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中村 嘉宏
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(宅地建物取引主任者)
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閲覧数順 2016年12月09日更新

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ちょっと待ったREIT投資!

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金融危機を生き抜く不動産投資
ボーナス支給時期になったため初心者向けにREIT(不動産投資信託)への投資を勧める雑誌等が出ていると思いますが、「ちょっと待った」と言いたいところです。先ごろニューシティレジデンス投資法人が民事再生法の申請をした事は記憶に新しい事かと思います。この事例を検証せずにはREITへの投資を勧めるわけにはいかないでしょう。http://www.ncrinv.co.jp/ir/topwhats/2008-1010-00002.pdf

ニューシティレジデンス投資法人の件を研究するとREIT(不動産投資信託)は金融危機時に最も脆い投資対象であるというのが明白になってしまいました。まず、投資法人はバランスシート上資本調達として株式に代わって「投資証券」という物を発行して資本を調達して、債券発行や銀行借り入れによって負債を調達して、不動産を資産として購入して運用しております。このニューシティの際に問題になったミスが、物件を購入するという契約を銀行借入を100%確実にせずにした事です。売買契約自体をしておりながら銀行融資を受けられないという「なさけない事」をしてしまったのです。売買の違約事項発生です。それによって違約金を払ったり無駄な事をしてしまったようです。

また、銀行とのパイプ作りやコミットメントラインの開設なども十分為されていなかったと決算短信等を見る限り推測できます。借入期間も短期間で次の借入でどれだけの金額をどの程度の金利で調達出来るかも全くわからない状態になります。つまり、借入期間が終了した時の景気や金融情勢によって非常に大きな影響を受けます。他のあるREIT等は5%以上の金利で資金調達をしたと日経新聞等に書かれておりました。現在自己資金のある個人投資家の方が2,3億借りると3年〜5年の固定期間で最長30年のローンが当初は2.5%前後で借りれるのと大きな違いです。つまり、個人の富裕層の方がREITよりも低い金利で資金調達が出来るのです。つまり銀行自体がREITより富裕層の個人の方がリスクが低いと判断しているのです。

REITには構造的な弱さもあります。法人税の優遇を受ける為に内部留保はせず配当という形で多くの収益は払い出していますのが大きな弱点です。また、不動産開発会社の受け皿として物件を購入しており、不動産開発会社の「利食い案件」を投資案件として仕込むという流れになっています。更に効率的な投資を常に四半期ベースで求められるが故に、現金のまま物件を購入しないという選択を取れず他の投資家が買う高い中を買い進むという動きをします。

下記はあるREIT会社のREITの特徴の説明の抜粋ですが、メリットしか言及していません。
「【リスクを軽減した不動産投資】REITでは、それぞれの投資方針に則って、複数の不動産を所有しポートフォリオを構築しています(分散投資)。これにより、単独の不動産に投資する場合と比べて、よりリスクを軽減した投資機会を提供しています。

【分配金の安定性】REITは、主に不動産の売買・賃貸で資産運用を行い、その利益の90%以上を分配金として分配することにより、法人税が免除される仕組となっています。そのため、一般の株式会社に比べて高い分配を実現することが可能です。実際にはこれまで、ほとんどのREITが利益のほぼ100%を分配しています。また、前述の分散投資効果に加え、不動産賃貸事業は長期の安定した収益が見込みやすい事業であるため、分配金も比較的安定しているといえます。REITごとに決算期が違うため、時期は異なりますが、多くのREITは年に2回の分配を行っています。」

こんな事でよいのでしょうか?REITのリスクとして1、資金調達のリスク、2、物件購入売却タイミングのリスク、3、投資物件の評価価格下落のリスク等など

多数あります。もう一度これらのリスクを認識してから投資初心者に勧めるべきでしょう。むしろ、上記でも書いていますが、個人の富裕層の一棟物の不動産投資の方が調達金利も安く、安い物件を水面下で買えて、投資タイミングは決算や評価を気にせず行えて断然有利だと思います。場所の分散はしづらいですが、良い立地の物件だけを選べば良いのです。http://www.minato-am.com/

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