不動産売買 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (40ページ目)

セミナーを行っている時、カウンセリングをしている時に よく聞かれる質問です。 　　　　　　　　　　「これはいいです！」「これしかないで！」 　　　　　　とすすめられる。 　　　　　　　　　　突然、自宅まで来て「これ以外ありません」 　　　　　　などと営業される。 営業マンなので、熱心なのはいいですが こちらの意図と違う物件ばかり紹介し...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

販売図面の見方・・・その１１ 【容積率の落とし穴】 　 　容積率は２００％・３００％と各地域で定めていますが・・・ 　果たしてその容積率が使えるかどうかは個々に検証しなければなりません。 　それぞれの地域により「道路幅による容積率の制限」が存在するからです。 　用途地域により適用が変わります。 　●住居系（第１種低層・中高層・第２種低層・中高層・...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

隣地との境界を示す境界標、その境界標 を結んだ線を境界線と言います。 その境界線を越えることが「越境」です。 境界線＝境界塀と思っている方が多いと思いますが 実際は境界線上にある場合と''どちらかの敷地内に塀が設置されている場合'' とがあります。 ですのでまず、どちらの塀かを確認します。 そのライン上を見上げると越境がわ...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

　　　　■日時　：　9月28日(日)10:00〜11:30 　　　　■講師　：　徳本　友一郎(CFP) 　　　　■開催地：　新潟県糸魚川市寺町4-3-1 　　　　■会場　：　ビーチホールまがたま　２F研修室 　　　　■主催　：　新潟県宅地建物取引業協会　上越支部糸魚川分室 　　　　■後援　：　国土交通省・糸魚川市 　　　　■費用　：　入場無料（先着60名様によくわかる税金の...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

先日の報道で、「7月の住宅着工数　19％増」というものがありました。 ホントか？ しかし、メディアはちゃんとこう指摘しています。 「対前年比19％増ということだが、そもそも去年の7月と言えば、建築 基準法の大幅改正で、国中の建築確認が下りず、着工数が激減した。 よって、いくら今年が大幅増であっても楽観できない・・・」と。 では、冷静に判断...（続きを読む）

高橋 正典

（不動産コンサルタント）

　　　　　　◆　融資利用の特約をチェック！ 業界ではこの特約のことをローン条項とも言います。 「融資利用の特約」を明記することで、 万一、契約後に住宅ローンが借りられなかった場合 支払った手付金や仲介手数料が返還され、 契約を白紙にすることができます。 明記する内容は 　　　　・借入先の金融機関　　　・借入れ金額 　　　　...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

　　　　　　◆最初に見るポイントはここ！ まず、最初に「最後のページ」を見ましょう。 そこに、≪特記事項≫　や　''≪備考≫''という欄があります。　 通常ではないケースの場合、その内容がここに書かれています。 書かれていることが問題なのではなく、あくまでその内容がポイントです。 書かれている内容は 　　　　　・隣地からの越境物　...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

前回、第三者期間の保証が付く住宅の重要性を書きました。 しかし、記憶に新しいあの姉歯問題・・・　　あの時、買主さん達が 皆、自費で建替えをしていた事はご存知だと思います。 そう、その補修もあそこまで多額になってしまうと、そんなお金は無い のです。 想定されているのは、軽微な補修だけ。　あんな根本的な瑕疵のある 住宅などあり得ないと解釈され...（続きを読む）

高橋 正典

（不動産コンサルタント）

住宅ローン支払いの不安を仲介会社の営業マンに相談しても、 その不安を理解してくれて、資金計画を見直ししてくれることはないでしょう。 支払い年齢や家族構成、生活水準によって返済可能額は変わります。 年収だけでは判断できません。 ましてや、物件が気に入った後には「大丈夫です！」の一点張り。 仲介会社の営業マンにローン支払いを算出してもらうと たいていは、１％前後の金...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

前回のコラムでお話した『業者』に対する不安 この不安を解消するにはどうしたら良いのでしょう？ そもそも、流通している物件（不動産オンラインに登録されている物件）は どの仲介会社でも取り扱うことができます。 このオンラインは不動産会社専用で、一般の方は閲覧することができません。 住宅情報誌やインターネットに掲載されている物件も 実はこのオンラインから問...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

お客様の不安で以外に多いのがこの『業者』への不安です。 （ここで言う業者とは、不動産仲介会社のことです。） 今週もこの不安を抱えたお客様２組の相談がありました。 ２組のお客様が共通して言われていたのは、 「担当者の最初の印象は悪くなかった。」ということです。 むしろ、良い印象だったとのこと。 では、いつからその印象が変わり、不安感が出てきたのでしょうか？ 具...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

「鉄は熱いうちに打て！」と日々教え込まれている営業マン。 お客様が物件を気に入っている様子をみせると すぐに契約の段取りにすすもうとします。 しかし、契約日が決まると今まで毎日のようにかかってきた電話が ピタッと止まります。 「どうして？」　　 それは営業マンも不安だからです。 無事に契約ができるだろうか？(　断りがこなければいいけど・・・) ...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

日時：9月14日（日）10:30〜12:00 講師：徳本　友一郎 定員：30名 参加費：無料 主催：ネクスト・アイズ株式会社 会場：サンウェーブ新宿ショールーム３F 　　　東京都渋谷区代々木2-10-12（南新宿ビル） ファイナンシャルプランナーが教える30代・40代 初めてでも失敗しない土地選び3つの原則 初めての土地購入。夢は広がるば...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

''『あなたの運命を決める１枚の書類とは？』 購入の意思を決めて、売主に申込みの依頼をする時に書く書類を 「不動産購入申込み書」といいます。 業者間ではこの購入申込み書を「買付け」とも言ってます。 価格の交渉をする時にもこの書類を書きます。 ・申込み金額 ・契約日 ・手付金の金額 ・資金内容（自己資金と住宅ローンの内訳） を書いて、売主...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

　　　　　　　『これだけは知っておきたい！資金計画術』 【日時】2008年7月19日（土）　13:30〜15:00（完全予約制） 【講師】徳本友一郎 【参加費】無料 【主催】ウィークエンドホームズ社 【会場】東京都渋谷区代々木2-27-12 代々木ルネッサンスビル　 【交通】 ■JR「新宿駅」南口より徒歩7分 ■都営新宿線、大江戸線「新宿駅」より徒歩3分...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

　　　　　　　　　　　　　　価格交渉の額は、担当者によって違う？ あなたの代わりに、価格交渉をするのは営業担当者です。 価格の交渉を電話で済ます担当者もいれば、 売主まで出向いて頭を下げてお願いする担当者もいます。 あなたの担当者はどちらのタイプでしょうか？ あなたとの信頼関係でその担当者の動きが変わり、 交渉の額にも影響します。 ...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

購入にたいしての資金計画のめどが立ったら、 具体的な契約の段取りに入っていきます。 価格交渉を前提に予算よりも高い物件を見ている方もいますが、 すべての物件が安くなるわけではないので、おすすめできません。 あくまで、資金計画から算出した予算の物件を見て、 もし、その物件が予算よりも安く買えた場合はローンの支払が 楽になると思うほうがいいでしょう。 ...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

　　　　　　◆住宅のランニングコストとは？ まず、最初に気をつけなければならないのは 「不動産取得税」です。 これは、購入後に１回だけ支払うので ランニングコストではありませんが、購入前に必ず計算しておきましょう。 新築の場合は評価額から1200万円の控除がありますが、 中古の場合は築年数に応じて控除額が少なくなりますので 注意が必要です。 ...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

まだ、ご存知ない方も多いと思いますが、 ライフプランの作成のニーズは確実に増えています。 ライフプランとは、文字通り生活設計ということで、 子供の教育や老後の生活など自分が描いている夢、目標に向かうための 設計書（キャッシュフロー表）です。 これから考えられるライフイベントや将来の夢を実現させるには 家計管理が大切です。 計画通りに行くことはないと思い...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

私はよくカウンセリングの時に最初にお客様に聞いてみます。 「諸費用はどれくらいかかると思いますか？」 「そうですね〜。だいたい５％ぐらいですか？」 そんなお返事が一番多いですね。 それでは実際はいくらかかるのでしょう？ 物件を購入する時にかかる諸費用とは ◆ローン事務手数料 ◆ローン保証料 ◆火災保険料 ◆登録免許税...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

　　◆プレゼンの落とし穴とは？ 確かに、いい物件は足が速いので、気に入ったらまずプレゼンを 聞くことは大切です。 建築条件付売地もプレゼンを受けることによって 本当にゼロから自分達で決められるのか、 建売のように色の選択ぐらいしかできないのかがわかります。 その反面、更地の状態で売るにはプレゼン次第と言われているくらい 上手にお客様の購入意欲を...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

　　◆物件のプレゼンテーション（略：プレゼン）とは？ 新発表される、新築物件や建築条件付売地のほとんどは、 更地か古屋がある状態で売りに出されます。 売主側としては、少しでも早く買手をつけ、資金繰りをよくするため でしょうし、建築中の物件や完成している物件は 買主側としても新鮮さに欠けるのも理由の１つです。 　　　　≪一般的な未完成物件の購入...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

　　◆物件を見終わった後の営業マンの決まり文句とは？ 不動会社の営業マンと物件を見せてもらう約束をすると １件だけではなく、必ず数件資料を持ってきます。 その物件を全て見終わると、 　　営業マン「それでは、事務所に来ていただけますか？」 　　お客様「ただ物件を見にきただけなので結構です。」 　　営業マン「ちょっとお...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

　　家は「新しい、古い」とか「広い、狭い」だけではありません 見学中にどんなところをチェックすればよいのでしょう？ 構造のことなどはその場ですぐにはわかりませんから ここでは誰でも出来るチェック事項をまとめました。 自分自身でできる住み心地のチェックとは？ まずは、 ◆設備・仕様の確認 現在の状態から実際に住むことを考えて足り...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

　　　　　　　　　　　　　★====豆知識====★ ところでセットバック部分についての固定資産税はどうなっているのでしょう？ 地域によっても異なりますが、不特定多数の人が通らない私道などを除き ほとんどの場合は非課税です。 しかし、何も知らずに払っている場合も多いのです。w(0o0)w 　　　　　　　そんな時は、非課税の申告をすれば免除されます。（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）