大家さんとＦＰのマンション経営．3

収支計画書を創る。

これはマンション経営の第一歩ですね。年間の収入と支出項目を事前にアウトプットして、数値の把握やグラフ等にします。

建設会社の作成する想定賃料の算出や、支出項目等も参考にしつつ、利益相反の無い中立的な意見を参考にする事をお勧めします。（ベロッパーの作成した収支計画書は満室時想定賃料で算出しますが、実際は空室リスクなどは高めで出してみましょう。マンションオーナーの作成した収支計画も価値の下落を客観的に分析できない場合など、作製者によって様々です。

数字での収支推移の変化ですので、客観的な分析ができるでしょう。同時に資金の「貯め時」「流出し時」「使い時」を予測する事ができます。

貯め時・・・新築時からおよそ１０年間は賃料下落も少なく、入居募集しやすいです。小規模な修繕程度でよく、手元資金が残る時期です。

流出し時・・・10年経過後の入居者募集が苦戦しだす時期です。結果、賃料の引き下げや、礼金等の値引きで想定賃料収入は悪化。大規模な修繕や、デザインの陳腐化からリノベーション等での対応が必要で手元資金の流出時です。

使い時・・・ここが一番のポイントです。新築１０年程は賃料収入が手元に残るケースが多いですので、積極的に銀行へ繰上返済する事で、以後の利息での流出を減らす事ができます。更に修繕・改装に備えて積み立てる必要もあり「修繕スケジュール」の作成も必須ですね。