「更新料無効」判決の影響度 - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

中村 嘉宏
株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
東京都
宅地建物取引主任者

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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
よしらぼ。
(不動産コンサルタント)

閲覧数順 2016年12月10日更新

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「更新料無効」判決の影響度

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タイムリーな話題で・・・
・・・・・・・EMPメルマガ2009年9月4日号・・・・・・・・



業績が悪くなると、
企業が真っ先に削るのが広告費と交際費。

電車の広告も
空きスペースが目立ってきました。

全体の広告量が減っているからかもしれませんが、
消費者金融などの過払い返還請求を扱う
弁護士法人や認定司法書士の広告が目立ちます。

最近は
TVで大々的に宣伝しているところもあり、
「よほど儲かっているんだなぁ」と思ってしまいます。

1件当りの報酬は少額でしょうから、
かなり多くの依頼件数があると
想像できます。


7月の京都地裁の判決に続き、
先日大阪高裁も同様に

「更新料は消費者契約法に反し無効」

という判断を下しました。

敗訴した貸主側は上告する方針とのことなので、
最終的には最高裁の判断を仰ぐことになりますが、
高裁判断の重みは地裁の比ではなく、
弊社でも今後の対応に苦慮している
というのが正直なところです。

訴訟原因となった事件は
「月額4万5000円の賃料に対し1年毎に10万円の更新料」であり、
非常に特殊な契約形態とは思うものの、
判決文ではその部分にはほとんど触れておらず、
更新料の存在自体を明確に否定したところに
この判決の重大さを感じます。

また、
「更新料を併用することにより、
 法律上の対価である家賃額を一見少なく見せることは、
 消費者契約法の精神に照らすと許容されることではない」とし、
貸主側が従来から主張している
「更新料は家賃の一部」という論点を
完全に否定しています。

 
最高裁の判断が出るのは
当分先になると思いますが、
その前に更新料の支払いを拒否する入居者も
大勢出てくるでしょう。

管理会社や大家さんの
精神的負担も大きくなりそうです。


最高裁で同じように
「更新料無効」の判断がなされれば、
過払い返還請求と同様の事態が
当然起きると予想されます。

極端に言えば、
平成13年4月の消費者契約法施行以降に受け取った
すべての更新料を払い戻さなければならない事態にも
なりかねません。

(そうなれば、
 管理会社の倒産や大家さんの自己破産が増えて、
 弁護士の先生の収入が増える?)


今後の新規契約の契約形態を
「定期借家契約」にして、
再契約毎に契約金を取る方向を考えている
管理会社や大家さんもあるようですが、
大半は様子見というところです。

我々も、業界全体の流れを見ながら
対処していかざるをえないと考えています。


ちなみに、今月来月と
別の更新料訴訟の判決が
京都地裁等で言い渡される予定です。


         株式会社イー・エム・ピー
         代表取締役 中村嘉宏:談






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