不動産売買 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (14ページ目)

こんばんは。(´0ﾉ｀*) シナジー・マネージメント 　高橋です。 今日は公休日だったため、 ゴルフコンペに参加してまいりました。 その様子はまたブログで詳しくアップしますね☆ そして、いつもの通り戻って仕事しております。 さて、最近、とても理不尽なことがおき、とても落ち込み、 少しだけ全ての事に対し、「やる気」を無くしておりました。 はい。いつも強く...（続きを読む）

高橋 愛子

（宅地建物取引主任者）

不適合接道アパートの売却 お客様から入居者が入居したままアパートの売却処分を依頼されました。但しそのアパートの敷地のみでは建築基準法上の道路に接道要件を満たしておらず建て替えをすることができません。また価格も近隣の相場と比較してあまり減額をせずに売却したいという要望がありました。         　 私鉄のターミナル駅から徒歩で６～７分に位置する物件で、近隣には一般住宅とアパートが存在してい...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

先般、建売戸建ての内覧同行をしたが、手直し箇所等が少ない現場だった。 施工のレベルや工事中の養生がしっかり行われていた様子がわかる。 クロスの汚れや床のキズなどはほとんどない。 外部サッシなども同様だ。   これに比べて、施工の悪さが内覧にあらわれる。 床はキズだらけ、クロスのめくれ、ボード下地の納まりが悪いためクロスも凸凹…   しかも、外構工事はこれから。 こうした施...（続きを読む）

寺岡 孝

（お金と住まいの専門家）

こんにちは。（‐＾▽＾‐） シナジー･マネージメント 　高橋です。 ２月２４日、日曜版。 ↑橘　三朗さんが毎週企業を紹介しているページ 「企業の志魂」 志魂 と書いて こころ と読む。 任意売却の先覚集団 「一日為すあり」の使命と責任 必ず、歴史上の人物の言葉が冒頭に入る 橘先生の文章。...（続きを読む）

高橋 愛子

（宅地建物取引主任者）

手付解除 手付金は売買契約締結と同時に買主から売主に支払われるもので、売買契約金額の５～２０％が一般的な金額といえるでしょう。しかし売買契約後において、売主、買主の双方とも何らかの事情により売買契約を解除せざるを得ない場合があり得ます。 売買契約における手付金は解約手付金としての性格を有し、不動産の売買契約書においては手付金に関する契約解除の内容を次のように規定しています。売買契約書に記載され...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

建物の調査①～建物の確認 私達が、日常生活の中で建物というものを意識するのは、住まいが必要になったとき、ものを納めるスペースが必要になったとき、或いは仕事の場所が必要となったときなど色々ですが、建物には必ず壁や屋根があります。 土地の調査のコラムにも書きました通り、国内の土地は基本的に全て登記がなされています。しかし、建物は必ずしも登記がなさてはおりません。不動産登記法においては、建物登記を...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

土地の調査⑦～役所調査（施設の調査） 行政的に規制が設けられた法令上の制限に加えて、私達が実際に生活をする上の利便施設として電気、ガス、上水道、下水道等が挙げられます。この内、上水道と下水道は基本的に市区町村単位の役所が管理をしています。 各自治体によって窓口が一つの役所の中にある場合と分かれている場合があります。例えば、東京２３区内の下水道は都庁内で全区域の調査確認ができますが、市部では役...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

土地の調査④～役所調査（都市計画） 土地の接続する道路が建築基準法に適合する道路であれば、いよいよその土地の内容を確認します。 市区町村の役所における調査は、住宅を建築するに際してどのような法的規制を受けるか、生活用設備としてどのようなものが完備しているか、を中心に行います。住宅用地としての土地は、まず建物が建築できる土地であることが前提です。 各市区町村の役所には都市計画課が設けられていま...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

土地の調査②～登記内容の確認 登記がなされた一筆の土地は、所在（場所）、地番、地目、地積、所有者及び土地に付いている権利関係を明示しています。 【表題部】（土地の表示）で示される内容 所　在・・・東京都○○市○○町○丁目（住宅地図で確認できます） 地　番・・・○○番○（住所とは必ずしも一致しません） 地　目・・・宅地、山林、畑等（現況とは必ずしも一致しません） 地　積・・・○○㎡（現況とは必...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

借地権整理事例①～曾祖父が借り受けた借地の処理 曾祖父の時代に、現在の地主の先々代から自営の店舗兼住宅用地として借地をし、代々借地権の店舗付住宅に住んできましたが、この度依頼人の父母も相次いで他界したため、無人の借地権付住宅だけが残こり、地代だけはそのまま払い続けてきました。 依頼人とその姉もそれぞれ結婚して独立していたため、相続で取得した借地権を財産として利用する必要性も薄く、地代を払い続け...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

決済の付随項目 夫婦或いは親子の共有名義になさる場合には、それぞれの持分を定める必要があります。この場合の共有持分は、自己資金にしろ住宅ローンを利用されるにしろ、それぞれが実際に支出される金額に基づいて決められるべきでしょう。さもないと、贈与の問題が指摘される可能性が残ります。 住宅の購入は、通常一生の内でも数多く経験をされるものではないため、仲介物件を専門に取り扱う仲介業者の担当営業マンや専...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

手付金の授受と性格 売買契約書に署名捺印をした後に、手付金の授受をいたします。この手付金の支払いは、売買契約の重要な成立要件の一つになります。手付金は、売主、買主共に途中で意思が変わった場合の解約手付金として性格を有しています。 通常の住宅の売買契約は、契約締結時に手付金を支払い、住宅ローンを確定させて金融機関から融資の実行を受け残代金を支払うのが一般的となります。 この際、売主に物件引渡し...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

確実な契約の判断 売主様に対して買付証明書を送付し、具体的に売買契約が設定されるには、契約の確実性が要請されてきます。何故なら、住宅ローンの申し込み否認された場合は、売買契約は白紙解約になってしまいますので、一番避けなければならないことだからです。 実務上の手続きになりますと、お客様からいただいた情報を基に、金融機関に対して売買契約の事前に融資の審査依頼をいたします。場合によっては物件を仮定...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

欲しい物件が決まったら 優秀な営業マンは、お客様を案内した際にその行動を良く見ております。それは、ある程度気になる物件は、じっくりと時間をかけて興味を持って見るだろうという前提に基づいています。 また、営業マンの基本姿勢としては、紹介物件の良さは説明しても、ご判断されるのはあくまでお客様ご本人ということに基づいています。 お客様が、「この物件で決めたい」と思われたところから具体的な売買の...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

仲介会社・担当者の選定 住宅購入のポイント②、③でも書いて参りましたが、住宅購入の際にはどなたでも幾つかのポイントを絞り、その強弱により順番をつけて購入物件選定の目安にされていると思います。 しかし、人が一生の内で住宅を購入する機会というのは、一度か二度が一般的と思われます。そこで、ポイントの確認や順番付けがスムーズに運ぶ場合は問題ないでしょうが、普通は中々上手くゆかないというのが実情ではな...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

選定ポイントの確認 一戸建住宅の取得にもⅠ建売住宅購入Ⅱ建築条件付土地購入＋建築請負、Ⅲ既に保有する土地に建築請負という三つのパターンが考えられますが、Ⅲは基本的に建替えが主体ですので除いて分析します。 住宅購入を考えるとき選定のポイントとして、①場所②価格③駅からの距離④環境⑤間取⑥広さ⑦日当り⑧子供の学区⑨仕事先へのアプローチ⑩親元への距離⑪その他etc.と何点か挙げられますが、伺います...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

土地の交換 一般的な不動産取引は売買や賃貸を思い浮かべますが、特殊な取引として土地の交換をして権利の調整をしたり、土地の形を補整したりするすることが行われることがあります。不動産の取引の中でも交換をする機会はほんの僅かでしょうが、概ね次の通りです。 地形を補整するものであれば、お互いの納得ずくで交換の比率を定め、土地の使い勝手を良くすることができ、価値が増進するものであれば意味合いが大きいと...（続きを読む）

森田 芳則

（不動産コンサルタント）

こんばんは。(^∇^) シナジー・マネージメント 　高橋です。 先日お客様に言われました。 「高橋さんに会うと元気になります」 とても嬉しかったです。 でも、実は私の方がお客様に元気をいただいています。 どんなに気分が落ち込んでいても、疲れ気味でも お客様とお話をしていると、不思議と元気になるのです。 私のパワーの源です☆ さて、気になるニュースを見...（続きを読む）

高橋 愛子

（宅地建物取引主任者）

こんにちは。ﾍ(ﾟ∀ﾟ*)ﾉ シナジー･マネージメント 　高橋です。 今日は雪。 でも先日の大雪で買ったレインブーツがあるから もっと降ってくれ～と余裕な感じです。 しかもお誕生日にK氏から頂いた折りたたみ傘 があるので、さらに余裕～ これ、コンパクトにまとまり、軽い！ カバンに毎日入れていつ雨が降ったって大丈夫な感じです。 営業マン...（続きを読む）

高橋 愛子

（宅地建物取引主任者）

こんにちは。(・∀・) シナジー･マネージメント 　高橋です。 先日お誕生日を迎え、誕生日ウィークとなった 先週。皆さま本当に沢山のお祝のお言葉や メール、お品をいただきまして、ありがとうございます。 誕生日前日から当日にかけて、 温泉に行ってまいりました。 仕事が終わってから新幹線で熱海に行き、 朝帰ると言う、仕事に支障がないプランです。 いつ...（続きを読む）

高橋 愛子

（宅地建物取引主任者）

一戸建てや土地の売買契約に関する個別相談 　受付中！ 【こんな方にはおススメです】 これから建売住宅の契約をしたいがどんな点に注意が必要かわからない方、 新築一戸建ての契約をしたが、解約をしたい場合どうしたらいいのか、 中古の戸建て住宅の契約をする場合の注意点を教えて欲しい方、 建築条件付の土地を契約する場合の注意点を教えて欲しい方、 など、契約前の不安材料や契約後のトラブルを解決...（続きを読む）

寺岡 孝

（お金と住まいの専門家）

こんにちは。ヽ(ﾟ◇ﾟ )ﾉ シナジー･マネージメント 　高橋です。 先日、シナジーメンバー＆お世話になっている弁護士さん たちと合同で新年会を行いました！ 場所は、 銀座　長峰 弊社スタッフの知り合いの方がやっているお店です。 野菜割烹が有名なとても素敵な空間。 ↑トマトジュース、絶品！ ↑揚げだし豆腐、絶品！...（続きを読む）

高橋 愛子

（宅地建物取引主任者）

一戸建てや土地の売買契約に関する個別相談 　受付中！ 【こんな方にはおススメです】 これから建売住宅の契約をしたいがどんな点に注意が必要かわからない方、 新築一戸建ての契約をしたが、解約をしたい場合どうしたらいいのか、 中古の戸建て住宅の契約をする場合の注意点を教えて欲しい方、 建築条件付の土地を契約する場合の注意点を教えて欲しい方、 など、契約前の不安材料や契約後のトラブルを解決...（続きを読む）

寺岡 孝

（お金と住まいの専門家）

こんにちは。(^_-)☆ シナジー･マネージメント 　高橋です。 お客様からよくある質問↓ 「御社へのお支払いはいくらでしょうか？」 と聞かれます。 弊社は、任意売却に至ったときにのみ、 仲介手数料 を成功報酬で頂きます。 仲介手数料とは？ 宅建業法で定められている不動産業者がいただく報酬↓ 売買代金が 200万以下は、売買代金の5％＋消費税 2...（続きを読む）

高橋 愛子

（宅地建物取引主任者）

こんばんは(°∀°)b シナジー･マネージメント 　高橋です。 先日、リブオン の毎月恒例の二水会の幹事を させていただきました☆ ↑越純一郎さんの講演 「事業再生の本質」 もっともっと聞きたーい！という内容。 とても勉強になりました。 ↑リブオンの代表、てるみんさん（尾角光美さん）の講演 何度聞いても、心に響くお話。 聴く...（続きを読む）

高橋 愛子

（宅地建物取引主任者）