不動産の復活 - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

中村 嘉宏
株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
東京都
宅地建物取引主任者

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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
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(宅地建物取引主任者)
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(宅地建物取引主任者)

閲覧数順 2016年12月08日更新

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不動産の復活

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  1. マネー
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これからの不動産市況
               ・・・EMPメルマガ 2009年8月1日号より・・・


先日、東日本レインズが
2009年4-6月期の
首都圏不動産流通市場動向調査の
結果を発表しました。

それによると、
中古マンション、中古戸建て、新築戸建て成約件数は
2期連続で前年同時期を上回り、
成約件数で見る限り
不動産の流通量が持ち直しています。

ただ、
成約価格の平均単価は下がっており、
データで見る限り
価格的に底を打ったという状況ではありません。


しかし、中古マンションを例にとれば、
平均単価は前年比では7.6%のダウンですが
前期比では0.4%の下落にとどまっており、
価格的にも
「底打ちに近づいた」と言えるでしょう。

 
現在、不動産には
取引が過熱化している分野が3つあります。

一つは戸建て用地。

新築マンションは、
都心でこそ完成在庫0に近づきつつあるものの、
都心から離れたエリアでは
在庫調整が遅れています。

一方、建売住宅は在庫調整が進み、
建売業者が一斉に
新規の土地仕込みに動いています。

そのため、
「建売用地」の争奪戦が激化しており、
地価が上昇に転じています。



二つ目は競売市場。

中古住宅・マンションの販売好調に支えられて、
不動産業者が積極的に
入札に参加しています。

「最近、競売での売れ行きがよく、
 価格も上がってきたような気がする」
(サービサーの回収担当者)との声も聞かれます。



三つ目が個人向けの投資用不動産。

価格調整が進んだこと、
株安などの影響もあり、
低価格高利回り物件と資産価値の高い物件が
非常によく売れています。

あるポータルサイトの調査によると、
昨年秋から上昇を続けていた
投資用一棟マンションと区分所有マンションの利回りが、
4-6月期に下落に転じています(価格は上昇)。

一棟マンションで
前四半期約0.3%(年間算1.2%)の利回りダウン、
区分所有マンションでは
0.7%(年間算2.1%)の利回りダウンになっています。

「1-3月期に
 決算対策や処分・換金売りが多かったための反動」
という見方も出来ますが、
関係者の多くが
「すでに投資用不動産の価格は底を打った」
とみています。


これまでは、
「商業地、オフィスビル用地」から
「マンション用地・マンション価格」に伝播し、
最後に戸建て用地が上向く、というのが
一般的な価格上昇期のパターンでしたが、
今回はまったく逆になっています。


オフィスの空室率は上がり
賃料相場も下落が続いていますが、
新規求人数が6ヶ月ぶりに上向く(対前月4.2%アップ)など、
オフィス賃貸市場の悪化に
歯止めがかかる要素も出てきました。


金融緩和政策、ゴールドマンを始めとした
外資系投資銀行の業績回復など、
商業地にマネーが流入する素地は
着々と出来ています。

私は遅くとも1年以内、
早ければ半年以内には、
都心の商業地の地価も
反転するのではないかと予想しています。


         株式会社イー・エム・ピー
         代表取締役 中村嘉宏:談



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