不動産売買全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (11ページ目)

こんばんは。(^∇^) シナジー・マネージメント 　高橋です。 先日お客様に言われました。 「高橋さんに会うと元気になります」 とても嬉しかったです。 でも、実は私の方がお客様に元気をいただいています。 どんなに気分が落ち込んでいても、疲れ気味でも お客様とお話をしていると、不思議と元気になるのです。 私のパワーの源です☆ さて、気になるニュースを見...（続きを読む）

高橋 愛子

（宅地建物取引主任者）

土地の交換 一般的な不動産取引は売買や賃貸を思い浮かべますが、特殊な取引として土地の交換をして権利の調整をしたり、土地の形を補整したりするすることが行われることがあります。不動産の取引の中でも交換をする機会はほんの僅かでしょうが、概ね次の通りです。 地形を補整するものであれば、お互いの納得ずくで交換の比率を定め、土地の使い勝手を良くすることができ、価値が増進するものであれば意味合いが大きいと...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

選定ポイントの確認 一戸建住宅の取得にもⅠ建売住宅購入Ⅱ建築条件付土地購入＋建築請負、Ⅲ既に保有する土地に建築請負という三つのパターンが考えられますが、Ⅲは基本的に建替えが主体ですので除いて分析します。 住宅購入を考えるとき選定のポイントとして、①場所②価格③駅からの距離④環境⑤間取⑥広さ⑦日当り⑧子供の学区⑨仕事先へのアプローチ⑩親元への距離⑪その他etc.と何点か挙げられますが、伺います...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

仲介会社・担当者の選定 住宅購入のポイント②、③でも書いて参りましたが、住宅購入の際にはどなたでも幾つかのポイントを絞り、その強弱により順番をつけて購入物件選定の目安にされていると思います。 しかし、人が一生の内で住宅を購入する機会というのは、一度か二度が一般的と思われます。そこで、ポイントの確認や順番付けがスムーズに運ぶ場合は問題ないでしょうが、普通は中々上手くゆかないというのが実情ではな...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

欲しい物件が決まったら 優秀な営業マンは、お客様を案内した際にその行動を良く見ております。それは、ある程度気になる物件は、じっくりと時間をかけて興味を持って見るだろうという前提に基づいています。 また、営業マンの基本姿勢としては、紹介物件の良さは説明しても、ご判断されるのはあくまでお客様ご本人ということに基づいています。 お客様が、「この物件で決めたい」と思われたところから具体的な売買の...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

重要事項の説明 実務上では、契約の確実性を事前に確認しながら進める場合の他に、事情によりどうしても売買契約を先に締結しなければならない場合も出て参ります。この場合には、担当営業マンがお客様から伺っている情報を基に、責任者にも相談しながら経験に基づく判断で売買契約に臨むことになります。万が一住宅ローンの審査が旨くゆかず、契約がペナルティー無しで白紙解約となることもありますが、これについては別記いた...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

決済までの手続き 売買契約を締結してから、買主がしなければならない手続きが幾つかあります。 ①金融機関へ住宅ローンの申し込みをする（事前審査が済んでいると本決済もスムーズ） ②新築の場合には、建物の完成度を判断して、買主の住宅ローン融資確定後に建物の表示登記申請 ③決済予定日の一定期間前に、買主は金融機関と金銭消費貸借契約を締結する これらの手続きは、仲介会社が代行したり同行する内容がサービスの...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

土地の調査①～土地の特定 私達が不動産を売買するとき、特に購入するときはその不動産について色々と知りたくなるのは当然と思います。しかし、不動産を購入したいと漠然と考えても何から手をつけていいのか良く分らないのが実情ではないでしょうか。 私自身の不動産調査実務の体験から、何からどのように手を付けたら合理的なのかを何回かに分けてまとめてみたいと思います。 民法では、不動産とは土地及びその定著物（...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

土地の調査③～役所調査（道路） 調査すべき土地が確定しましたら、具体的に土地の調査に着手します。 私達が個人的に土地を取得（建売住宅を含む）する目的の大半は、住宅を建築することにあります。住宅を建築するためには、住宅を建築できる土地であることが前提になります。その土地に住宅を建築するには、先ず建築基準法で規定する道路に接していなければなりません。 建築基準法は昭和２７年に施行された法律ですが...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

土地の調査⑥～役所調査（都市計画の３） 調査する土地が一つの区画であったり、一つの区画を二つに分割して販売するような場合は、一般的な土地の調査で済みますが、農地や駐車場または工場の敷地であったような大きな土地を宅地開発して分譲する場合もよく見かけられます。 この場合は、都市計画法の規定に基づく開発行為という手続きにより、新たな住宅用地が生まれてくることになります。ここでは、行政区域によって最...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

土地の調査⑧～その他の調査項目 土地の調査⑦までで確認した項目以外に役所内で確認すべき項目としては、文化財保護法の適用を受ける埋蔵物の指定区域や景観法に関する各自治体の条例、その他各自治体が指定する個別の規制や許認可を要する項目等もあります。これらの項目は都市計画に関する調査の際の各窓口や総合案内窓口で確認することが可能です。 一部の地域では航空機の離着陸に伴う航空法の適用区域がありますが、...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

建物の調査③～区分所有建物 マンションに代表される区分所有建物は、建物の区分所有等に関する法律に基づき、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居や店舗等として利用することができるものは、それぞれ所有権の目的とすることができるという規定が根拠となっています。 区分所有建物固有の特性として、区分所有権の目的たる建物部分の「専有部分」と専有部分以外の建物の部分や建物の付属物及び付属の建...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

私、向井啓和が不動産に関してツイッタ－をしております。   そちらのご紹介です。   １．東京千葉埼玉神奈川の物件情報   ２．不動産売買   ３．不動産投資に関して書いております。   https://twitter.com/minato_asset   是非フォローしてください。きっと役に立つと思います。（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

こんにちは。(・∀・) シナジー･マネージメント 　高橋です。 お客様からの質問 「差押って家の中の物全部持っていかれてしまうのですか？」 「返済が出来なくなると突然差し押さえられてしまうのですか？」 答えは、 ＮＯ！ です。 差押（さしおさえ） 誰もが恐ろしいイメージを持っているのではないでしょうか？ 私もこの仕事を始めるまでは、 突然...（続きを読む）

高橋 愛子

（宅地建物取引主任者）

不適合接道アパートの売却 お客様から入居者が入居したままアパートの売却処分を依頼されました。但しそのアパートの敷地のみでは建築基準法上の道路に接道要件を満たしておらず建て替えをすることができません。また価格も近隣の相場と比較してあまり減額をせずに売却したいという要望がありました。         　 私鉄のターミナル駅から徒歩で６～７分に位置する物件で、近隣には一般住宅とアパートが存在してい...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

　≪アドキャスト presents!　2013年陽春特別企画★≫   ・子どもも大きくなって、今住んでいる家が狭くなってきたので 　　大きな家に買い換えたい ・マンションを購入したのだけど、やっぱり一戸建ての家に 　　住みたいから、このマンションを売って戸建に買い換えたい ・両親が住んでいる家を売って、２世帯住宅に住み替えたい などなど、今、お持ちの家を売却して、新しい家に買い替え買い...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

こんばんは。 シナジー･マネージメント 　高橋です。 今日は、任意売却で売れた物件の引越後の室内確認でした。 ずっと住み続けたいと頑張り続けた数ヶ月。 結局、任意売却で手放すことになりましたが、 もう未練は無く、前向きに、買主さんへ引き渡すお姿を見て、 なんだか嬉しくなりました。そして、近くで梅の花が開花していました。 もう春ですね。　お客様のリスタ...（続きを読む）

高橋 愛子

（宅地建物取引主任者）

相続不動産の処分～賃借人がいるアパートの立退き交渉 依頼者のご出身地に近い場所で父親名義の土地の上に本人名義の自宅があり、同一敷地内に父親と共有のアパートを経営していた相続人からのご相談です。 父親が亡くなり、相続税の納付のために相続財産である駐車場とできればアパートも処分して納税資金を捻出したい。建築後２０年以上が経過していたアパートは収支も悪くなり始めており賃借人の立退き交渉も併せてお願い...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

こんにちは。( ´艸｀) シナジー･マネージメント 　高橋です。 ブログの更新ができずにおりました・・。はい。 めまぐるしい毎日を送っていまして（仕事） やっと今日はゆっくりと仕事をしています。 でも本日だけでご相談２件。 休日出勤。休みなんていらないぞー！！ という勢いでこの手↓のドリンクを飲みまくっております。 昨日は、同業者の方々と飲み...（続きを読む）

高橋 愛子

（宅地建物取引主任者）

前回では、地番境と道路ラインが接していなかった 未接道(建築不可)の説明をしました。   しかし、中途半端な資料の取得、その少ない資料の中での確認では、 正しい判断ができていないことも良くあります。   今回は、この物件が本当に未接道なのか、追加調査した実例に基づいて説明します。     まず、位置指定道路図では787-9は完全な未接道なので、787-9が建築基準法の 道路と接...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

こんばんは。(w＿－； シナジー･マネージメント 　高橋です。 あるセミナーに参加してまりました。 日々、興味のあるセミナーや勉強会、 会合などには時間の許す限り参加していますが、 為になること、為にならないもの。色々あります。 でも何事も無駄なことはないので、積極的に参加します。 今日参加したものは、自分自身、まだまだ知らないことがあると 痛感さ...（続きを読む）

高橋 愛子

（宅地建物取引主任者）

おはようございます。φ(．． ) シナジー･マネージメント 　高橋です。 ↑お客様からコーヒーをいただきました☆ これ、一箱５個のドリップコーヒーが飲めるので、 ４５杯ものコーヒーが飲めます。。 コーヒー好きの私にとっては、ありがたき幸せ 今日は、朝から晩まで分刻みのスケジュールです。 そして、今日は３月３１日。 ３月ラ...（続きを読む）

高橋 愛子

（宅地建物取引主任者）

もう転勤シーズンは過ぎてしまいましたが、少し前転勤に伴う所有不動産に ついてご相談を受けました。   ご購入からのお客様なのですが、購入時にもいずれ転勤があるから その際は相談に乗ってくださいって言われてました。 あれから何年も経ってしまったんですね。。。   自分の故郷への転勤なので・・・もう戻ることは無いでしょう。 故郷では2世帯住宅を建てることも検討しており、住宅ローンのアド...（続きを読む）

信戸 昌宏

（建築家）

こんにちは。(´0ﾉ｀*) シナジー･マネージメント 　高橋です。 慌ただしい日が続き、買い物など全く行けてない今日この頃、 履く靴にも悩んでいたので、ふとネットで出てきた安くて 可愛い靴を大人買いしてしまいました↓ 早速届いたのは良いけれど・・・ 履いてみたら痛いし、歩きづらいし、最悪・・・ 靴なんて履かずに買うものではないですし、 普...（続きを読む）

高橋 愛子

（宅地建物取引主任者）

こんばんは。( ´艸｀) シナジー･マネージメント 　高橋です。 ブログで近況をチェックしている友人から 「愛ちゃん、とっても無理してない？」 と心配メールが。。 ブログが痛々しいのか？？ 自覚がないです。 でもふと考えると、私、無理してないときってあるのかな？ と思いながら。 元気だぞー さて、先日、とても大好きで尊敬する大先輩方と ...（続きを読む）

高橋 愛子

（宅地建物取引主任者）