大家さんとFPのマンション経営.2 - アパート経営・物件管理 - 専門家プロファイル

新谷 義雄
行政書士しんたに法務事務所 行政書士 1級ファイナンシャル・プランニング技能士
京都府
行政書士

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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
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閲覧数順 2016年12月10日更新

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大家さんとFPのマンション経営.2

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前回のコラムで不動産の有効活用と言う事で自分の不動産を一般的な5つの使い方を挙げさせて頂きました。

今回は「住居」か、「商業」かに分類してメリット・デメリットを把握してみましょう。

住居系不動産(アパート・マンションなど)

メリット:景気変動による収入変動が緩やか。生活の拠点等ですぐに退出と言った動きはなく、安定的。

デメリット:現状回復義務は原則貸主負担。賃料の減額請求も有りうる。

商業系不動産(テナント・ビルなど)

メリット:現状回復はテナント持ち。償却費として保証金の2割は差し引ける。

デメリット:住居系異常に立地がシビア。景気変動の影響大。空室リスクも大きい

などが挙げられる。住居系よりも商業系の方が建物の維持管理費がテナント負担で利回りが高くなる一方、その分シビアに立地や、マーケティングが必要になる。もちろん、住居系も立地や、マーケティングが不要な訳ではなく、建物のリノベーション(付加価値の高いリフォーム)や、入居者管理、賃料管理等が必要となる。

リスクを分散させる目的で、低階層はテナント・オフィス。高階層は住居などの複合マンションがある。住居の場合1階は嫌遠されるが、反対にテナントは1階フロアの方が好まれる場合が多い。こちらもテナントの空室でワンフロアの収入が途絶えてしまう場合があるが、住居フロアでリスクを緩和させる事もできる。賃料の値下げ請求は当然有りうると思ってシビア目に終始予想を立てるべきであろう。

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