを乗せている事もありますが、一般的に現在銀行は金利優遇を減らして「金利を取れ」という流れになっています。投資案件を買われる方に対しては特にその傾向が強くなるでしょう。住宅ローンという牧歌的なローンに比べて不動産投資のローンは事業性のローンになりますのでよりリスクをシビアにみるからです。

そもそも住宅ローンはほとんど全ての人に出るローンでありますし、一番金利も低く借手に有利なローンになります。期間も長く月々の支払いも少ないですが、この有利な住宅ローンを焦って期限前返済する事は安定的なキャッシュフローのある方(定職のある方)にはマイナスに働きます。一見住宅ローン残高が少ないと投資用ローンが付き易い様に思われますが実際には住宅ローン残高はあまり影響しません。それよりも、期限前返済せずに自己資金を手元に持っている方が銀行からアパートローン等を引き出しやすくなります。また、金利が低い時に借りて(これは優遇を含めた低い時を意味します。政策金利ベースでは上がっていても信用リスクが低い時は低金利で借りれます。)いる融資を焦って返して高い金利で借り直すというのは経済合理性が無いと言えます。

不動産投資をされようと計画している方は特に住宅ローンの期限前返済は慎重に考えましょう。
投資用ローンに関してのご質問等はhttp://www.minato-am.com/

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