不動産売買 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (41ページ目)

　　　　　　　　キーワードはお隣との上下？ さて現地につきました。 あなたならまず何をチェックしますか？ まず注意しなければいけない点としては「お隣さんの土地（隣地）」との状況です。 自分が住んだらお隣さんになることを頭においてちゃんとチェックしましょう。 隣地とのトラブルはよくあるケースです。 不動産はいくら物件が良くても、お隣さんと仲良くできな...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

　　 　現地に案内をされる時、車の中でわかることとは？ 営業マンが物件の現地まで車で案内をしてくれることがあります。 自宅や待ち合わせ場所から現地に向かうまでのその車中から 物件のチェックは始まります。 ご自分で運転して直接現地に向かう時も同じです。 駅や幹線道路から現地までの周辺の環境をチェックしましょう。 ≪チェック項目例≫...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

　モデルルームはイメージルーム！？ 未完成の一戸建ての場合、マンションと違ってモデルルームがあることは少ないので サンプル写真やパンフレットなどでプレゼンテーションを受けることが多いでしょう。 もし、同じ工務店さんが施工した現場として完成物件を案内されることが あると思いますが同等仕様とは限りません。 どこが違ってどこが同じなのかしっかりと説明を受けて...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

　百聞は一見にしかず 資料を数件とりよせたら、いよいよ物件見学に出かけましょう。 せっかく物件を見に行くのであれば未完成の物件ばかりではなく、 家の中が内覧できる物件を見に行きましょうね。 見に行く物件が更地や建築途中の物件ばかりでは完成の想像が つきません。 まず、手元の資料で 新築の場合は・・・完成年月日を見て完成しているかどうか 中古...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

目的１．　名前と連絡先（電話番号）を聞くこと 「とりあえず自分達で物件を見に行きたいので、住所だけ教えて」 と言っても お客様の名前と連絡先を聞くまでは教えてはくれません。 これを聞くために広告経費をかけているのですから 当たり前なのですが、実は他に２つ深いの理由があるのです。 1つは直見*1されたくないということです。 ...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

★質問４　「取扱い件数は何件ぐらいですか？」 「何年ぐらい業界にいらっしゃるのですか？」と聞くよりも 何件ぐらい契約を取り扱ってきたのかを聞きましょう。 100件あれば、100通りのケースが考えられるのが不動産取引です。 税制改正や建築基準法の見直しは毎年ありますし、 物件相場も常に変動しています。 経験年数が短くても、最近の取扱い件数が多け...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

★質問２　「この物件をご存知ですか？」 もしくは、 「○○不動産のチラシに載っていた物件ってわかります？」 と言って、他社の広告に掲載されている物件のことを聞いてみましょう。 この質問の意図は、本当に知りたい物件ではなくても、 希望のエリアの物件をどのくらい知っているのか確かめるためです。 いい営業マンは常にアンテナを張っているので 自分の会社...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

★いい営業マンとは？ 「はい、はい」と何でも聞いてくれる営業マンがいいとは 限りません。 ・大手だから安心？ ・免許番号が古いから安心？ ・宅建主任者なら安心？ そんなことはありません(-.-")！ 以前、購入されたお客様を対象にアンケートを行ったことがあります。 （有効回答数は１８０名前後だったと思います） 【質問】...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

★８割の営業マンが２割の営業マンと同じ？ 社員の入れ替わりが激しいのが不動産仲介会社の特徴ともいえます。 高額の歩合給を目当てに多業種から中途入社してきては、 思ったように売上げが伸びないと退社していきます。 新卒で入社してきた社員も５年も経てば、ほとんどいなくなるでしょう。 給与体系は、『固定給＋歩合制またはボーナス制』の会社が多いのですが、 数...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

販売図面の見方・・・その８ 【建ぺい率の特例】 　 建ぺい率にはある条件を満たすと規制が緩和される特例があります。 　 　１：角地の場合（建築基準法上の道路） 　２：防火地域の場合の防火構造建物を建築する場合 　上記に該当する場合に建ぺい率は１０％アップすることができます。 　また１・２両方を満たす場合には２０％アップできます。 例...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

販売図面の見方・・・その７ 【建ぺい率とは】 　 敷地面積に対する建築面積の割合です。 　建築面積とは敷地を上空から見た場合の建物が建てられている面積です。 　逆を考えるとどれだけ空地を残すべき地域かがわかります。 　 　●住居系は一般的に・・・ 　　３０％・４０％・６０％ 　 　●非住居系（商業系・工業系）・・・ 　　６０％・８０％などが各地域に...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

スタイルシステム主催のセミナーが復活！！ 住まい探しのためのポイント３つをなんと1日で身につけるセミナー 途中休憩をはさんでの3部構成＆お茶・お菓子つきのアットホームな雰囲気なので 気軽に受講できます。 ご希望の方には個別相談も受けられるので、 普段聞きたくてもなかなか聞けないこともしっかり解決！ 日時：7月26日（土）13：00〜16：00 会場：スタイル...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

どこの会社の物件なの？？ 「先週現地売り出しをしていた会社と、 　　　　　　　　今週していた会社が違うのはどういうことですか？？」 「売り出しをしている会社の物件ではないの？」 最近、こんな質問をよく受けます。 毎週末、各地で現地売り出しが盛んに行われていますね。 最近では、矢印のステ看板も厳しくなり、付けにくくなっているよ...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

媒介契約には ○一般媒介契約：依頼者は重ねて数社に売買の依頼ができる ○専任媒介契約：依頼するのは１社ですが、自分で相手を見つけることもできる ○専属専任媒介契約：１社だけに依頼する契約で、自分が相手を見つけることはできない がありますが 購入時の媒介は『一般媒介契約』が主に取り交わされています。 この媒介契約を結ぶことによって、「媒介業...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

家創りの土台となる土地探しは、家創りのスタートを切る重要なポイント。 土地購入の流れから広告の見方やチェックポイント、現地調査のポイントなど 「良い土地」を見つけるために必要な３つのコツを、分かりやすく解説します。 セミナー終了後には、希望者を対象にした「個別相談会」も開催いたします。 【日時】5月31日（土） 15：00〜17：00 【講師】徳本　友一郎 【主...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

５.販売活動 ご依頼いただいた不動産をスピーディに売却するために、戦略的な販売活動をスケジュールに沿って行います。 以下は当社の販売活動の一部です。ご参考にしてください。 　 　 不動産流通機構「REINS(首都圏不動産流通機構)」へ物件登録 国土交通大臣指定のオンラインシステム「REINS」に登録することにより、他の不動産会社にも売主様の不動産情報を公...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

２.必要な費用の確認 不動産の売却時に必要な手数料、税金などは事前に確認しましょう。 手取り金額をご確認ください。 　 仲介手数料・・・ 不動産会社への報酬 上限額は、売買価格×3.15%+63,000円(税込)/売買価格400万円超の場合) 　 登録免許税・手数料・・・ 抵当権の抹消、住所変更など (２〜５万円程度) 　 印紙税・・・ 売買契約書に...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

☆地場に強い中堅仲介業者☆ 購入を目的としているお客様を中心に活動をしている中堅仲介業者のチラシには 新築物件が多く掲載されています。 前回『売却が得意なのは…』で紹介した大手仲介業者が媒介を受けて レインズに登録した物件を「客付け」する。 それがこのタイプの会社です。 これらの会社はその他に ・建売業者から販売を専任依頼されている物件 ・こ...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

不動産屋が言いたがらない、不動産購入・売却の盲点 講師・徳本　友一郎 【日時】 2008年　5月4日（日）AM10：30〜PM3：30 【会場】 新宿サンウェーブショールーム３F[JR新宿駅より徒歩５分] ネクストアイズ株式会社主催 【参加費】 無料 【定員】 限定30組 【内容】 不動産屋にだま...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

住宅探しの必需品ともいえるインターネット その上手な活用法をお教え致します。 不動産屋に行く前に 初めての方は、不動産ポータルサイト（住宅情報ナビ・HOME’S）で検索してみて下さい。 これらのサイトは日本全国の不動産を対象にしていますので、 ご希望条件がまだ明確になっていらっしゃらない方に適しています。 まずはご家族の希望を沢山盛込んで理想の住宅を見つけてみま...（続きを読む）

鈴木 宏

（宅地建物取引主任者）

講師 徳本　友一郎 講演内容 これから土地購入を考えている方に･･･ 不動産の基礎知識・会社の選び方と付き合い方・土地の購入の際のポイントを 公開します。 日時 2008年４月27日　(日曜日)　13:00〜15:00　参加費無料 会場 横浜ハウスクエア　４FセミナールームB 横浜市都筑区中川１−４−１ 主催 株式会...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

よく、物件の広告を持っていらっしゃる方の中に ２つのかん違いがあります。 ●　広告物件を購入する時にはすべて仲介手数料が必要だと思っている。 ●　物件は広告を配布している会社の物だと思っている。 広告をよく見てみると、取引態様に･･･ 　　　　　　　　　　　＜媒介＞　　''＜売主＞''　　''＜代理＞'' と書いてあるはずです。 こ...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

築年数の古い物件を買ってリフォームをするのなら 探す物件の対象としては昭和50年代築の物件が対象となるでしょう。 TVでもよく話題になっているせいか最近はこの方法を考える方も多くなってきています。 チラシには平成築の物件よりも多く掲載されています。 しかし･･･ 木造・築15年上経過・評価額もほとんどない建物に何百万というリフォーム代をかける...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

少し前までは超低金利時代でしたが、日銀の利上げに伴い中長期的に見ると住宅ローン金利は上昇局面に入っていると言えるでしょう。 それでも、私が不動産業界に入った平成5年頃は、変動金利が4％以上でした。 現在、変動金利が２．８７５％ですからまだまだ低水準と言えるのではないでしょうか。 因みにバブル期と比べると、どの位違うかを実際の返済額で比べてみて見ましょう。 バブル時...（続きを読む）

鈴木 宏

（宅地建物取引主任者）

チラシから割安で良い土地物件を探すには？ ※ヒント※ みかんを１個買うのとダンボール１箱で買うのとでは １個あたりの単価はどちらが安いと思いますか？？ 　　 みかんと一緒で 土地も100坪を買うのと20坪を買うのでは単価が違います。 もちろん100坪のほうが単価が安くなります。 また、土地の広い区画が並んでいる町並みのほうが環境的にも優れています...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）