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不動産投資・物件管理全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信

不動産投資・物件管理全般 に関する コラム 一覧

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退去理由No.1は?

           ・・・2010年1月22日 EMPメルマガより・・・ 1月も終わりに近づき、 今年も賃貸のオンシーズンに入りました。 これから3月までは、一年で最も 賃貸市場が活発化する時期です。 大手の賃貸仲介専門会社などは、 年間売上のほぼ半分を この時期に確保します。 逆に大家さんの立場で言えば、 この時期に空室が埋まら...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2010/01/28 22:05

還付金が242,450円戻ってきた!さらに・・・

還付金が242,450円戻ってきた!さらに・・・ 私よしらぼ。が確定申告をお手伝いする場合もしばしばありますが、先日、昨年から投資マンションのオーナーを始めたN氏の確定申告をお手伝い致しました。 N氏から今日突然電話があり「よしらぼ。さん、今日銀行口座をみたら税務署から242,450円も振り込まれてました。びっくりしましたよ」と驚きの電話がありました。 N氏は「今まで税金が戻るなんて、感覚なかったので何か嬉しいですね。今まで本当もったいなかっ...(続きを読む

よしらぼ。
よしらぼ。
(不動産コンサルタント)
公開日時:2011/03/10 09:00

借地権のメリット 2 〜メルマガより〜

【EMPメルマガバックナンバー 2004/1/25号】 通常は、名義書換料・承諾料などの名目の金員を 地主さんに支払って承諾を求める慣行が成立してます。 譲渡の場合の承諾料としては譲渡価格の3〜5%や借地権価格の10%、 建替えの場合は更地価格の5〜10%などの取り決めが多いようです。 (増築の場合は更地価格の3〜5%。以上あくまで目安です。) もし地主さ...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2008/05/17 16:00

CA(機密保持契約)というもの

            ・・・EMPメルマガ 2009年10月9日号より・・・ CA = Confidential Agreement(機密保持契約) 最近、詳細な物件情報をいただくときに、 機密保持契約を結ばせられることが、多くなりました。 とくに、ファンド系企業や サービサーがかかえている物件などの場合は 必ずこの「知り得た情報を他に...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2009/10/12 13:21

一級建築士さんの話1 私達でも見分けられる?

この事件が発覚してすぐの週末(2006.11.25)に、 弊社の建築アドバイザーである一級建築士の先生をお招きし、 構造計算偽造問題についてのセミナー(EMP主催)を行いました。 以下、セミナーでのお話をまとめました。 ・目視による(構造上の欠陥がある建物かどうかの)判断は不可能。  構造図と構造計算書のチェックによるしか方法はない。 ・「クラックが入って...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2006/01/26 17:32

借地権のメリット 1 〜メルマガより〜

【EMPメルマガバックナンバー 2004/1/25号】 前回、「借地権にはいくつかの種類があって、 新借地借家法が施行された平成4年8月11日を境に その前と後の契約では借地権の内容や権利の強さが違う」 ということをお伝えしました。 平成4年というと今から約12年前ですが、 収益物件の売買市場で新借地法の適用を受ける物件は まだそれほど多くはありません。 ...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2008/05/16 16:00

最後はどうなる?中古マンション1 〜メルマガより〜

【EMPメルマガバックナンバー 2005/4/29号】 最近、お客様からのご質問で、 「中古の投資用ワンルームって 最後はどうなるんですか?」 というご質問をいただきました。 おそらく、お客様は 『何十年も所有して、 建物の寿命が来て価値が0になっていたら嫌だな。 マンションだと建替えも難しそうだし、 結局のところ古くなって入居者もいなくなるし...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2008/06/10 16:00

不動産投資の失敗はALMの失敗

本日も又新興不動産会社が倒産しました。午後5時の株式市場が閉まった後に「ノエル」という会社が倒産発表しました。http://www.noel.co.jp/この会社の倒産にとどめを刺したのが監査法人の意見不表明でした。本日は株式市場が日銀の利下げ期待や海外市場の落ち着きから連続して大幅に上昇しましたが、明日が心配な状態になりました。ノエルは8月が中間決算の閉めでしたので、10月30日のこのタイミング...(続きを読む

向井 啓和
向井 啓和
(不動産業)
公開日時:2008/10/31 07:00

不動産投資 ‐ 手数料買い分かれ物件

投資用不動産の場合には物件情報の入手先が多岐に渡ります。弊社の場合には、レインズ、アットホームは元より、過去の取引先、銀行から紹介を受けた他の不動産会社、会計事務所や税理士側についている不動産会社、ヤフーやグーグルの検索で問い合わせをされる業者さん等となります。 物件としては売主物件も一般仲介物件も他社専任物件もありますが、その中には買い分かれ(買い方分かれ)物件というのもございま...(続きを読む

向井 啓和
向井 啓和
(不動産業)
公開日時:2009/01/17 08:00

アパマン経営の成功のカギは企画にあり-2

アパ・マン事業収支簡易判定 1.建築ボリュームのチェック 当該土地に建築可能な延べ床面積を把握する 2.総事業費の計算 建築コストの概算額を知る 3.年間収入と表面利回りの計算 年間収入を算出し利回りを判定する 1.建築ボリュームのチェック 1.建築可能な延床面積を把握する 延床面積(m2)=敷地面積(m2...(続きを読む

大川 克彦
大川 克彦
(不動産コンサルタント)
公開日時:2009/12/29 22:05

4年間賃貸併用住宅を所有した方の感想(2)

4年前に土地を購入して、賃貸併用住宅を新築したサラリーマンのオーナーさんとお話を来た事例(2)、後半編です。   賃貸併用住宅が良いと話題がありますが、実際に所有して4年運営を続けた感想もまた参考になるものかと思います。   この方とお会いしたときにまず気がついたことは、疲れた表情でした。 しかし、そんな中でも目の中に光るものがありましたので、まず「最近はどうですか?」との抽象的な質問。...(続きを読む

大長 伸吉
大長 伸吉
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2013/04/22 09:00

私の不動産投資、必勝パーターン1

私の不動産投資、必勝パーターン1 現在、私は家賃収入のみを資源として生活できています。 この様なレベルのみで成功した今だから言える必勝パターンをお伝えします。 前職はカメラメーカーに勤務していたサラリーマンでした。 このサラリーマン時代に不動産投資を開始しまして、 東京中心に4棟の木造アパートを取得後、会社を退職して2007年に専業大家業となりました。 現在は、大家業を営みながら、私の成功事例と学びをサラリーマンさんに伝...(続きを読む

大長 伸吉
大長 伸吉
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2015/05/14 16:14

構造計算偽造と瑕疵担保責任4

結論から言えば、偽造が見つかった場合、 売主は瑕疵担保責任を負い、 解約の無効による売買代金の返却ということになるでしょう。 しかも、売買が成立してかなりの年月が経った後でも その可能性があるということです。 当然、売主はその前の所有者(旧売主)にも同様の責任を追及できますし、 その物件を販売したデベロッパーや建設会社を 直接責任追及することも可能と思われま...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2006/01/26 18:32

不動産の価格を決めるもの

不動産収益物件は 収益還元法という評価方法で価格が決まります。 収入100万円で利回り10%なら、 100万円÷10%=1000万円で物件価格は1000万円となり、 同じ収入100万円でも利回り5%なら、 100万円÷5%=2000万円で物件価格は2000万円となります。 利回りと物件価格の関係は、 「利回りが上がれば物件価格は下がる」 「利回りが下がれ...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2006/02/12 15:03

いよいよ発刊!不動産投資実践ガイド。

いよいよ発刊!不動産投資実践ガイド。 PHP研究所より昨年、 本を出しませんか?というお話をいただき、 年明けから準備すること数ヶ月・・・。 弊社メルマガでも予告ばかりで大変お待たせしましたが、 4月3日発刊、5日頃よりやっと書店に並び始めました。 『絶対損をしない!不動産投資実践ガイド』。 平成バブルの際には、 どこにあるかもわからないような地域の投資物件に手を出したり、 ...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2006/04/06 19:18

家賃保証(サブリース)の大きな誤解 - part1

続きです     当初の家賃設定に無理があった場合、この条文を盾にとって2年後には必ず『家賃の減額請求』を交渉してきます! 家賃保証会社が契約を締結する事が目的の場合、契約時に他社と比較して高い家賃設定で保証した場合、2年後に家賃が不相応になるのは当然です。 この時に家賃改訂交渉が難航した場合法律上では、どのようになるのか知っていますか?     家賃改訂交渉が難航...(続きを読む

大川 克彦
大川 克彦
(不動産コンサルタント)
公開日時:2007/06/13 00:00

優良入居者と不良入居者を見分ける

  入居審査の方法! こんなことがありましたので、特に自主管理している大家さんのためにお伝えします! 第2回の実践塾でもお話した内容です。 募集だけ複数の不動産会社に依頼している場合、手数料欲しさに適当な入居者でも契約してしまうというとんでもないことがよくあります。 ひどい不動産会社になると、入居申込書すら大家さんに見せることなく、...(続きを読む

大川 克彦
大川 克彦
(不動産コンサルタント)
公開日時:2007/07/06 00:00

第13夜 別の無料相談会 「マンション管理士」

第13夜 別の無料相談会 「マンション管理士」 将来のマンションの建替えに思いをはせた時、この一大プロジェクトをどのように遂行していくのか、と不安にお感じになられる方も多いと思います。管理組合といっても、その道のプロの方がいらっしゃるとは限りませんし、管理会社に任せっぱなしで良いのかと疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。 みなさん、“マンション管理士”という資格をご存知でいらっしゃいますでしょうか。現在全国で14,000名の有資格者が...(続きを読む

徳田 里枝
徳田 里枝
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2008/03/24 11:21

借地権の考え方 2 〜メルマガより〜

【EMPメルマガバックナンバー 2004/1/18号】 このような法律の下では、 土地を貸してくれる地主さんはいなくなります。 (新法施行前は、先述のような借地契約しか 締結することはできませんでした。 民法では「契約自由の原則」がありますが、  「借地借家法」は強行規定により、 当事者間の自由な契約を大きく制限してあります。) ...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2008/05/15 16:00

地上権について 〜メルマガより〜

【EMPメルマガバックナンバー 2004/2/8号】 今回は借地権のうち、「地上権」についてご説明します。 前々回、 「借地権には、定期借地権・(新法)普通借地権・ (旧法)借地権・地上権の4種類ある」とお話しました。 これは、わかりやすく説明するために便宜上4つに分けた訳ですが、 法律上は、借地権というのは(建物の所有を目的とする) 「賃借権」と「...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2008/05/18 16:00

水災における保険金支払い1 〜メルマガより〜

【EMPメルマガバックナンバー 2005/9/16号】 久しぶりに保険代理店を経営している友人に連絡したところ、 「台風14号の被害の後片付けで、郷里の宮崎に帰省している」とのこと。 被害状況を聞き当日の写真をメールで送ってもらったのですが、 2階建ての住戸の1階部分がほとんど水没し、 周辺の平屋は屋根しか見えない状態になっていてびっくりしました。 ...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2008/07/06 16:00

水災における保険金支払い2 〜メルマガより〜

【EMPメルマガバックナンバー 2005/9/16号】 「水災」をカバーするとすれば、 『住宅総合保険』(火災保険よりワンランク上) に加入していなければなりません。 しかし、実際は「見舞金程度」しか支払われず、 損害額には遠く及ばないことが多いようです。 ※住宅の場合は床上浸水、店舗・事務所の場合は地盤面より 45cm以上の浸水が支払い対象にな...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2008/07/07 16:00

リプラス破産!保証会社の今後は?

                 《EMPメルマガ最新版 2008.9.27号》 24日、東証マザーズに上場している 滞納家賃保証会社の(株)リプラスが 東京地方裁判所に 破産手続きの申し立てを行いました。 つまずきの原因は、 最近倒産した多くの新興不動産会社と同様、 サブプライム問題を発端とした 不動産取引の低迷と資金調達難にあると 推...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2008/09/27 17:53

金融危機下の資産管理

2008年10月24日 金融危機下の資産運用(2) 前回この金融危機下において各国政府は政策を総動員して金融機関を救済する為にあらゆる手を取るだろうと書いた。金融政策だけでは大きく傷ついた金融機関と金融システムを救済出来ないとエコノミストの多くはコメントします。しかし、日本のバブル後の対応からの反省点として上げられるのが 「もっと早く金利を下げておけば」という事が言われております。...(続きを読む

向井 啓和
向井 啓和
(不動産業)
公開日時:2008/10/24 17:00

不動産投資ローンの基礎

不動産投資ローンの基礎 不動産投資ローンの基礎 歴史 約10年前では不動産投資ローンというくくりのローンが出来る前で事業用ローンと言っていました。事業用ローンは文字通り事業を行う人向けのローンになります。アパートローンは10年以上前からありましたが、それは土地を持っている地主向けで、そこに新築でマンションやアパートを建てるという人が対象でした。(今でも信託銀行系のアパートローンはこの傾向が強いです。)都市銀...(続きを読む

向井 啓和
向井 啓和
(不動産業)
公開日時:2008/11/11 19:00

海外赴任者が不動産を買うには

不動産購入において現金を全額支払って購入する場合以外には日本人の海外赴任者は非常に不利な状況に陥ります。日本の銀行の融資スタンスとして、日本人居住者と外国人の永住権を持った居住者に対しては不動産購入の際のローンを一般的に提供します。しかし日本人でも海外赴任、海外留学等している人は日本の融資を概ね受けられません。日本人が日本の不動産を買うのに日本の銀行が全くサポートしてくれないという理不尽が待ってい...(続きを読む

向井 啓和
向井 啓和
(不動産業)
公開日時:2008/11/30 16:00

前回のバブル崩壊との違い

・・・EMPメルマガ2008年12月19日号より・・・ 先週、以前勤めていた会社の忘年会に参加しました。 毎年12月の第2水曜日、当時審査部に属していたメンバーが 忘年会を兼ねた同窓会に集まります。 その会社は、親会社の支援により債務をすべて返済し数年前に清算。 参加者も出向元の銀行に戻ったり、 外資系金融機関に転職したり、 個...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2008/12/27 16:00

不動産投資物件の下方硬直性(2)

前回「居住用の不動産投資物件には価格の下方硬直性がある」と書きましたが、では「居住用でない」不動産投資物件はどうかという事に関してご説明します。居住用賃貸のサービスの価格がかなり安定しているのに対して、非居住用(商業用)の賃貸サービスの価格は不安定であり ます。そして特に景気の変動に大きく左右されます。 例えば、現在の様な不況下においては様々な高級なサービスのニーズ(需要)が低下して...(続きを読む

向井 啓和
向井 啓和
(不動産業)
公開日時:2008/12/27 20:00

ヤドカリ式不動産投資 ‐ 住宅ローンを使った戦略

何名かのお客様の実践している資産運用法をご紹介。投資用ローンが出づらい現状では住宅ローンを利用するという考えです。 まず、銀行の住宅ローンのスタンスですが、「本人が住む住宅の購入に対してサポートする」というのが目的になっておりご自身が住まない場合にはローンが出ません。ただ、一旦住んだ後どうなるか、どうするかは個人の生活によって変化します。(住宅を住宅として自分が使わなくなったからと言って...(続きを読む

向井 啓和
向井 啓和
(不動産業)
公開日時:2009/01/21 10:00

駅前の賃貸専門会社

1月も後半になると不動産投資されて空室のある物件をお持ちですと賃貸付けに苦慮されるのでは無いかと思います。この時期を逃すと場合によっては3か月、半年先になるまで埋まらないという事になりますので当然です。 賃貸管理会社が日頃からオーナーの為に全力で宣伝、営業活動をしているかを今のうちにチェックしましょう。場合によってはベストシーズンを前に管理会社の見直しをしても良いかもしれません。 ...(続きを読む

向井 啓和
向井 啓和
(不動産業)
公開日時:2009/01/30 23:00

固定金利で借りるべきか変動か?

固定金利で借りるべきか変動か? 不動産投資ローンを受けて物件を買う際に固定金利で行くべきか、変動金利でしばらく行くか? 金利の相場観が大きな影響を与えます。皆様は金利は更に下がると思われますか?それとも金利は上がると思いますか? 金利が上がると思われるのであれば固定金利、下がると言えば変動金利というのは常識中の常識です。不動産投資をやろうとしている人には何の解...(続きを読む

向井 啓和
向井 啓和
(不動産業)
公開日時:2009/03/28 10:00

過酷な年金生活(2)

では、実際に「いくらもらえるのか」ということを知るために、過去の平均年収の推移をみてみましょう。 2005年-436万円 2004年-438万円 2003年-443万円 2002年-447万円 2001年-457万円 2000年-461万円 1999年-461万円 1998年-464万円 1997年-467万円 1996年-460万円 1995年-...(続きを読む

尾野 信輔
尾野 信輔
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2009/05/02 00:00

8大疾病保障付き住宅ローン

サブプライム以降はどのローン会社も融資の条件は厳しくなりました。 しかし、審査を厳しくする代わりというのではないのでしょうが、融資を受けれた人に対しては手厚い保障が付いていることが多いようです。 その一つとして、最近評判なのが、ジャックスが取り扱う「8大疾病保証付き住宅ローン」です。 内容的には 対象疾病・・ガン、脳卒中、急性心筋梗塞、高血圧、糖尿病、慢性腎不全、...(続きを読む

尾野 信輔
尾野 信輔
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2009/05/04 00:00

賃貸住宅「更新料」無効の判決について

             ・・・EMPメルマガ 2009年7月31日号より・・・ 2009年7月24日の日経新聞社会面に、 京都地裁での賃貸住宅の更新料「無効」判決の報道がなされました。 (26日朝日新聞にも同様の記事掲載) 2001年4月施行の消費者契約法に基づき、 更新料は「入居者の利益を一方的に害する特約で無効」 との判断がなされましたものです...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2009/08/03 16:00

「頭金不要の1棟買い」の真実〜その1

最近、弊社にいただくお問い合わせでも、アパート・マンション問わず「頭金不要の1棟買い」をご希望される方がいらっしゃいます。 そんななか、まさに 「頭金不要の1棟買い〜不動産投資でお金持ちになる」 という情報商材が販売されていたので購入してみました。 209ページで3万円という大作でございました。 ネタバレはそちらの業者の営業妨害になりま...(続きを読む

尾野 信輔
尾野 信輔
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2009/11/05 19:08

景気が回復すれば家賃は下げ止まるのか?

・・・EMPメルマガ2009年11月6日号・・・ 本日(11/5)、先月13,14日に行われた日銀の 「金融政策決定会合」の議事要旨が公表されました。 すでに新聞紙上等で発表されている通り、日銀はこの会合で 「わが国の景気は持ち直しつつある」という判断を発表しています。 公共投資の増加、内外の在庫調整の進捗、 海外経済の持ち直しを背景に、 製造業...(続きを読む

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
公開日時:2009/11/08 20:00

不動産投資をしないリスク 2

◇ 金利はあげられない? 前回は預貯金での運用について、今後金利の上昇は見込みにくいとして、否定的な見解を述べました。 果たして金利は本当に上がらないのでしょうか? 今の日本が置かれた状況を考えるならば、金利は「上げようにも上げられない」んだと思います。 「あがらない構造」になっていると言ってよいかもしれません。 と言いますのも、日本は毎年毎年赤字の状態にもかかわらず、国債とい...(続きを読む

大林 弘道
大林 弘道
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2010/06/11 12:28

@NEXT SenSEマガジン[vol.5]より(バックナンバー)2/3

変動金利と固定金利 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■変動金利 借入期間中、世の中の金利の動きに合わせて金利が見直されます。 見直される元になるレートは長期プライムレートと短期プライムレートの2種類があり、特徴としては、長期プライムレートは金利設定も低いが変動も激しく、短期プライムレートは若干高い設定ではありますが変動は緩やかと言うところです。 どちら...(続きを読む

尾野 信輔
尾野 信輔
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2010/10/08 09:00

地震被害による賃貸住宅の修繕費用負担は、貸主?それとも借主?

地震被害による賃貸住宅の修繕費用負担は、貸主?それとも借主? 東日本大震災の後、首都圏でも、賃貸アパートや賃貸マンションの玄関ドア、建具、内装、設備などに被害が生じ、修理の必要が生じた場合などに、その費用を貸主が負担するのか、借主が負担するのか、揉めるケースがありました。 私のもとにも、賃貸マンションの高層階に暮らしている入居者から、地震があった日にようやく帰宅して、玄関ドアを開けたとたんに水が住戸内からあふれ出てきて(地震で高置水槽が倒れ)部屋中が水浸...(続きを読む

後藤 一仁
後藤 一仁
(公認不動産コンサルタント)
公開日時:2012/04/06 01:35

旗竿の敷地のアパートで不動産投資はご注意を?!

旗竿の敷地のアパートで不動産投資はご注意を?! 東京、世田谷区。 よく投資物件で旗竿の敷地にアパートを建てるタイプがある。 東京では都の条例で旗ざお敷地には共同住宅の制限があるが、共用部がない長屋式のものは規制対象外。 そのため、土地から購入してアパートを建てるような投資物件に仕立てるには、 旗ざお敷地に長屋アパートという計画が持ってこいのスキームだ。 どうしてって?? 旗ざおの土地...(続きを読む

寺岡 孝
寺岡 孝
(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
公開日時:2012/06/27 11:01

地震で賃貸住宅が倒壊。仮住まい費用請求に応じる必要はある?

ある不動産投資家は、それまで順調に賃貸していた賃貸住宅が、思わぬ地震により倒壊してしまい、住宅として貸すことができない状況になってしまいました。 その投資家(貸主)は、賃貸借契約書に定められている通り、賃貸借契約を解除し、当月分の賃料と敷金を借主へ速やかに返還しました。 投資家自身も地震の被害者なのですが、借主は「地震で建物が壊れてしまったのだから、自分達は住むところがない。次の住宅を探すと言...(続きを読む

後藤 一仁
後藤 一仁
(公認不動産コンサルタント)
公開日時:2012/07/08 03:00

アパート大家になるには、2013年の年初から。

アパート大家になるには、2013年の年初から。 新年あけましておめでとうございます。 東京のお正月は、今年も晴天。気持ちの良い空ですね。 そして、元旦とともに新たな気持ちとなったためでしょうか、それぞれの街が新たに晴れやかに見えてきます。 このような時期だからこそ、気持ちよく今年の目標を立てたいものです。 あっという間に1年が過ぎてしまいますので、時間を無駄にしないように意味のある目標にしたいものです。 たとえば、「今年の2月までに少なく...(続きを読む

大長 伸吉
大長 伸吉
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2013/01/04 17:00

差別化の為、御子息の為、自分の為の『アパート日記』

差別化の為、御子息の為、自分の為の『アパート日記』 アパート経営は、70歳80歳の大家さんでも行っています。だから簡単。とも言われることがあります。 確かにアパート経営歴30年という方ともお会いしたことがあり、ご高齢でしたが、まだまだ現役で元気に活躍をしている方でした。 「アパート経営が元気の源」とおっしゃっており、私も年をとったときにこんなコメントをしたいなと感じたものでした。 これも含めて、全体的にアパート経営は他の事業に比べて安定性があ...(続きを読む

大長 伸吉
大長 伸吉
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2013/02/01 19:43

中古アパートだけでなく、新築も比較検討するべき(良い建物を長く所有)

厚生労働省より、2010年の都道府県別の平均寿命が発表されました。 全国で一番の長寿県は長野県。男性が80.88歳、女性は87.18歳。ともに第1位。全国平均は男性が79.59歳、女性が86.35歳。 これは平均値ですので、もっと長生きしている人が沢山います。世界最高齢は2013年の現時点で男性が京都府の木村さん115歳、女性は大阪府の大川さん114歳。   皆さん長生きできることで、より...(続きを読む

大長 伸吉
大長 伸吉
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2013/03/01 18:00

アプリブック「サラリーマン大家の教科書」本日発売開始¥85

本日、アップルストアにて、『あなたにもデキるアパート経営術、サラリーマン大家の教科書』(著 大長伸吉) iPhone又はまたはPCの「App store」(apple apl)の「トップ有料」➡「カテゴリー」➡(カテゴリー)「ブック」➡「俺のあなたもデキる、サラリーマン大家の教科書」が第5位にランクイン。全体でも31位です。 ご協力をしていただいた方々に、感謝します。 ありがとうございました...(続きを読む

大長 伸吉
大長 伸吉
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2013/03/14 22:45

2040年の人口減少予測の中でのアパート経営(2)

前回の「2040年の人口減少予測の中でのアパート経営(1)」の続きです。 3/27の国立社会保障・人口問題研究所が発表しました将来推計人口データを参考にしています。 (発表後のニュースでトピックは、いまから27年後の2040年の人口減少率についてでした。すべての都道府県で2010年よりも人口が減少とのこと。)  その暗い発表の中でも明るいポイントを見て、1つ目のポイントは、都道府県の人口減少...(続きを読む

大長 伸吉
大長 伸吉
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2013/04/05 18:00

4年間賃貸併用住宅を所有した方の感想(1)

4年前に土地を購入して、賃貸併用住宅を新築したサラリーマンのオーナーさんとお話をする機会がありました。    賃貸併用住宅が良いと話題がありますが、実際に所有して4年運営を続けた感想もまた参考になるものかと思います。 お会いしたときにまず気がついたことは、疲れた表情でした。 しかし、そんな中でも目の中に光るものがありましたので、まず「最近はどうですか?」との抽象的な質問。 その答えは「仕...(続きを読む

大長 伸吉
大長 伸吉
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2013/04/21 15:00

みんなはじめはゼロからスタート、自己資金がなくても。

アパート経営をはじめられるのか無理なのか、その時に自己資金が大きな要因になります。 アパート経営では自己資金といいますが、個人事業としてみれば開業資金でもあり、この資金を考えずに前に進むことはありえません。   不動産会社でも、銀行でも、こちらのアパート大家になるとの希望を伝えたときに、自己資金についてよく聞かれます。   土地を購入して、建物を建てるので「自己資金がない場合」は、不動産...(続きを読む

大長 伸吉
大長 伸吉
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2013/05/13 08:00

アパート経営では必ず成功できると前向きに進むことが大切です。

アパートを取得する前はとても難しいことに挑戦していると感じますが、すでにアパートを取得したオーナーさんは「簡単に物件を取得することが出来た。」と言います。 今回は、このようなコメントをする成功大家さんの傾向を見ていきます。 例えば、不動産を取得する為に必要な自己資金作りについて、資金の準備は並大抵ではなく、苦労を積み重ねた結果なのですが、そんなことでさえ、さらりと「辛くなかった。」と言ってしま...(続きを読む

大長 伸吉
大長 伸吉
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2013/07/01 19:00

中古ワンルームマンション投資で失敗する2つ目のリスク。

中古ワンルームマンション投資で失敗する2つ目のリスク。 中古ワンルームマンションで失敗する第二のリスクは、家賃が低いことです。 中古物件の空室の改善策は、家賃を下げることです。 建物が古いけれども、入居者は家賃が低いからとの理由で入居をしてくれることもあります。 これは新築に入りたいけれど、我慢をするというケースです。 これが結果的に、下記の理由により、オーナーにとって不利益となります。 入居者の満足度が下がっているということをオーナーとして...(続きを読む

大長 伸吉
大長 伸吉
(不動産投資アドバイザー)
公開日時:2013/09/18 08:00

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