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不動産投資・物件管理全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信

不動産投資・物件管理全般 に関する コラム 一覧

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8大疾病保障付き住宅ローン

サブプライム以降はどのローン会社も融資の条件は厳しくなりました。 しかし、審査を厳しくする代わりというのではないのでしょうが、融資を受けれた人に対しては手厚い保障が付いていることが多いようです。 その一つとして、最近評判なのが、ジャックスが取り扱う「8大疾病保証付き住宅ローン」です。 内容的には 対象疾病・・ガン、脳卒中、急性心筋梗塞、高血圧、糖尿病、慢性腎不全、...(続きを読む

尾野 信輔
尾野 信輔
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2009/05/04 00:00

CA(機密保持契約)というもの

            ・・・EMPメルマガ 2009年10月9日号より・・・ CA = Confidential Agreement(機密保持契約) 最近、詳細な物件情報をいただくときに、 機密保持契約を結ばせられることが、多くなりました。 とくに、ファンド系企業や サービサーがかかえている物件などの場合は 必ずこの「知り得た情報を他に...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2009/10/12 13:21

一級建築士さんの話1 私達でも見分けられる?

この事件が発覚してすぐの週末(2006.11.25)に、 弊社の建築アドバイザーである一級建築士の先生をお招きし、 構造計算偽造問題についてのセミナー(EMP主催)を行いました。 以下、セミナーでのお話をまとめました。 ・目視による(構造上の欠陥がある建物かどうかの)判断は不可能。  構造図と構造計算書のチェックによるしか方法はない。 ・「クラックが入って...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2006/01/26 17:32

借地権のメリット 1 〜メルマガより〜

【EMPメルマガバックナンバー 2004/1/25号】 前回、「借地権にはいくつかの種類があって、 新借地借家法が施行された平成4年8月11日を境に その前と後の契約では借地権の内容や権利の強さが違う」 ということをお伝えしました。 平成4年というと今から約12年前ですが、 収益物件の売買市場で新借地法の適用を受ける物件は まだそれほど多くはありません。 ...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2008/05/16 16:00

不動産投資 ‐ 手数料買い分かれ物件

投資用不動産の場合には物件情報の入手先が多岐に渡ります。弊社の場合には、レインズ、アットホームは元より、過去の取引先、銀行から紹介を受けた他の不動産会社、会計事務所や税理士側についている不動産会社、ヤフーやグーグルの検索で問い合わせをされる業者さん等となります。 物件としては売主物件も一般仲介物件も他社専任物件もありますが、その中には買い分かれ(買い方分かれ)物件というのもございま...(続きを読む

向井 啓和
向井 啓和
(不動産業)
公開日時:2009/01/17 08:00

【東海エリア限定】不動産投資に関するお悩み個別相談 受付中!

【東海エリア限定】不動産投資に関するお悩み個別相談 受付中! 不動産投資物件の購入・売却などのお悩みを個別に解決します!   NHKで不動産投資のトラブルについて相談にのっている住宅コンサルタントとしてTV放映されました 先日、NHK名古屋放送局より取材を受けましたが、以下の番組で放映がありました。 不動産投資のトラブルについて相談にのっている住宅コンサルタントとして紹介されました。  ■2月22日(水)18時10分~19時 「ほっとイブニング」...(続きを読む

寺岡 孝
寺岡 孝
(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
公開日時:2017/03/03 11:00

構造計算偽造と瑕疵担保責任4

結論から言えば、偽造が見つかった場合、 売主は瑕疵担保責任を負い、 解約の無効による売買代金の返却ということになるでしょう。 しかも、売買が成立してかなりの年月が経った後でも その可能性があるということです。 当然、売主はその前の所有者(旧売主)にも同様の責任を追及できますし、 その物件を販売したデベロッパーや建設会社を 直接責任追及することも可能と思われま...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2006/01/26 18:32

不動産の価格を決めるもの

不動産収益物件は 収益還元法という評価方法で価格が決まります。 収入100万円で利回り10%なら、 100万円÷10%=1000万円で物件価格は1000万円となり、 同じ収入100万円でも利回り5%なら、 100万円÷5%=2000万円で物件価格は2000万円となります。 利回りと物件価格の関係は、 「利回りが上がれば物件価格は下がる」 「利回りが下がれ...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2006/02/12 15:03

いよいよ発刊!不動産投資実践ガイド。

いよいよ発刊!不動産投資実践ガイド。 PHP研究所より昨年、 本を出しませんか?というお話をいただき、 年明けから準備すること数ヶ月・・・。 弊社メルマガでも予告ばかりで大変お待たせしましたが、 4月3日発刊、5日頃よりやっと書店に並び始めました。 『絶対損をしない!不動産投資実践ガイド』。 平成バブルの際には、 どこにあるかもわからないような地域の投資物件に手を出したり、 ...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2006/04/06 19:18

家賃保証(サブリース)の大きな誤解 - part1

続きです     当初の家賃設定に無理があった場合、この条文を盾にとって2年後には必ず『家賃の減額請求』を交渉してきます! 家賃保証会社が契約を締結する事が目的の場合、契約時に他社と比較して高い家賃設定で保証した場合、2年後に家賃が不相応になるのは当然です。 この時に家賃改訂交渉が難航した場合法律上では、どのようになるのか知っていますか?     家賃改訂交渉が難航...(続きを読む

大川 克彦
大川 克彦
(不動産コンサルタント)
公開日時:2007/06/13 00:00

第13夜 別の無料相談会 「マンション管理士」

第13夜 別の無料相談会 「マンション管理士」 将来のマンションの建替えに思いをはせた時、この一大プロジェクトをどのように遂行していくのか、と不安にお感じになられる方も多いと思います。管理組合といっても、その道のプロの方がいらっしゃるとは限りませんし、管理会社に任せっぱなしで良いのかと疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。 みなさん、“マンション管理士”という資格をご存知でいらっしゃいますでしょうか。現在全国で14,000名の有資格者が...(続きを読む

徳田 里枝
徳田 里枝
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2008/03/24 11:21

借地権の考え方 2 〜メルマガより〜

【EMPメルマガバックナンバー 2004/1/18号】 このような法律の下では、 土地を貸してくれる地主さんはいなくなります。 (新法施行前は、先述のような借地契約しか 締結することはできませんでした。 民法では「契約自由の原則」がありますが、  「借地借家法」は強行規定により、 当事者間の自由な契約を大きく制限してあります。) ...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2008/05/15 16:00

借地権のメリット 2 〜メルマガより〜

【EMPメルマガバックナンバー 2004/1/25号】 通常は、名義書換料・承諾料などの名目の金員を 地主さんに支払って承諾を求める慣行が成立してます。 譲渡の場合の承諾料としては譲渡価格の3〜5%や借地権価格の10%、 建替えの場合は更地価格の5〜10%などの取り決めが多いようです。 (増築の場合は更地価格の3〜5%。以上あくまで目安です。) もし地主さ...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2008/05/17 16:00

水災における保険金支払い1 〜メルマガより〜

【EMPメルマガバックナンバー 2005/9/16号】 久しぶりに保険代理店を経営している友人に連絡したところ、 「台風14号の被害の後片付けで、郷里の宮崎に帰省している」とのこと。 被害状況を聞き当日の写真をメールで送ってもらったのですが、 2階建ての住戸の1階部分がほとんど水没し、 周辺の平屋は屋根しか見えない状態になっていてびっくりしました。 ...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2008/07/06 16:00

水災における保険金支払い2 〜メルマガより〜

【EMPメルマガバックナンバー 2005/9/16号】 「水災」をカバーするとすれば、 『住宅総合保険』(火災保険よりワンランク上) に加入していなければなりません。 しかし、実際は「見舞金程度」しか支払われず、 損害額には遠く及ばないことが多いようです。 ※住宅の場合は床上浸水、店舗・事務所の場合は地盤面より 45cm以上の浸水が支払い対象にな...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2008/07/07 16:00

エリアに見る入居者の特性(1) 〜メルマガより〜

現在契約を進めている案件で、 物件名に『東大前』と付く物件があります。 名前のごとく 物件は東京大学と目と鼻の先にありますが、 その物件の入居者は東大生。 (まさにオーナーの思惑通りの賃借人ですね) 賃料は月額10万円近くする物件ですが、 ご両親も地方のお医者様で 裕福なご家庭だろうと想像されます。 東京大学の周辺エリア(白山、湯島、本郷...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2008/09/01 15:50

不動産投資ローンの基礎

不動産投資ローンの基礎 不動産投資ローンの基礎 歴史 約10年前では不動産投資ローンというくくりのローンが出来る前で事業用ローンと言っていました。事業用ローンは文字通り事業を行う人向けのローンになります。アパートローンは10年以上前からありましたが、それは土地を持っている地主向けで、そこに新築でマンションやアパートを建てるという人が対象でした。(今でも信託銀行系のアパートローンはこの傾向が強いです。)都市銀...(続きを読む

向井 啓和
向井 啓和
(不動産業)
公開日時:2008/11/11 19:00

前回のバブル崩壊との違い

・・・EMPメルマガ2008年12月19日号より・・・ 先週、以前勤めていた会社の忘年会に参加しました。 毎年12月の第2水曜日、当時審査部に属していたメンバーが 忘年会を兼ねた同窓会に集まります。 その会社は、親会社の支援により債務をすべて返済し数年前に清算。 参加者も出向元の銀行に戻ったり、 外資系金融機関に転職したり、 個...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2008/12/27 16:00

不動産投資物件の下方硬直性(2)

前回「居住用の不動産投資物件には価格の下方硬直性がある」と書きましたが、では「居住用でない」不動産投資物件はどうかという事に関してご説明します。居住用賃貸のサービスの価格がかなり安定しているのに対して、非居住用(商業用)の賃貸サービスの価格は不安定であり ます。そして特に景気の変動に大きく左右されます。 例えば、現在の様な不況下においては様々な高級なサービスのニーズ(需要)が低下して...(続きを読む

向井 啓和
向井 啓和
(不動産業)
公開日時:2008/12/27 20:00

固定金利で借りるべきか変動か?

固定金利で借りるべきか変動か? 不動産投資ローンを受けて物件を買う際に固定金利で行くべきか、変動金利でしばらく行くか? 金利の相場観が大きな影響を与えます。皆様は金利は更に下がると思われますか?それとも金利は上がると思いますか? 金利が上がると思われるのであれば固定金利、下がると言えば変動金利というのは常識中の常識です。不動産投資をやろうとしている人には何の解...(続きを読む

向井 啓和
向井 啓和
(不動産業)
公開日時:2009/03/28 10:00

築浅物件の不動産投資のメリット

不動産投資で人気の築浅の不動産投資物件のメリットとデメリットを考えてみます。無いようですがデメリットもあります。 築浅マンションの外見上のメリット 築浅のRC賃貸マンション等が人気なのは見た目も綺麗で、管理も良く、設備が充実しているからかと思います。白地のコンクリート打ちぱなし感を出している物件もあります。お洒落で時代に即した物件というのは賃貸募集時でも大きなメリ...(続きを読む

向井 啓和
向井 啓和
(不動産業)
公開日時:2009/04/27 20:00

過酷な年金生活(2)

では、実際に「いくらもらえるのか」ということを知るために、過去の平均年収の推移をみてみましょう。 2005年-436万円 2004年-438万円 2003年-443万円 2002年-447万円 2001年-457万円 2000年-461万円 1999年-461万円 1998年-464万円 1997年-467万円 1996年-460万円 1995年-...(続きを読む

尾野 信輔
尾野 信輔
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2009/05/02 00:00

賃貸住宅「更新料」無効の判決について

             ・・・EMPメルマガ 2009年7月31日号より・・・ 2009年7月24日の日経新聞社会面に、 京都地裁での賃貸住宅の更新料「無効」判決の報道がなされました。 (26日朝日新聞にも同様の記事掲載) 2001年4月施行の消費者契約法に基づき、 更新料は「入居者の利益を一方的に害する特約で無効」 との判断がなされましたものです...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2009/08/03 16:00

「頭金不要の1棟買い」の真実〜その1

最近、弊社にいただくお問い合わせでも、アパート・マンション問わず「頭金不要の1棟買い」をご希望される方がいらっしゃいます。 そんななか、まさに 「頭金不要の1棟買い〜不動産投資でお金持ちになる」 という情報商材が販売されていたので購入してみました。 209ページで3万円という大作でございました。 ネタバレはそちらの業者の営業妨害になりま...(続きを読む

尾野 信輔
尾野 信輔
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2009/11/05 19:08

景気が回復すれば家賃は下げ止まるのか?

・・・EMPメルマガ2009年11月6日号・・・ 本日(11/5)、先月13,14日に行われた日銀の 「金融政策決定会合」の議事要旨が公表されました。 すでに新聞紙上等で発表されている通り、日銀はこの会合で 「わが国の景気は持ち直しつつある」という判断を発表しています。 公共投資の増加、内外の在庫調整の進捗、 海外経済の持ち直しを背景に、 製造業...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2009/11/08 20:00

~不労所得にご用心~ J-REITと不動産投資(ワンルームMS)比較

不動産投資、人気ありますね。 実際にセミナー等でも、ニーズが高く私自身もお話しさせて頂いていますが 基本的には「注意喚起」しています。   投資ですからリスクはありますし、昨今破綻してしまう人も実際にいるからです。   1年程前から、銀行の融資環境が厳しくなり、不動産投資へのレバレッジが 中々効かなくなってきています。   特に融資条件が厳しいのがワンルームマンション投資と築年数...(続きを読む

三島木 英雄
三島木 英雄
(ファイナンシャルプランナー)
公開日時:2010/05/27 11:08

不動産投資をしないリスク 2

◇ 金利はあげられない? 前回は預貯金での運用について、今後金利の上昇は見込みにくいとして、否定的な見解を述べました。 果たして金利は本当に上がらないのでしょうか? 今の日本が置かれた状況を考えるならば、金利は「上げようにも上げられない」んだと思います。 「あがらない構造」になっていると言ってよいかもしれません。 と言いますのも、日本は毎年毎年赤字の状態にもかかわらず、国債とい...(続きを読む

大林 弘道
大林 弘道
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2010/06/11 12:28

@NEXT SenSEマガジン[vol.5]より(バックナンバー)2/3

変動金利と固定金利 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■変動金利 借入期間中、世の中の金利の動きに合わせて金利が見直されます。 見直される元になるレートは長期プライムレートと短期プライムレートの2種類があり、特徴としては、長期プライムレートは金利設定も低いが変動も激しく、短期プライムレートは若干高い設定ではありますが変動は緩やかと言うところです。 どちら...(続きを読む

尾野 信輔
尾野 信輔
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2010/10/08 09:00

昨今の不動産市況について

昨今の不動産市況について みなさん、こんにちは。リヴァックスの巻口です。 今回は昨今の不動産市況について少しお話をさせていただきます。 サブプライム問題後の痛手からようやく回復しつつある不動産市況ですが、 震災の影響もなんとか乗り越えて、安定的な推移となっているようです。 実はここ一年ほど前から大手不動産会社が中途採用を積極的に展開して いる傾向がみられていました。今後の市況回復を見据えての人員補強と いうこと...(続きを読む

巻口 成憲
巻口 成憲
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2011/10/24 11:27

旗竿の敷地のアパートで不動産投資はご注意を?!

旗竿の敷地のアパートで不動産投資はご注意を?! 東京、世田谷区。 よく投資物件で旗竿の敷地にアパートを建てるタイプがある。 東京では都の条例で旗ざお敷地には共同住宅の制限があるが、共用部がない長屋式のものは規制対象外。 そのため、土地から購入してアパートを建てるような投資物件に仕立てるには、 旗ざお敷地に長屋アパートという計画が持ってこいのスキームだ。 どうしてって?? 旗ざおの土地...(続きを読む

寺岡 孝
寺岡 孝
(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
公開日時:2012/06/27 11:01

アパート大家になるには、2013年の年初から。

アパート大家になるには、2013年の年初から。 新年あけましておめでとうございます。 東京のお正月は、今年も晴天。気持ちの良い空ですね。 そして、元旦とともに新たな気持ちとなったためでしょうか、それぞれの街が新たに晴れやかに見えてきます。 このような時期だからこそ、気持ちよく今年の目標を立てたいものです。 あっという間に1年が過ぎてしまいますので、時間を無駄にしないように意味のある目標にしたいものです。 たとえば、「今年の2月までに少なく...(続きを読む

大長 伸吉
大長 伸吉
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2013/01/04 17:00

差別化の為、御子息の為、自分の為の『アパート日記』

差別化の為、御子息の為、自分の為の『アパート日記』 アパート経営は、70歳80歳の大家さんでも行っています。だから簡単。とも言われることがあります。 確かにアパート経営歴30年という方ともお会いしたことがあり、ご高齢でしたが、まだまだ現役で元気に活躍をしている方でした。 「アパート経営が元気の源」とおっしゃっており、私も年をとったときにこんなコメントをしたいなと感じたものでした。 これも含めて、全体的にアパート経営は他の事業に比べて安定性があ...(続きを読む

大長 伸吉
大長 伸吉
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2013/02/01 19:43

アパート経営では必ず成功できると前向きに進むことが大切です。

アパートを取得する前はとても難しいことに挑戦していると感じますが、すでにアパートを取得したオーナーさんは「簡単に物件を取得することが出来た。」と言います。 今回は、このようなコメントをする成功大家さんの傾向を見ていきます。 例えば、不動産を取得する為に必要な自己資金作りについて、資金の準備は並大抵ではなく、苦労を積み重ねた結果なのですが、そんなことでさえ、さらりと「辛くなかった。」と言ってしま...(続きを読む

大長 伸吉
大長 伸吉
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2013/07/01 19:00

不動産投資でじぶん年金作り!

いつもコラムでお世話になっております、「楽天の保険ニュース&リサーチ」で、 「不動産投資でじぶん年金作り! 」という記事を書かせていただきました。 公的年金に不安を感じる方が多くなり、じぶん年金作りを検討される方が増えています。 じぶん年金の作り方にも色々ありますが、その中でもおそらく一番遠い存在になっているであろう、不動産投資について書いてみました。 しっかりとした目的とプランがあ...(続きを読む

小川 和哉
小川 和哉
(ファイナンシャルプランナー)
公開日時:2013/09/28 10:57

私の不動産投資、必勝パーターン1

私の不動産投資、必勝パーターン1 現在、私は家賃収入のみを資源として生活できています。 この様なレベルのみで成功した今だから言える必勝パターンをお伝えします。 前職はカメラメーカーに勤務していたサラリーマンでした。 このサラリーマン時代に不動産投資を開始しまして、 東京中心に4棟の木造アパートを取得後、会社を退職して2007年に専業大家業となりました。 現在は、大家業を営みながら、私の成功事例と学びをサラリーマンさんに伝...(続きを読む

大長 伸吉
大長 伸吉
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2015/05/14 16:14

【7月18日・4組限定】 投資マンション売却などの不動産投資 個別相談会 受付中!

【7月18日・4組限定】 投資マンション売却などの不動産投資 個別相談会 受付中! 【7月18日・4組限定】 投資マンション売却などの不動産投資 個別相談会 開催 書籍『不動産投資は出口戦略が9割』をプレゼント! 電子書籍でも発売中! 電子書籍のプレビューはこちら   これから不動産の投資物件を契約をしようと思っているが、その内容が不安な方、 不動産投資のサポートをしてほしいという方、 既に契約をしてしまったが、思ったほど儲からず問題が起きてお悩みになっている方、 ...(続きを読む

寺岡 孝
寺岡 孝
(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
公開日時:2016/07/08 18:00

NHK TV放映のお知らせ

NHK TV放映のお知らせ NHK TV放映のお知らせ 先日、NHK名古屋放送局より取材を受けましたが、以下の番組で放映があります。   ■2月22日(水)18時10分~19時 「ほっとイブニング」(愛知県・一部東海3県地区) 経済リポート(仮称:相次ぐ不動産投資トラブル) ■2月23日(木)午前7時45分~午前8時 「おはよう東海」(東海3県地区) 経済リポート   愛知県を中心とする東海3県地区での放...(続きを読む

寺岡 孝
寺岡 孝
(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
公開日時:2017/02/21 19:00

NHKでTV放映 弊社が紹介されました

NHKでTV放映 弊社が紹介されました NHKでTV放映されました 先日、NHK名古屋放送局より取材を受けましたが、以下の番組で放映がありました。 不動産投資のトラブルについて相談にのっている住宅コンサルタントとして紹介されました。   ■2月22日(水)18時10分~19時 「ほっとイブニング」(愛知県・一部東海3県地区) 経済リポート(賃貸住宅投資 大損失の落とし穴も・・・)   ■2月23日(木)午前7時45分~午...(続きを読む

寺岡 孝
寺岡 孝
(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
公開日時:2017/02/24 11:00

金融危機下の不動産投資の優位性

2008年10月8日 不動産投資のメリット 本日も日経平均株価(日経225)がNY市場の暴落を受けて暴落しました。終値で9203円32銭で952円安という状態まで行きました。機関投資家が機械的にファンドの解約等に対処する為の換金売りが主体だった様です。改めて株式市場の恐ろしさを感じます。Bloody October(流血が止まらない10月) という表現がぴったりかなと思います。この...(続きを読む

向井 啓和
向井 啓和
(不動産業)
公開日時:2008/10/13 17:06

火災などのリスク

火災その他物件に物理的被害があった時、多くの場合、損害保険である程度はカバーできます。(火事が問題ないというわけではありません) その火事が原因や物件内で不測の事故で死人が出てしまった場合は、もうお手上げです。(人的リスクと重なりますが) 新規の賃貸契約時には、入居希望者に重要事項説明をしますが、借主にとってマイナスになる事項(この場合は死人が出ていること)などは必ず説明しなければならない...(続きを読む

西原 雄二
西原 雄二
(不動産業)
公開日時:2011/09/25 12:00

B001.どうすれば空室物件が埋まるの?

B001.どうすれば空室物件が埋まるの? 今回は既存物件に限定して話を進めます。 ■ハード面 当然立地や平米数、日当たりなんかは変更できません。 が、いじれるところは結構あるんです。 (あまりネタを言っちゃうのもアレですが^^;) 利回りを考えると水周り等を大きくリフォームするのは 難しいですが、 キッチンのクッションフロアを大理石調にしてみたり (3万円もあればできます!)、 キッチンの上部棚にシート...(続きを読む

大槻 圭将
大槻 圭将
(不動産業 不動産コンサルタント)
公開日時:2006/01/11 00:03

B004.建物のネーミングは重要です。

1棟モノのマンションやアパートを建てる場合、 悩むのがネーミングですよね。 コレとそのロゴには結構時間をかけています。 まず基本的には、オーナーの名前/好きな言葉/モノ/季節・・・ そういった単語を集めます。 それに私どもが提案する単語も羅列・・・。 そのあと「ネーミング辞典」*1というもので読み方を調べます。 場合によっては2つの単語で造語を作ったり、 人気...(続きを読む

大槻 圭将
大槻 圭将
(不動産業 不動産コンサルタント)
公開日時:2006/02/05 00:03

賃貸不動産会社との付き合い方1

今回は、 最近弊社で賃貸募集をお受けした事例から、 それらの不動産会社の選び方、 付き合い方を考えてみたいと思います。 まずは、早稲田にあるワンルームマンションです。 弊社のお客様が 数年前にご子息用に購入された物件で、 ご子息の卒業に合わせてリフォームし、 2月中旬から物件近くの不動産会社に 賃貸募集を依頼していた物件です。 4月に入り ...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2006/01/25 00:02

賃貸不動産会社との付き合い方2

弊社にも「募集をお願いしたい」とのことなので、 ゴールデンウィーク前に アットホームの図面作成と配布手続きを終了し、 REINZやイサイズ(リクルート系)、アットホームや ヤフーのオンライン広告に即日登録しました。 結果は、 登録の翌日から問合せが数件入り 5月はじめには入居者が決まりました。 もう一件は、 弊社で売却のご依頼をいただいている 井...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2006/01/25 00:02

賃貸不動産会社との付き合い方3

結局のところ、 入居募集の依頼を受けた業者は 他業者に情報を流すことなく、 自分の店舗に来たお客様だけに 物件を紹介しようとしていたのだろうと思います。 そうすることによって、 貸主・借主両方から手数料を取ろう (宅地建物業法違反ですが、抜け道もあります)としていた訳です。 賃貸会社にとっては、 決まれば手数料が入ってきますが、 決まらなくても自...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2006/01/25 00:02

建築業界、検査機関への不信感。

いつから日本人は 仕事や職業に対する 誇り・プライドを無くしてしまったのでしょうか? 『不動産業界には  世間の常識や道徳に外れた行為が横行し過ぎている』 と以前から弊社メルマガにも書いていますが、 昨年11月、我耳を疑うような事件が発覚しました。 皆さんもご存知の通り、 姉歯建築設計事務所による構造計算書の偽造問題が 社会的問題となっています...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2006/01/26 17:02

一級建築士さんの話1 『性善説』と『性悪説』。

金融機関などの融資審査や内部検査は、 「(故意過失を問わず)人は過ちを犯すもの」 という『性悪説』の立場に立って行われます。 我々が不動産の調査や取引を行う場合でも 常に意識は『性悪説』です。 (人を疑うことは気分的にも嫌なことですが、  自分の身を守るためには必要なことです) 本来、検査やチェックというものは そういう意識が必要であるにもか...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2006/01/26 18:32

構造計算偽造と瑕疵担保責任3

本来は、この手の判断は監督省庁の通達などに従うべきことですが、 いまはまだその見解が出ていないので 今回は私見という形でこの問題に解答を出します。 弊社の顧問弁護士、司法書士の先生3名にお聞きしたところ、 3名とも「耐震計算偽造による構造欠陥は隠れた瑕疵当たる」 と判断されています。 しかも通常、瑕疵担保責任には期限が決められていますが、 「仮に裁判所が判断...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2006/01/26 18:32

賃貸募集のテクニック 〜設備編〜

投資用不動産にとってもっとも大事なのは、 『いかに稼働率を上げるか』です。 すなわち『いかに空室期間を短くするか』ということ。 どんなに現状の利回りが高くても、 空室になった時に次の入居者がなかなか決まらないのでは、 結局、総収入額は少なくなり相対的な利回りは低くなってしまいます。 入居者を募集する際、 立地や建物グレードなど『物件自体の持つ魅力』と ...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2006/01/27 16:02

ワンルーム賃貸事情

毎年1月から3月は賃貸仲介会社の繁忙期に当たります。 大手仲介専門会社などは年間売上の半分を この時期で売り上げます。 弊社が投資家の方からお預かりしている現空物件も、 昨日一気に入居申込が入りました。 驚いたのは「離婚・別居」を理由に部屋を借りる人が多いこと! 昨日だけでもお二人いらっしゃいました。 ワンルームと言えば、入居者は学生や若い社会人と思いがちで...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2006/01/29 09:30

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