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中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
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閲覧数順 2016年12月04日更新

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金融危機を生き抜く不動産投資
不動産投資の失敗談を一つご紹介。個人で購入して4年ほど持っている物件ですが、市場環境が強かった事もあり物件調査が甘かった為エアコンの状態を十分把握してませんでした。

1,2階の店舗と上層部の事務所部分に分かれたビルですが、店舗部分はエアコンは別々だったのですが、事務所部分は全体がつながっているタイプのエアコンでした。それがどうもあまり手入れが良くなかったのですが、事前に把握できませんでした。

個別空調の物件は一つ一つのエアコンを取り換えれば良いのですが、セントラル式の空調の場合にはちょっとした問題が全体に波及します。以前も一昨年の夏に空調の状態が良くなくクレームの対象になりましたが、今回は正月前に故障してクレームとなりました。どんなに急がしても対応出来ない師走の時期でしたので参りました。(また、エアコンを取りかえるにも全体となり、下手をすると数百万のコストが一気に掛ります。)

不動産投資の失敗で主に挙げられるのが、
1.法制面での見過ごし
2.設備面での問題点の見過ごし
3.テナント入居率等の面での計算違い

等になります。1は一番重要な点ですので権利関係やその他の問題点に関してあまり見過ごす事はありませんが、2と3が普通に行っている場合の不動産投資で多く見られる失敗と言えるかと思います。設備面では特に注意すべき点はエアコンや空調等と配管関係(事前に調べ切れない事が多い)です。

それと、屋上防水に代表される外壁関係の問題点です。外から見える部分に関しては注意して見るという事と修繕の履歴を確認する事でどの程度先に修繕が必要か予測できます。
(出来れば内装や外装の事に詳しい人に同行を願って)

テナント入居率やその定着率に関しては店舗、事務所の方が一般的に予測は難しいです。テナント数が少ないビルや店舗は避けるべきかもしれません。よっぽどの好立地は別として…

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