「利回り」を含むコラム・事例
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出口戦略についてのリスク
物件を購入する段階から、出口(最終的に売却すること)について考えておかなければなりません。 木造アパートであれば10年を超えたあたり、RC造であれば15年目くらいから外見上補修が必要な箇所が出てきます。 また古くなればなるほどこれまでの賃料では貸せなくなったりもします。 この補修に掛かる費用と毎月の家賃収入、その時点での売却可能額をにらみながら物件を入れ替えるか検討します。 ...(続きを読む)
![西原 雄二](https://d32372aj5dwogw.cloudfront.net/home/profile/front/html/img/professional/s/1324379869.jpg)
- 西原 雄二
- (不動産業)
4.物件の修繕リスク
利回りが良い物件=通常、古い物件・手が掛かる物件(手が掛かりそうな物件)と言っていいでしょう。 独身用のワンルームなどでよく起こることとして、空室だった物件が契約になり入居した時に、ガス温水器が壊れているというトラブルは大変多いです。 この手の機械物(ガス温水器やエアコン)は、通常使っているにはかなり長い年数でも使えるのですが、退去となり使用しなかった期間がそれなりにあると、次回作動させ...(続きを読む)
![西原 雄二](https://d32372aj5dwogw.cloudfront.net/home/profile/front/html/img/professional/s/1324379869.jpg)
- 西原 雄二
- (不動産業)
日本は閉鎖されている
日本で金融ビッグバンが起きてから久しいです。
その時 裏で何が行われていたのか?
金融自由化とは名ばかりの利権が守られました。
例えば 世界には生きるための保険(アシュアランス)があります。
日本で言うと「変額保険」のような商品。
401Kのように自分でポートフォリオを組んで運用をさせます。
海外ではこのパフォーマンスが10~20%代の利回り。
...(続きを読む)
![浅見 浩](https://d32372aj5dwogw.cloudfront.net/home/profile/front/html/img/professional/s/1324362016.jpg)
- 浅見 浩
- (ファイナンシャルプランナー)
日本の投資信託の運用が悪いわけ
仲間と世界のファンドと日本の投資信託を検討していました。
すごい事実に気が付きました!
ある金のファンドですが、直接海外へ投資していれば
5年の平均利回りが12%
ところが、それを日本の証券会社経由でまるっきり
同じ投資信託を購入すると5年平均利回り2.4%
この違いに愕然としました>_(続きを読む)
![浅見 浩](https://d32372aj5dwogw.cloudfront.net/home/profile/front/html/img/professional/s/1324362016.jpg)
- 浅見 浩
- (ファイナンシャルプランナー)
表面利回りに騙されるな その2
物件の利回りは、表面利回りではなく、自己資金に対する利回りを計算するととんでもない高利回りになることは説明しました。 ところで、例のように物件価格に対して掛け目80%、利率2.7%、期間20年という、まるで理想的な融資が出るでしょうか。 余程のことがなければ難しいです。通常、建物構造や築年数の制限などがあり、なかなかこのような条件での借入ができる『物件』は少ないのです。 仮に、借...(続きを読む)
![西原 雄二](https://d32372aj5dwogw.cloudfront.net/home/profile/front/html/img/professional/s/1324379869.jpg)
- 西原 雄二
- (不動産業)
表面利回りに騙されるな その1
不動産投資するのに重要な指針として利回りがあります。 一般に販売されている物件の利回り表示は表面利回りと言って、単純に年間賃料÷物件価格で表示されます。 実はこれでは本当の利回りはわかりません。 日々の管理費用、固定資産税などの出費があるためです。 これに対してNET利回りというのは、収入に当たる年間賃料から管理に掛かる費用や固定資産税などを差し引いた実際の収入を物件価格に物件を取...(続きを読む)
![西原 雄二](https://d32372aj5dwogw.cloudfront.net/home/profile/front/html/img/professional/s/1324379869.jpg)
- 西原 雄二
- (不動産業)
日本最大の投資信託は今!?
日本最大の投資信託は「グローバル・ソブリン・オープン(毎月分配型)」でした
一番お金を集めた時は5兆円も資産残高がありました
ところがリーマンショック後 売りが相次ぎ現在では2兆円程の残高
基準価格も5,000円を割ってきました
売りが膨らんでいるため 投資している債券を手放さないといけない
完全に悪循環に陥っているのだ
グロソブがスタートした199...(続きを読む)
![浅見 浩](https://d32372aj5dwogw.cloudfront.net/home/profile/front/html/img/professional/s/1324362016.jpg)
- 浅見 浩
- (ファイナンシャルプランナー)
資産の分散~アセットアロケーション~
分散投資には2つの方法がある
購入時期の分散
資産の分散
よく言われるのが タマゴを一つのカゴに入れておくとこけた時に
すべてを割ってしまいます
だから カゴを分けて持つことが重要だ
今回はの資産の分散を考えていきましょう
あなたの資産のほとんどが 銀行の普通う預金や定期預金に
入っていませんか
もし そうだとしたら大問題です
なぜな...(続きを読む)
![浅見 浩](https://d32372aj5dwogw.cloudfront.net/home/profile/front/html/img/professional/s/1324362016.jpg)
- 浅見 浩
- (ファイナンシャルプランナー)
金や国債にお金が向かう理由
日経新聞の記事に”アメリカのドタバタ劇”という 表現が使われてるのを見て、思わず笑いそうになったのは 私だけでしょうか 国の威信をかけて、米連邦債務の上限引き上げ問題を解決 したとは言え、どうも根本的な問題を先送りにしているだけの ように感じます。結局、このような懸念が拭いきれず、マネーは 安全資産とされる国債や円、そして金へ向かっているのです。 このように国際的な影響力が高...(続きを読む)
![宮下 弘章](https://d32372aj5dwogw.cloudfront.net/home/profile/front/html/img/professional/s/1324372671.jpg)
- 宮下 弘章
- (不動産コンサルタント)
8月の住宅ローン金利は下落!
アメリカの政策のゴタゴタは、ここまで世界を脅かす ものなのか・・・と、つくづく感じております。 今回、最悪のシナリオであるデフォルトは必ず回避されるとは思って いましたが、結局、混乱が落ち着くまでに米国債の利回りは どんどん上昇(価格は下落)し、金価格においても1トロイオンス 1,600ドルというとんでもない価格に跳ね上がりました。 さて、アメリカの混乱振りを書きはじめてしまうと、...(続きを読む)
![宮下 弘章](https://d32372aj5dwogw.cloudfront.net/home/profile/front/html/img/professional/s/1324372671.jpg)
- 宮下 弘章
- (不動産コンサルタント)
REIT(不動産投資信託)とは
「知恵の木」流、日経ヴェリタス最新金融情報徹底解読 ● 気がつけば米国の家主。日本個人マネー、米REITに ● -2011年7月24日日経ヴェリタスp1より伊藤誠の特選記事- ■REIT(不動産投資信託)とは 不動産投資信託とは 投資家から集めた資金でオフィスビルなどの不動産を購入し、 賃貸収益や売却益などを配当金として投資家に分配するものです。 株式投信や公社債投信の運用対象が 不動産に...(続きを読む)
![伊藤 誠](https://d32372aj5dwogw.cloudfront.net/home/profile/front/html/img/professional/s/1324361222.jpg)
- 伊藤 誠
- (ファイナンシャルプランナー)
確定拠出年金401K 個人型の効果
確定拠出年金 個人型401Kの効果について
何故「確定拠出年金」が必要とされるのか?
日本の公的年金は大げさな言葉を使えば「破綻」しています。
国民年金の納付率も下がり続け2010年には59.3%まで低下している現状。
日本の公的年金制度は「世代間扶養」の概念であり、年金保険料を払う人がいなければ成り立ちません。
国民年金と別にサラリーマンが加入する「厚生年金」がありますが、こちらも運用が...(続きを読む)
![三島木 英雄](https://d32372aj5dwogw.cloudfront.net/home/profile/front/html/img/professional/s/1324389386.jpg)
- 三島木 英雄
- (ファイナンシャルプランナー)
今夏の住宅ローン金利は低金利!
今月の住宅ローン金利は、今年に入って最も低い水準と なっていますが、どうも、来月も引き続き、この状況が続きそうです。 昨夏は、QE1の終了の影響等もあって、長期固定住宅ローンの 指標となる”新発10年物国債利回り”が急激に低下していました。 (国債利回りの低下=国債価格は上昇) これにより、フラット35を含む、期間10年超の住宅ローン金利は、 約6~7年振りの低金利になったのです。...(続きを読む)
![宮下 弘章](https://d32372aj5dwogw.cloudfront.net/home/profile/front/html/img/professional/s/1324372671.jpg)
- 宮下 弘章
- (不動産コンサルタント)
外貨預金VS外貨MMF
最近 日本円で貯金をしても利息がほとんど付かないので 外貨預金を検討している方が増えました そこで 今回は外貨について勉強していきましょう 外貨預金と外貨MMFを比較します 日本円の預金と大きく違うのは 外貨へ両替する際に 手数料がかかる点 また 為替差益が発生した際の雑所得 まず 「入口」で日本円から外貨に両替するときの コストを比較します ...(続きを読む)
![浅見 浩](https://d32372aj5dwogw.cloudfront.net/home/profile/front/html/img/professional/s/1324362016.jpg)
- 浅見 浩
- (ファイナンシャルプランナー)
7月のローン金利は今年最低!
住宅ローンの金利が2ヶ月連続で下落し、 特にフラット35は、前々月比0.24%下落となりました。 今月のフラット35の最低金利は2.39%となり、 昨年12月以来、最も低い値になります。 もちろん、今年に入って最低です この2ヶ月間、住宅ローン長期固定金利の指標となる 新発10年物国債が、米国や日本株の下落や、ギリシャの デフォルト懸念等が要因で買いが進み、債券価格は上昇に転...(続きを読む)
![宮下 弘章](https://d32372aj5dwogw.cloudfront.net/home/profile/front/html/img/professional/s/1324372671.jpg)
- 宮下 弘章
- (不動産コンサルタント)
米ファンドはベアトレンドか?
先週のニュースでも取り上げられていましたが、 米ファンド勢の空売り残高が、今年最高を更新しています。 空売りとは、株価下落を見込んだ投資家が、証券会社等から 株を借りて市場で売却し、その後、実際に株価が安くなったときに 買い戻すことで、売却価格と購入価格の差額を設ける手法です。 まさに”アービトラージ” 投機的な株取引の代表的な取引手法ですね。 今月いっぱいでQE2が終了...(続きを読む)
![宮下 弘章](https://d32372aj5dwogw.cloudfront.net/home/profile/front/html/img/professional/s/1324372671.jpg)
- 宮下 弘章
- (不動産コンサルタント)
住宅ローン金利は7ヶ月ぶりの低水準
6月の住宅ローン金利は、長期金利の下落の影響を受け、 各銀行とも0.1~0.15%程度金利を下げました。 住宅ローンの長期固定金利は、前月の長期金利の動きが反映されます。 長期金利とは、10年物国債利回りのことを言い、前の月の利回り水準や 動きが、翌月の住宅ローン長期固定金利に反映されるのです。 5月の10年物国債利回りは、1.1~1.2%くらいで推移していて、 3月・4月に比...(続きを読む)
![宮下 弘章](https://d32372aj5dwogw.cloudfront.net/home/profile/front/html/img/professional/s/1324372671.jpg)
- 宮下 弘章
- (不動産コンサルタント)
やっぱり、海外分散投資が必要だ!?
先週の週刊東洋経済に「それでも円を信じますか?」という特集が
組まれていました
下記がこの特集の内容です
今後、日本円だけで資産を持っているのはリスクです
[図解] 日本人に海外投資が必要な3つの理由
【基礎編】
短期は円高圧力残るが、中長期では円安に転換へ
エコノミスト&ストラテジスト5人が為替相場を予測
日...(続きを読む)
![浅見 浩](https://d32372aj5dwogw.cloudfront.net/home/profile/front/html/img/professional/s/1324362016.jpg)
- 浅見 浩
- (ファイナンシャルプランナー)
今後の住宅ローン金利はどうなる?
住宅ローンの金利は、長期金利と政策金利の 2つの金利の影響を受けます。 長期金利は、住宅ローンの期間10年超の長期固定金利に、 政策金利は住宅ローンの変動金利に影響します。 ◎参考記事 → 「住宅ローン金利の決まり方」 そして、長期金利とは、10年物国債利回りのことを指し、 昨年9月以降、利回りはじりじりと上昇が続いて、先月は一時 1.3%超の水準まで上昇しました。 し...(続きを読む)
![宮下 弘章](https://d32372aj5dwogw.cloudfront.net/home/profile/front/html/img/professional/s/1324372671.jpg)
- 宮下 弘章
- (不動産コンサルタント)
投資信託はなぜ広告宣伝が多いのか(NO3)
(前回からの続きです) 更にA投信は信託報酬というものが年間で1.9%の金額が投資金額から金融機関に差し引かれることに注目をしていただきたい。 金融機関側からみると、1.9%もの利回りを確実に受け取れる金融商品ともいえるのである。毎年金融機関が受け取れることができる金融商品なのである。この手数料も金融機関の売上である。 逆に私たち個人が確実に1.9%の利回りを受け取れる金融商品というのは今の...(続きを読む)
![宮田 幸治](https://d32372aj5dwogw.cloudfront.net/home/profile/front/html/img/professional/s/1324374966.jpg)
- 宮田 幸治
- (経営コンサルタント)
明治初期の地租は3%
不動産鑑定は国の税収を支える為の土地価格の根拠、金融機関の担保評価
公共用地の補償、等を目的に始まっています。
そこで今回は農地の税金や評価方法について紹介します。
明治時代に地租改正が行われました。これは幕藩体制では米の取れ高に応じて
年貢として上納されていたのを金納に改めた。
地租は法定地価の3%と設定されました。
この法定地価はどのように算出するかというと
粗収益(単位当りの米収穫...(続きを読む)
![竹内 敬雄](https://d32372aj5dwogw.cloudfront.net/home/profile/front/html/img/professional/s/1324385500.jpg)
- 竹内 敬雄
- (不動産コンサルタント)
長期国債利回りが上昇トレンド
住宅ローンの長期固定金利の指標となる 新発10年物国債利回りが、じりじりと上昇を続けています。 復興財源捻出に備え、国債を増発するとの懸念から、 債券価格の下落(利回りは上昇)の傾向が続いています。 12日には、昨年6月以来となる1.330%まで上昇しました。 尚、昨日のニュースでは、原発事故の損害賠償制度を定めた 原子力損害賠償法に基づく補償料が、現在、累計予算として ...(続きを読む)
![宮下 弘章](https://d32372aj5dwogw.cloudfront.net/home/profile/front/html/img/professional/s/1324372671.jpg)
- 宮下 弘章
- (不動産コンサルタント)
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