不動産投資・物件管理全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (7ページ目)
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不動産投資・物件管理全般 に関する コラム 一覧
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都心からの脱出が止まらない
・・・EMPメルマガ 2009年11月20日号より・・・ 賃貸市場の現場では、 一時期巷で言われた「都心回帰」とは 逆の現象が起きています。 いままで 「絶対的に賃貸ニーズがあり、入居者募集に困らない」と言われていた都心部が 急激な空室率の上昇と賃料の下落に見舞われています。 その原因は入居者の「都心からの脱出」です...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
『これがあれば賃料が上がる』設備
『これがあれば賃料が上がる』設備です 単身者向け 第１位 ブロードバンド無料 第２位 オートロック 第３位 ＴＶモニター付インターホン 第４位 ホームセキュリティシステム 第５位 防犯カメラ 第６位 浴室換気乾燥機 第７位 システムキッチン 第８位 洗浄機能付き便座 第９位 自動二輪置場 第１０位 追い焚き機能 ...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
投資先としてのハワイ不動産の魅力
・・・EMPメルマガ2009年11月13日号より・・・ 先日、『ハワイ不動産投資セミナー』を開催しました。 20年ほど前のバブル期、 海外不動産投資がもてはやされた時期があります。 当時は国内での金余りに加え 1ドル80円を切るほどの円高でしたから、 海外不動産投資は非常に活気を帯び、 日本の名だたる建設・不動産会社が 米...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
景気が回復すれば家賃は下げ止まるのか？
・・・EMPメルマガ2009年11月6日号・・・ 本日（11/5）、先月13,14日に行われた日銀の 「金融政策決定会合」の議事要旨が公表されました。 すでに新聞紙上等で発表されている通り、日銀はこの会合で 「わが国の景気は持ち直しつつある」という判断を発表しています。 公共投資の増加、内外の在庫調整の進捗、 海外経済の持ち直しを背景に、 製造業...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
「頭金不要の1棟買い」の真実〜その３
そういった状況ですから、よくある話としては、利回りも高く、比較的融資の下りやすい５千万くらいの新築アパートを土地ごと購入し、それを担保に・・。なんてことにもなりがちです。 しかし、アパート経営の場合、いくら新築とはいえ鉄筋コンクリートのマンションと木造や軽量鉄骨のアパートでは耐久性が格段に違いますので、短期間では良いかもしれませんが、長期的にはコスト高になります。 場合によっては10...（続きを読む）
- 尾野 信輔
- （不動産投資アドバイザー）
「頭金不要の1棟買い」の真実〜その２
まず、基本的なことですが、マンションだと1棟買いはほとんどが中古物件前提になります。 それはそうですね。 地主でもない限り、建築中の支払いのことを考えると、即家賃が発生する中古物件は理にかなっていると思います。 で、ポイントは「頭金不要」というところです。 要するに「満額評価」、登記費用や取得税のことまで考えるなら「オーバーローン」を組める物件ということになります。 ...（続きを読む）
- 尾野 信輔
- （不動産投資アドバイザー）
「頭金不要の1棟買い」の真実〜その１
最近、弊社にいただくお問い合わせでも、アパート・マンション問わず「頭金不要の1棟買い」をご希望される方がいらっしゃいます。 そんななか、まさに 「頭金不要の1棟買い〜不動産投資でお金持ちになる」 という情報商材が販売されていたので購入してみました。 209ページで3万円という大作でございました。 ネタバレはそちらの業者の営業妨害になりま...（続きを読む）
- 尾野 信輔
- （不動産投資アドバイザー）
不動産価格はまだまだ下がる
・・・EMPメルマガ2009年10月30日号・・・ 今年8月に 「都心の商業地は早ければ半年以内に、 遅くとも1年以内に上昇に転じる」 という予測をメルマガで載せました。 その根拠は、 外資系ファンド資金が日本への投資準備を始めていたからです。 その資金が入ってくれば、 少なくとも都心の商業地の価格は上昇に転じます。 しかし、ここに来て...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
『ハワイで不動産投資』セミナーのお知らせ
毎回、少人数でわかりやすいと ご好評をいただいているEMPセミナーですが、 今回のテーマは・・・ 『ハワイで不動産投資！』 です。 ハワイの不動産大手、 サチハワイ・パシフィックセンチュリー総合不動産会社 代表のサチ・ブレーデンさんと親交があることから 今回のセミナー開催の運びとなりました。 サチ・ブレーデンさんが来日され、講師としてお話いたします...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
「募集賃料は来年にかけてもう一段下がる」
・・・EMPメルマガ 2009年10月22日号より・・・ 先日、お客様と 販売中の空室物件を内見に行きました。 その物件の同じ建物に賃貸募集中のお部屋が数室あり、調査してみると 1階（というより半地下）の、しかも電車の線路に面した北向きの部屋が 一番先に入居者が決まっていました。 そういう部屋ですから 当然他の部屋より安い賃料設定でしたが、...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
『マンション底打ちの兆し』 新築ワンルームは？
・・・EMPメルマガバックナンバー 2009年10月16日号・・・ 本日（10/15）の日経新聞朝刊に 『首都圏 底打ちの兆し』の見出しで、 不動産経済研究所が14日に発表した マンション動向調査の結果が掲載されています。 「9月の新規販売戸数が 25ヶ月ぶりに前年同月を上回った」 という内容。 販売戸数...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
CA（機密保持契約）というもの
・・・EMPメルマガ 2009年10月9日号より・・・ CA ＝ Confidential Agreement（機密保持契約） 最近、詳細な物件情報をいただくときに、 機密保持契約を結ばせられることが、多くなりました。 とくに、ファンド系企業や サービサーがかかえている物件などの場合は 必ずこの「知り得た情報を他に...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
『地価底冷え』の連載記事について
･･･EMPメルマガ 2009年9月25日号より･･･ 連休中に日経新聞に連載された『地価底冷え』という特集を お読みになった方も多いと思います。 『地価底冷え』という、それこそ“底冷え”するような題名からは、 不動産価格が軒並み下がっている印象を受けますが、 記事にもある通り実態はすでに底打ちや上昇に転じたエリア、分野もあります。 ...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
地価下落と金融機関の融資姿勢
･･･EMPメルマガ 2009年9月18号より･･･ 昨日、決済を終え 事務所に戻った午後3時から3時間ほどの間に、 同じ銀行の違う支店3店から 立て続けに融資先紹介依頼の電話が入りました。 （うち1店は、6時過ぎに 飛び込みでいらっしゃいました。） すでにお取引のある銀行ですので、 担当者がいることを告げお引取り願...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
政権交代のその後〜その５
今回の政権交代の政策の目玉はこども手当ですが、はたして本当にお得なお話なのでしょうか。 おそらく、今回のこども手当の創出にともなって検討されたのは以下のモデルケースではないかと思います。 すでに手当支給に伴って配偶者控除と扶養控除が見直しになるようですが、それらの控除を廃止したとして。 年収600万円、妻専業・こども小学生2人の場合 ・現在 現行子供手当・・・・12万円 ...（続きを読む）
- 尾野 信輔
- （不動産投資アドバイザー）
政権交代のその後〜その４
昨日は鳩山内閣が発足ということで、まことにおめでたい限りです。 第4回目の本日は、民主党のﾏﾆﾌｪｽﾄより社会福祉政策を見ていきます。 しかし、ここでは字数制限もありますので、その中でも問題になりそうなのものを二つ抜粋します。 ○中学卒業までの子ども１人当たり年31万2000円（月額2万6000円）の「子ども手当」を創設する（平成22年度は半額）。 ○被用者保険と国民健康保険...（続きを読む）
- 尾野 信輔
- （不動産投資アドバイザー）
政権交代のその後〜その3
第3回目は安全保障に関してですが、安全保障といっても、なにも軍事的なものに限っているわけではないのが日本の安全保障構想。 長らく日本では、国家の安定に必要な経済･食糧・エネルギーなども含めたものが安全保障政策と考えられていた（「総合安全保障構想」1978年12月〜大平内閣）ので、その政策が国内の景気動向にも大きく影響を与えます。 ところが、意外にも現在の民主党の外交に関する基本政策は...（続きを読む）
- 尾野 信輔
- （不動産投資アドバイザー）
“ハゲタカファンド”再び？ …今、マネーのプロ達は
リーマンショックから早一年。 「100年に一度」と言われた経済危機の中、 いまだ日本経済は復活の糸口が見えず、 混迷の状況から抜け出せない状態にあります。 その中にあって、マネーの世界では すでに新たな動きが始まっています。 昨日『NHKスペシャル（金融危機1年 世界はどう変わったか）』 という番組が放映されました。 すでにマネーの世界...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
民主党政権で「パンドラの箱」が開くか。
・・・・・・・EMPメルマガ2009年9月11日号より・・・・・・・・・・ 本日発売になった 『政権交代で変わる！日本経済の新常識』 と題したAERA臨時増刊号。 市ヶ谷駅前の書店では、 100冊近くがビジネス雑誌の棚に 所狭しと並べてありました。 総選挙が終わって約10日。 民主党政権に代わって、 自分たちの働いている業界が...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
年収１億のカリスマ大家鈴木ゆり子さんの・・・
動画クイズに答えて大家になろうという日本不動産コミュニティーの企画です・・・
なんと、クイズに答えるだけで１年間大家さんになれちゃいます！
これからアパマン経営を目指している方は、ノーリスクで大家さんを１年間体験できます。図面作成、業者訪問、入居者の募集、契約など経験できますので貴重な体験です。
このキャンペーンで１年間大家さんを体験することにより、実際...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
「更新料無効」判決の影響度
・・・・・・・EMPメルマガ2009年9月4日号・・・・・・・・ 業績が悪くなると、 企業が真っ先に削るのが広告費と交際費。 電車の広告も 空きスペースが目立ってきました。 全体の広告量が減っているからかもしれませんが、 消費者金融などの過払い返還請求を扱う 弁護士法人や認定司法書士の広告が目立ちます。 最近は ＴＶで大々的に...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
政権交代のその後〜その２
昨年からの流れで続いている、いわゆる「100年に一度の大不況」のなかで、もっとも、スムーズに移行してほしいのが景気対策になります。 現在の世界情勢で、比較的被害が少ないのは日本だけという状況の中、かじ取りを誤れば日本発の不況で大変なことになりかねません。 早速、民主党は、先ほど成立した補正予算14兆円の一部執行停止を表明しました。 その中には、効果が出始めたエコカー減税やエ...（続きを読む）
- 尾野 信輔
- （不動産投資アドバイザー）
政権交代のその後〜その１
先日、選挙が行われて自民党の歴史的惨敗だったわけですが、果たして自分たちはきちんと政権運営できるのかという民主党の不安のほうが大きいかもしれません。 今回は明治維新にも匹敵する改革ということで、私たちの生活にも必ず影響は出てきます。 政権交代によって、私たちの生活にどういった影響が考えられるのか、いくつかのカテゴリーにわけて考えていこうと思います。 本日は総括ということで、...（続きを読む）
- 尾野 信輔
- （不動産投資アドバイザー）
個人の投資熱はバブル期をこえている？
・・・EMPメルマガ2009年8月28日号より・・・ 先日、月島にある 築3年の一棟マンションの引渡しを行いました。 購入されたのは 地方で会社を経営されている方。 非常にお忙しい方ですが、 私が情報をお送りした2-3日後には現地をご覧になり、 その場で購入を決断していただきました。 任...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
５億円までの物件は本格的な激戦に
「先日紹介した中野弥生町の物件ですが、 先週決まりました。」 「そうですか。 買ったのは個人投資家の方ですか？」 「不動産会社のP社です。」 「え！ちょっと待ってください。 P社って、上場しているP社ですか？」 「そうです、そのP社です。」 「資金繰りに窮していて、 一時倒産の噂もあったんじゃ・・・。」 「一時の危...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
今年適用される不動産譲渡所得の特例（不動産投資）
賃貸住宅「更新料」無効の判決について
・・・EMPメルマガ 2009年7月31日号より・・・ 2009年7月24日の日経新聞社会面に、 京都地裁での賃貸住宅の更新料「無効」判決の報道がなされました。 （26日朝日新聞にも同様の記事掲載） 2001年4月施行の消費者契約法に基づき、 更新料は「入居者の利益を一方的に害する特約で無効」 との判断がなされましたものです...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
投資ポジションの取り方
・・・EMPメルマガ 2009年7月24日号より・・・ 21日に衆議院が解散し、 いよいよ選挙戦の火蓋が切って落とされました。 都議選の圧勝もあり、巷では 民主党が過半数を取るのでは・・という見方も出ていますが、 投票日までは40日近くあり、 まだまだ予断を許さない状況ではないでしょうか。 「すでに霞ヶ関（官僚）は...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
第１５回金持ち大家さん(R)実践塾
今回の金持ち大家さん(R)実践塾は、２００９年１月から当社で一番相談が多い管理会社について、【自主管理 VS 管理委託】 というタイトルで７/２５ １５時から三鷹で開催します！ 次に該当する大家さんは、是非参加してください。 ・自主管理で一般募集しているが最近、家賃の滞納が多い・・・ ・滞納保証会社を利用しているが申し込みをしても断られることが多い・・・...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
物件は無い、価格は上がる
・・・EMPメルマガ 2009年7月10日号より・・・ 「2月までだったら（あったのですが）・・・」 先日訪問した、 六本木ヒルズに事務所を構える不動産ファンド会社の ディスポジション（出口）マネージャーの言葉です。 物件の紹介をお願いするために、 取引の無かった不動産ファンド会社にも訪問しています。 ...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
「路線価下落」は過去のもの
・・・EMPメルマガ 2009年7月3日号より・・・ 「最大の買い場は3月までだった」 これは、4月にお届けしたメルマガの題名です。 私はこの2月から4月にかけて不動産価格の底打ちを予想し、 同じような内容のメルマガを何度かお届けしました。 昨日（2009/7/1）、国税庁から全国の路線価が発表され、 ...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
不動産の動向は分野によって違う
・・・EMPメルマガ 2009年6月26日号より・・・ 友人や知人とお会いすると 「不動産って最近どうなの？」 という質問を受けることがよくあります。 もちろんご質問される方は不動産関係の方ではないので、 気楽にお聴きになっていると思うのですが、 実はこの質問は我々にとっては非常に答え難いものなのです。 なぜ...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
不動産市場における2つの2010年問題
大家検定（賃貸経営実務検定）２級講座
２００９年３月から開講した大家検定２級講座ですが、過去に参加した受講生のメッセージからメッセージをいただいていますので、ご確認ください。
とてもすばらしい授業でした。4回はあっという間ですね！
もっと勉強したいのですが、1級の内容は難しそうなので考え中です。しかし何か定期的に行われる講座や、勉強会などがあればぜひ声をかけて頂けたら幸いです。 どうぞよろしくお願いいたします。 ...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
破綻→世界最強企業へ
先日ついにアメリカのGMがチャプター１１の適用を申請しました。 GMの破綻自体はだいぶ前から織り込み済みだったので、申請時の混乱も特になく、逆に日経平均株価は年初来高値を付けたほどでした。 日本の報道あたりは、アメリカ産業の凋落などと報道しています。 確かに、かつてはアメリカの基幹産業ともてはやされた自動車産業の代表格である企業が破綻したわけですから、世界に対して全く影響ないとは...（続きを読む）
- 尾野 信輔
- （不動産投資アドバイザー）
不動産投資を後押しする税制
・・・EMPメルマガ 2009年5月29日号より・・・ すでにいくつかのメディアでも報道されている通り、 新築分譲マンション市場に回復の兆しが出てきました。 2月のメルマガでも「モデルルームに来訪者が増えだしている」 という情報をお知らせいたしましたが、 首都圏全体の契約率は 前年同月比で昨年の12月以降5ヶ月連続して上昇していま...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
投資マネーの向かう先
・・・EMPメルマガ 2009年5月22日号より・・・ 今週の火曜日（19日）の日経新聞に『個人マネーに雪解けの兆し』 という記事がのりました。 4月の公募株式投信の設定額が「リーマンショック」前後の水準に回復。 個人マネーが極端なリスク回避から転じてきたことを報じています。 日経平均株価も9000円を超え、底割れの懸念も消え安...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
オバマ大統領の爆弾発言（４）
そして、今後の世界情勢を一変させるほどの発言になる、第3の「現在カリフォルニア州を筆頭に赤字の州が多く、「連邦政府」としての救済は一切しない。」との発言ですが、これはアメリカ合衆国の解体を意味します。 現在のアメリカは連邦政府を中心に、それぞれの州がある程度独立している、いわゆる地方分権制をとっています。 法律や軍隊に関して独自のものがあるのは有名な話ですが、もちろん財政に関しても独...（続きを読む）
- 尾野 信輔
- （不動産投資アドバイザー）
オバマ大統領の爆弾発言（３）
そして、第2のポイントである「ＧＭ破綻容認」については、昨日の話に比べれば非常に現実的で、もはや避けられない状況です。 重要なのは、どうやって破綻させるのか、または破綻した後の再建はどうするのかという点ですが、 トヨタ、ＧＭにハイブリッド技術供与を検討 トヨタ自動車が、経営危機に陥っている米ゼネラル・モーターズ（ＧＭ）に、エンジンとモーターを併用して走るハイブリッド車の中...（続きを読む）
- 尾野 信輔
- （不動産投資アドバイザー）
不動産証券化の実態調査から見る不動産市況
オバマ大統領の爆弾発言（2）
まずは、第1のポイントである、「もう資金は尽きてます」発言について、ずばり近いうちに米国債のデフォルトもあり得るということです。 米国債のデフォルトはそのまま、ドルの崩壊と同義なので、いわずもがな世界経済は混乱するでしょう。 以前から以下のようなことは言われておりました。 昨秋のリーマン・ブラザーズ破綻から昨年末にかけて、リスクに対して過敏になった投資家たちは、社債や...（続きを読む）
- 尾野 信輔
- （不動産投資アドバイザー）
オバマ大統領の爆弾発言（１）
最近、オバマ大統領がインタビュー時に述べたコメントが話題になっています。 以下、C-SPAN側聞き手はSteve Scully氏(Washington Pres Corps)。 Scully: 「もうご存知ですよね。財政赤字は1.7兆ドル。国全体の負債は11兆ドル。アメリカはどの時点で資金が尽きますか？」 オバマ: 「もう資金は尽きてます。既に大きな赤字の元でやりくり...（続きを読む）
- 尾野 信輔
- （不動産投資アドバイザー）
元本割れする「401k」
雑誌「プレジデント」からの話題。 元本割れ続出！「401k」を見直すなら プレジデント5月23日(土) 11時30分 2001年、導入された日本版401k（確定拠出年金）の加入者数が、昨年10月に300万人を突破した。企業の年金負担を減らし、従業員に自己責任で老後資金を形成させるという思惑から始まったこの制度。掛け金を企業が負担し、貯蓄、保険などの元本保証型商品から、債...（続きを読む）
- 尾野 信輔
- （不動産投資アドバイザー）
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