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- 中村 嘉宏
- 株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
- 東京都
- 宅地建物取引主任者
先日、東日本レインズが
2009年4-6月期の
首都圏不動産流通市場動向調査の
結果を発表しました。
それによると、
中古マンション、中古戸建て、新築戸建て成約件数は
2期連続で前年同時期を上回り、
成約件数で見る限り
不動産の流通量が持ち直しています。
ただ、
成約価格の平均単価は下がっており、
データで見る限り
価格的に底を打ったという状況ではありません。
しかし、中古マンションを例にとれば、
平均単価は前年比では7.6％のダウンですが
前期比では0.4％の下落にとどまっており、
価格的にも
「底打ちに近づいた」と言えるでしょう。
現在、不動産には
取引が過熱化している分野が3つあります。
一つは戸建て用地。
新築マンションは、
都心でこそ完成在庫０に近づきつつあるものの、
都心から離れたエリアでは
在庫調整が遅れています。
一方、建売住宅は在庫調整が進み、
建売業者が一斉に
新規の土地仕込みに動いています。
そのため、
「建売用地」の争奪戦が激化しており、
地価が上昇に転じています。
二つ目は競売市場。
中古住宅・マンションの販売好調に支えられて、
不動産業者が積極的に
入札に参加しています。
「最近、競売での売れ行きがよく、
価格も上がってきたような気がする」
（サービサーの回収担当者）との声も聞かれます。
三つ目が個人向けの投資用不動産。
価格調整が進んだこと、
株安などの影響もあり、
低価格高利回り物件と資産価値の高い物件が
非常によく売れています。
あるポータルサイトの調査によると、
昨年秋から上昇を続けていた
投資用一棟マンションと区分所有マンションの利回りが、
4-6月期に下落に転じています（価格は上昇）。
一棟マンションで
前四半期約0.3％（年間算1.2％）の利回りダウン、
区分所有マンションでは
0.7％（年間算2.1％）の利回りダウンになっています。
「1-3月期に
決算対策や処分・換金売りが多かったための反動」
という見方も出来ますが、
関係者の多くが
「すでに投資用不動産の価格は底を打った」
とみています。
これまでは、
「商業地、オフィスビル用地」から
「マンション用地・マンション価格」に伝播し、
最後に戸建て用地が上向く、というのが
一般的な価格上昇期のパターンでしたが、
今回はまったく逆になっています。
オフィスの空室率は上がり
賃料相場も下落が続いていますが、
新規求人数が6ヶ月ぶりに上向く（対前月4.2％アップ）など、
オフィス賃貸市場の悪化に
歯止めがかかる要素も出てきました。
金融緩和政策、ゴールドマンを始めとした
外資系投資銀行の業績回復など、
商業地にマネーが流入する素地は
着々と出来ています。
私は遅くとも1年以内、
早ければ半年以内には、
都心の商業地の地価も
反転するのではないかと予想しています。
株式会社イー・エム・ピー
代表取締役 中村嘉宏：談
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