賃貸経営のリスクと”J-REIT” - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

宮下 弘章
リスト株式会社 
神奈川県
不動産コンサルタント

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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
中村 嘉宏
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(宅地建物取引主任者)

閲覧数順 2016年12月08日更新

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賃貸経営のリスクと”J-REIT”

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  1. マネー
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日本では、不動産に関連する投資として一般的なのは
アパート・マンション経営などのいわゆる大家業になります。

大家になるためには、自分で物件を選定し、購入し、その後は
賃借人募集から管理運営までを自分で行なうことになります。
サラリーマンなどが副業で行なう場合などは、管理運営までを
全て自分で行なうことはできませんので、不動産会社に管理を
委託していることが多いです。

投資の対象として人気が高い物件は、
賃貸需要が最も高い都内(及び都内近郊)の駅近物件になります。
地方都市の物件や駅から遠い物件などは、物件購入代が比較的安く、
新築時の投資利回りは10%強という物件も多いのですが、
反面空室リスクが圧倒的に高くなり、投資期間で見る利回りは、
結局は都心部の駅近物件には及ばないことが多いです。

しかも、物件周辺の環境が変わらないという前提であれば、基本的に
不動産は時間経過と共に価値は目減りすると考えなければなりません。
よって、結局は地方都市や駅から遠い物件は、将来は売却損が
発生してしまう可能性が高くなります。

しかしどちらにしても、不動産の現物投資というのは
とてもたくさんのリスクを抱えることになります。

・資産目減りのリスク
・空室リスク
・修繕(又は天災地変による毀損)リスク
・家賃下落リスク
・・・等など


個人投資家にとって、アパートマンション経営のハードルは高いです。
本来、投資というのは分散投資が基本です。しかし、不動産投資は
豊富な資金が必要になることなどから実現が難しいです。

これに対し、J-REITがあまりにも認知されていません。
一時期話題になった私募ファンドのイメージが強いのか、どうしても
マイナーな不動産投資というイメージが強いですね。

J-REITは、厳密には不動産投資ではなく、債券投資に近いもの。
短期的な売買差益を狙うものというよりは、中長期的に配当利回りを
狙う投資になり、位置付けとしてはミドルリスク・ミドルリターンになります。


J-REITが購入・運営する物件は
オフィスビル、賃貸マンション、商業施設の3つに分かれており、
銘柄によって主な投資物件の種類は分かれており、投資家にもわかる
ようになっています。

物件は、基本的に耐震基準を満たしているか、若しくは耐震補強工事を
行なっている物件になり、地震などによる損壊リスクはとても低い物件に
なっております。

しかし、機関投資家(プロの投資家)を顧客ターゲットに見据えているのか
わかりませんが、一般の投資家に対しJ-REITの情報がわかりやすく公開
されていないこともあり、どうしても”プロ御用達の投資
というイメージがありますね。


今年、個人的にJ-REITへの投資を始めようと思っておりますが、
今後、このブログでも時々J-REITの情報を公開していけるよう
がんばって参りたいと思います

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