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中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
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閲覧数順 2016年12月04日更新

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金融危機下の東京の家賃下落をどう考えるか

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金融危機を生き抜く不動産投資
不動産投資において家賃の見込みや空室率の想定は非常に重要なポイントになってきますが、そんな中でお客様から指摘あった「アエラ」の記事をご紹介しながら東京やその近郊において想定家賃の今後を考えてみます。

2009年2月16日号「アエラ」の表紙では〜「家賃崩落」都心で始まった〜の表題が踊っております。

簡単にご紹介すると
「三軒茶屋の異変、高級物件は下落先行‐不動産の「ミニバブル」がはじけても、賃貸相場の家賃相場は高止まりしてきた。そんなギルド社会の自壊が、大都市でも起こり始めている。空室は増える一方だ。家賃のメルトダウンはこれからが本番である。

前略・・・・都内に開業して35年の不動産鑑定士、田原拓治さん(65)は、目に見える家賃の値下がりがまもなく起きると踏んでいる。着目するのは世田谷区の三軒茶屋。渋谷に2駅4分で出られる都内屈指の利便性を誇る地域だ。不動産業界誌「住宅新報」の調べによると、三軒茶屋の昨年9月の平均
家賃は半年前に比べ、ワンルームで5%減、1LDK〜2DKで3.7%下落した。・・・中略

田原さんは地価下落と家賃下落のタイムラグが2年半とみる。2005年ごろから、地価は反転し、いわゆる「ミニバブル」の様相を呈した。それが07年秋ごろからはじける。前回バブルの経験に照らせば、家賃下落は2年半後の10年春の計算だが、田原さんはそれより1年早い今春にもはじまると予測する。・・・中略

「賃貸物件をつくりすぎた。地方都市では需給が完全に崩れ、市場はガタガタです。」住宅新報の柄沢浩編集長(53)はこう指摘する。・・・」


続きに興味ある方は「アエラ」を買って読んでください。

ただ、この中で紹介されていて意外だったのは家賃上昇トップ20という所です。そちらは地味な街が多く挙げられています。1位綾瀬12.22%、2位行徳9.2%、3位赤羽9.14%、4位荻窪8.94%、5位稲城長沼、6位中野、7位武蔵浦和、8位押上、9位勝田台…12位町田、18位川崎(2008年3月1日と2008年9月1日比較)

以前ご紹介した人口動態に合致する様な内容になっています。つまり、景気がピークアウト仕掛けた昨年頃から物価の高い東京都心の中心から、物価の安い中心から外れたエリアに人が移動した動きが見てとれます。上昇地点は都心の真ん中というよりは千葉や埼玉に近い周辺部になっているからです。

将来これらのエリアも家賃の下落に見舞われる可能性はないとは言えませんが、一つの参考になると思います。

ただ、メディアの報道は悲観に傾きがちですので、その点を割り引いて考えないといけないと思います。不況になったので物件の購入よりも賃貸を長く続けることになるでしょうし、お金の掛る引越しを避ける動きにもなるでしょう。弊社お客様でも既存テナントの値上げを遂行されている大家もおります。

各オーナーの自助努力で東京近郊の不動産経営はカバーできるとも言えるのです。http://www.minato-am.com/

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