不動産投資・物件管理全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (15ページ目)
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不動産投資・物件管理全般 に関する コラム 一覧
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不動産へのテコ入れ策
やはり不動産市場の活況は景気浮揚への効果が期待できます。 政府、不動産投信支援へ ゆうちょ資金、年4000億円 2009年4月7日 朝刊 政府は、景気悪化で苦境に陥っている上場不動産投資信託(Jリート)を支援するため、ゆうちょ銀行と日本政策投資銀行を活用し、Jリートの投資法人に対し物件の取得に必要な資金を融資する方針を固めた。資金規模は一年間で四千億円程度となる見込みだ。 ...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
財政支出15兆円・前編
もともとG20会合でGDP比2%という目標はあったのですから、10兆円くらいはあると思っていましたが、まさか15兆円とはおどろきです。 追加経済対策、財政支出15兆円に 贈与税、非課税枠610万円 政府・与党は8日、追加経済対策の大枠で合意した。裏付けとなる2009年度補正予算案の財政支出(真水)を約15兆円、事業規模を56兆円超とする方向。焦点となっていた贈与税減税では、住...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
財政支出15兆円・中編
で、この財政出動によって、年内に消化できればGDPを「最低」でも3%押し上げることができるといわれています。 個人消費に政府が直接干渉することはできませんから、今回の財政出動の要点であるエコカー支出や地デジ支出は個人消費をある程度刺激する効果もあると思いますので、輸出頼みといわれていた構造の変化にはある程度の期待は持てます。 的を射た政策と考えてよいかと思います。 しかし、...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
財政支出15兆円・後編
信じられないことに新聞やテレビでは以下のような論調なのですが 国と地方の借金総額は800兆円に、先進国で最悪 12月20日11時58分配信 読売新聞 2009年度末に、国と地方が抱える借金の総額が800兆円の大台を突破することが確実になった。 財務省が20日発表した09年度の国債発行計画によると、過去に発行した国債の借り換えを含む国債発行総額が132兆2854...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
ふたたび商品と資産インフレ EMPメルマガより
・・・EMPメルマガ2009年5月8日号・・・ オトーさんにはまったく縁のない話ですが、 アメリカの洋品店「フォーエバー21」の日本進出1号店(原宿)が 話題になっています。 人気のアーティストも多数愛用しているということで、若い女性には大人気。 ゴールデンウィークを利用して 遠く関西・中国地方から買いに来る女...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
オバマ大統領の『金利引き上げ』発言・・・
本日(2009.5.15)の気になるニュースを。 『オバマ大統領が 米国債について、将来 中国や他国が買い入れをやめる可能性があり、 その場合金利を引き上げざるを得ない との認識を示した』 と今朝のロイターが報じました。 なぜこのタイミングでオバマ大統領が 金利上昇に言及したのかは非常に疑問ですが、 米国債にかかわらず、 ...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
オバマ大統領の爆弾発言(1)
最近、オバマ大統領がインタビュー時に述べたコメントが話題になっています。 以下、C-SPAN側聞き手はSteve Scully氏(Washington Pres Corps)。 Scully: 「もうご存知ですよね。財政赤字は1.7兆ドル。国全体の負債は11兆ドル。アメリカはどの時点で資金が尽きますか?」 オバマ: 「もう資金は尽きてます。既に大きな赤字の元でやりくり...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
オバマ大統領の爆弾発言(2)
まずは、第1のポイントである、「もう資金は尽きてます」発言について、ずばり近いうちに米国債のデフォルトもあり得るということです。 米国債のデフォルトはそのまま、ドルの崩壊と同義なので、いわずもがな世界経済は混乱するでしょう。 以前から以下のようなことは言われておりました。 昨秋のリーマン・ブラザーズ破綻から昨年末にかけて、リスクに対して過敏になった投資家たちは、社債や...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
オバマ大統領の爆弾発言(3)
そして、第2のポイントである「GM破綻容認」については、昨日の話に比べれば非常に現実的で、もはや避けられない状況です。 重要なのは、どうやって破綻させるのか、または破綻した後の再建はどうするのかという点ですが、 トヨタ、GMにハイブリッド技術供与を検討 トヨタ自動車が、経営危機に陥っている米ゼネラル・モーターズ(GM)に、エンジンとモーターを併用して走るハイブリッド車の中...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
オバマ大統領の爆弾発言(4)
そして、今後の世界情勢を一変させるほどの発言になる、第3の「現在カリフォルニア州を筆頭に赤字の州が多く、「連邦政府」としての救済は一切しない。」との発言ですが、これはアメリカ合衆国の解体を意味します。 現在のアメリカは連邦政府を中心に、それぞれの州がある程度独立している、いわゆる地方分権制をとっています。 法律や軍隊に関して独自のものがあるのは有名な話ですが、もちろん財政に関しても独...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
投資マネーの向かう先
・・・EMPメルマガ 2009年5月22日号より・・・ 今週の火曜日(19日)の日経新聞に『個人マネーに雪解けの兆し』 という記事がのりました。 4月の公募株式投信の設定額が「リーマンショック」前後の水準に回復。 個人マネーが極端なリスク回避から転じてきたことを報じています。 日経平均株価も9000円を超え、底割れの懸念も消え安...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
不動産投資を後押しする税制
・・・EMPメルマガ 2009年5月29日号より・・・ すでにいくつかのメディアでも報道されている通り、 新築分譲マンション市場に回復の兆しが出てきました。 2月のメルマガでも「モデルルームに来訪者が増えだしている」 という情報をお知らせいたしましたが、 首都圏全体の契約率は 前年同月比で昨年の12月以降5ヶ月連続して上昇していま...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
破綻→世界最強企業へ
先日ついにアメリカのGMがチャプター11の適用を申請しました。 GMの破綻自体はだいぶ前から織り込み済みだったので、申請時の混乱も特になく、逆に日経平均株価は年初来高値を付けたほどでした。 日本の報道あたりは、アメリカ産業の凋落などと報道しています。 確かに、かつてはアメリカの基幹産業ともてはやされた自動車産業の代表格である企業が破綻したわけですから、世界に対して全く影響ないとは...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
不動産の動向は分野によって違う
・・・EMPメルマガ 2009年6月26日号より・・・ 友人や知人とお会いすると 「不動産って最近どうなの?」 という質問を受けることがよくあります。 もちろんご質問される方は不動産関係の方ではないので、 気楽にお聴きになっていると思うのですが、 実はこの質問は我々にとっては非常に答え難いものなのです。 なぜ...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
「路線価下落」は過去のもの
・・・EMPメルマガ 2009年7月3日号より・・・ 「最大の買い場は3月までだった」 これは、4月にお届けしたメルマガの題名です。 私はこの2月から4月にかけて不動産価格の底打ちを予想し、 同じような内容のメルマガを何度かお届けしました。 昨日(2009/7/1)、国税庁から全国の路線価が発表され、 ...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
物件は無い、価格は上がる
・・・EMPメルマガ 2009年7月10日号より・・・ 「2月までだったら(あったのですが)・・・」 先日訪問した、 六本木ヒルズに事務所を構える不動産ファンド会社の ディスポジション(出口)マネージャーの言葉です。 物件の紹介をお願いするために、 取引の無かった不動産ファンド会社にも訪問しています。 ...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
投資ポジションの取り方
・・・EMPメルマガ 2009年7月24日号より・・・ 21日に衆議院が解散し、 いよいよ選挙戦の火蓋が切って落とされました。 都議選の圧勝もあり、巷では 民主党が過半数を取るのでは・・という見方も出ていますが、 投票日までは40日近くあり、 まだまだ予断を許さない状況ではないでしょうか。 「すでに霞ヶ関(官僚)は...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
5億円までの物件は本格的な激戦に
「先日紹介した中野弥生町の物件ですが、 先週決まりました。」 「そうですか。 買ったのは個人投資家の方ですか?」 「不動産会社のP社です。」 「え!ちょっと待ってください。 P社って、上場しているP社ですか?」 「そうです、そのP社です。」 「資金繰りに窮していて、 一時倒産の噂もあったんじゃ・・・。」 「一時の危...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
個人の投資熱はバブル期をこえている?
・・・EMPメルマガ2009年8月28日号より・・・ 先日、月島にある 築3年の一棟マンションの引渡しを行いました。 購入されたのは 地方で会社を経営されている方。 非常にお忙しい方ですが、 私が情報をお送りした2-3日後には現地をご覧になり、 その場で購入を決断していただきました。 任...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
政権交代のその後〜その1
先日、選挙が行われて自民党の歴史的惨敗だったわけですが、果たして自分たちはきちんと政権運営できるのかという民主党の不安のほうが大きいかもしれません。 今回は明治維新にも匹敵する改革ということで、私たちの生活にも必ず影響は出てきます。 政権交代によって、私たちの生活にどういった影響が考えられるのか、いくつかのカテゴリーにわけて考えていこうと思います。 本日は総括ということで、...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
政権交代のその後〜その2
昨年からの流れで続いている、いわゆる「100年に一度の大不況」のなかで、もっとも、スムーズに移行してほしいのが景気対策になります。 現在の世界情勢で、比較的被害が少ないのは日本だけという状況の中、かじ取りを誤れば日本発の不況で大変なことになりかねません。 早速、民主党は、先ほど成立した補正予算14兆円の一部執行停止を表明しました。 その中には、効果が出始めたエコカー減税やエ...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
「更新料無効」判決の影響度
・・・・・・・EMPメルマガ2009年9月4日号・・・・・・・・ 業績が悪くなると、 企業が真っ先に削るのが広告費と交際費。 電車の広告も 空きスペースが目立ってきました。 全体の広告量が減っているからかもしれませんが、 消費者金融などの過払い返還請求を扱う 弁護士法人や認定司法書士の広告が目立ちます。 最近は TVで大々的に...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
民主党政権で「パンドラの箱」が開くか。
・・・・・・・EMPメルマガ2009年9月11日号より・・・・・・・・・・ 本日発売になった 『政権交代で変わる!日本経済の新常識』 と題したAERA臨時増刊号。 市ヶ谷駅前の書店では、 100冊近くがビジネス雑誌の棚に 所狭しと並べてありました。 総選挙が終わって約10日。 民主党政権に代わって、 自分たちの働いている業界が...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
政権交代のその後〜その3
第3回目は安全保障に関してですが、安全保障といっても、なにも軍事的なものに限っているわけではないのが日本の安全保障構想。 長らく日本では、国家の安定に必要な経済・食糧・エネルギーなども含めたものが安全保障政策と考えられていた(「総合安全保障構想」1978年12月〜大平内閣)ので、その政策が国内の景気動向にも大きく影響を与えます。 ところが、意外にも現在の民主党の外交に関する基本政策は...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
政権交代のその後〜その4
昨日は鳩山内閣が発足ということで、まことにおめでたい限りです。 第4回目の本日は、民主党のマニフェストより社会福祉政策を見ていきます。 しかし、ここでは字数制限もありますので、その中でも問題になりそうなのものを二つ抜粋します。 ○中学卒業までの子ども1人当たり年31万2000円(月額2万6000円)の「子ども手当」を創設する(平成22年度は半額)。 ○被用者保険と国民健康保険...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
地価下落と金融機関の融資姿勢
・・・EMPメルマガ 2009年9月18号より・・・ 昨日、決済を終え 事務所に戻った午後3時から3時間ほどの間に、 同じ銀行の違う支店3店から 立て続けに融資先紹介依頼の電話が入りました。 (うち1店は、6時過ぎに 飛び込みでいらっしゃいました。) すでにお取引のある銀行ですので、 担当者がいることを告げお引取り願...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
『地価底冷え』の連載記事について
・・・EMPメルマガ 2009年9月25日号より・・・ 連休中に日経新聞に連載された『地価底冷え』という特集を お読みになった方も多いと思います。 『地価底冷え』という、それこそ“底冷え”するような題名からは、 不動産価格が軒並み下がっている印象を受けますが、 記事にもある通り実態はすでに底打ちや上昇に転じたエリア、分野もあります。 ...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
『マンション底打ちの兆し』 新築ワンルームは?
・・・EMPメルマガバックナンバー 2009年10月16日号・・・ 本日(10/15)の日経新聞朝刊に 『首都圏 底打ちの兆し』の見出しで、 不動産経済研究所が14日に発表した マンション動向調査の結果が掲載されています。 「9月の新規販売戸数が 25ヶ月ぶりに前年同月を上回った」 という内容。 販売戸数...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
「募集賃料は来年にかけてもう一段下がる」
・・・EMPメルマガ 2009年10月22日号より・・・ 先日、お客様と 販売中の空室物件を内見に行きました。 その物件の同じ建物に賃貸募集中のお部屋が数室あり、調査してみると 1階(というより半地下)の、しかも電車の線路に面した北向きの部屋が 一番先に入居者が決まっていました。 そういう部屋ですから 当然他の部屋より安い賃料設定でしたが、...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
不動産価格はまだまだ下がる
・・・EMPメルマガ2009年10月30日号・・・ 今年8月に 「都心の商業地は早ければ半年以内に、 遅くとも1年以内に上昇に転じる」 という予測をメルマガで載せました。 その根拠は、 外資系ファンド資金が日本への投資準備を始めていたからです。 その資金が入ってくれば、 少なくとも都心の商業地の価格は上昇に転じます。 しかし、ここに来て...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
不動産投資家にも伊達直人?
@NEXT SenSEマガジン創刊号より(バックナンバー)
【@NEXT SenSEマガジンとは】 いつもお引き立て誠にありがとうございます。 株式会社えんの社名は一生に幾度とないお付き合いをさせていただく一期一会 のご「えん」にちなんでつけたものです。お客様の夢と資産確立を目指し末永 いご「えん」を大切にしながらともに発展していきたいと願っています。 ということで、お客様のお役に立てるよう、メールでの情報提供を「@NEXT SenSE(ネ...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
都心からの脱出が止まらない
・・・EMPメルマガ 2009年11月20日号より・・・ 賃貸市場の現場では、 一時期巷で言われた「都心回帰」とは 逆の現象が起きています。 いままで 「絶対的に賃貸ニーズがあり、入居者募集に困らない」と言われていた都心部が 急激な空室率の上昇と賃料の下落に見舞われています。 その原因は入居者の「都心からの脱出」です...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
忘年会で不動産投資の話が出たときに。
・・・EMPメルマガ 2009年12月4日号より・・・ 12月に入って いよいよ忘年会シーズンになりました。 今朝の日経新聞にも 「忘年会 ちょっと豪華に4,000〜5,000円のコースが好調」 という記事。 弊社も管理物件に飲食専門の店舗ビルがあり、 シーズンの盛り上がりに大いに期待しているところです。 忘...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
大家検定2級認定講座−6時間×2日間短期集中講座
日本不動産コミュニティー東京第四支部 2−6 場所:三鷹市公会堂 実施日 全2回(12時間)コース 6時間×2回 一日目 2010/1/31(日) 09:45-16:30 二日目 2010/2/7 (日) 09:45-16:30 講座終了後は、有志による懇親会を開催予定! 講座のお申込はこちらからお願いします ...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
今年は資産バブル崩壊の年?
・・・EMPメルマガ 2010年1月15日号より・・・ 1/15の日経新聞に 「資産価格崩壊、最大のリスク」という記事がありました。 日本では 「資産バブルっていつのこと?」という感じですが、 記事によると、世界経済フォーラムは 14日発表の「2010年版グローバル・リスク」で、 実現可能性が高く経済的な被害も大きいリスクとして ...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
一棟物件はいつ動き出す?
・・・2010年2月26日号 EMPメルマガより・・・ 昨日久しぶりに訪問した 赤坂にある某不動産ファンドの運営会社。 夕方のアポイントだったので、 一時間ほど話をして帰る頃には 辺りはすっかり暗くなっていました。 事務所内に残る社員もまばら。 「そういえば、○○さんはいらっしゃいますか?」 と、別の不動産ファンド会社から最近この会社に...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
賃貸市場は早や終結宣言?
・・・2010年3月12日号 EMPメルマガより・・・ 例年3月といえば 引っ切り無しに賃貸募集中の物件の 問合せ電話がかかってくる時期なのですが、 今年は様子が違うようです。 先週ある仲介会社さんが 「2月で賃貸のオンシーズンも終わりでは?」 とお話をされていましたが、 確かに弊社でも3月に入って 急速に問合せの件数が減っています。 ...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
不動産投資における見極め
以前、現物不動産投資に関するケーススタディ分析をしました。 やはり、広告などでよく目にする表面利回りやNET利回りだけで 判断するのは危険ですね。 投下資本利回りやその方の年収に基づく税率まで考慮した 税引き後の手取り金額で判断することが大切だなと実感。 ケースによっては表面利回りは6.45%とうたわれているのに、 投下資本利回りを細かく計算していくと、2.87%しかなく、 税引き後の手取り金...(続きを読む)
- 照井 博美
- (ファイナンシャルプランナー)
@NEXT SenSEマガジン[vol.2]より(バックナンバー)
【子ども手当支給と課税対象額】 昨年は与野党交代の大激変がありましたが、何も変わっていないかな・・・と 一庶民としては感じていますが、今盛んに議論されている「子ども手当の支給」 によってだいぶ変わってくることが予想されます。実はこの「子ども手当の支給」に伴い廃止が検討されている諸控除があります。 ということで、今回はマンション経営のメリットの一つでもある節税効果に関連 する話題です。...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
@NEXT SenSEマガジン[vol.3]より(バックナンバー)1/3
金は悪?お金と賢く付き合う/レバレッジ効果 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【借金は悪?】 「借金」という言葉を聞くと、みなさんはどのようなイメージをお持ちですか。 ・借金で首が回らない。 ・借金の支払に追われる。 といった、悪いこと、苦しい、辛いといった負のイメージを真っ先に思う方が多いのではないでしょうか。それは、「借金」にまつわる出来事で負の...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
@NEXT SenSEマガジン[vol.3]より(バックナンバー)3/3
福岡の魅力:福岡パルコ...天神にオープン! ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ この春に九州を代表する都市天神にパルコ(本社:東京都渋谷区)がオープン。 場所は移転した岩田屋本館跡地になります。 東京近郊ではおなじみのパルコですが、年間売り上げは100億~120億円を目標で、今年から来年にかけて福岡では、阪急、東急、パルコなどの出店が相次ぐとか。 福岡...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
@NEXT SenSEマガジン[vol.6]より(バックナンバー)1/3
新築マンションか中古マンションか/投資で買うならどっち? ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【さらに効率的な不動産投資】 前回はファミリーマンションとワンルームマンションとの比較でした。 今回は新築物件と中古物件の比較をしていきます。 【新築物件のメリット・デメリット】 新築の一番のメリットとしては、自己資金が少なくても持てるというところでしょう。 中でも...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
@NEXT SenSEマガジン[vol.6]より(バックナンバー)2/3
年金特集:マクロ経済スライド ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 複雑難解な年金制度を今後数回にわたり解説していきます。 正確な状況を把握して、将来の資産形成に活かしましょう。 ■年金制度改革 現在の年金制度は、2004年に改正された制度になります。 制度改革の目標は以下の点です。 ◇保険料負担と年金給付のバランスを図る 改正の背景には、少子高齢化による世代間...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
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