不動産売買全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (17ページ目)

3月の首都圏マンション契約率70％回復！ こんな調査結果が出ました。 好調か？不調か？　この判断の分かれ目は、この契約率70％という線。 3月は78.3％と、何と前月比16.6ポイントも上がりました。 新築一戸建ても変わらず好調で、ホッとしている業者も多いでしょう。 しかし、これは需要が伸びているからなのか？　と聞かれれば、必ずしも そうでな...（続きを読む）

高橋 正典

（不動産コンサルタント）

私道に接した土地を購入するとき、私道の持分も一緒に「ついてくる」ケースは、現在の不動産売買取引において一般的となっています。 「ついてくる」と表現したのは、通常、その私道持分については価格を考慮しないことが多いためです。 しかし、この私道持分、実はとても大切なのです。 建物は、原則として、その敷地が建築基準法の道路（公道でも私道でも）に接していて、接道義務を満た...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

中古マンションを購入するにあたり、チェックしておきたいポイントのひとつに、「マンションの管理に関する事項」があります。 具体的な記載事項は、専有部分の用途制限や共用部分に関することをはじめ、その住戸の管理費・修繕積立金等の額や滞納額、マンション全体の修繕積立金の総額、共用部分の修繕実施状況や予定、駐車場等の空き状況や使用料などです。 これらは、中古マンションの売買における...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

2009年度予算成立！ 最大600万円の住宅ローン減税が実現！！ 不動産市況に、未だかつてない動きが出てきた為、 急遽、特別に住宅購入支援セミナーを開催いたします。 完全なる買い手市場到来！ この動きに乗り遅れない為にも・・・ 受講料は、なんと『　無　料　』です。 さらに、先着20名様にもれなく 素敵なプレゼントもご用意しておりま...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

中古物件が築浅にシフト 財）東日本不動産流通機構（通称レインズ）が先日こんなデータを発表 しました。 昨年一年間の中古マンション及び中古戸建ての登録物件数と成約数に関 して、共に築後年数の経っていない物件の成約が伸びているそうです。 中古マンション成約物件は、平均築年数は16.43年で、中古戸建住宅の 成約物件は、平均築年数は17.44年とな...（続きを読む）

高橋 正典

（不動産コンサルタント）

注文住宅にまつわるトラブルの原因、野口式の回避方法を紹介します。 １．現場には面倒でも必ず毎週足を運び検査する 　営業や設計に指示したからと言っても現場の職人さんは理解していない可能性大。 　毎回言ったとおりになっているか自分でも検査をする。 　営業担当、監督さんに立ち会ってもらい、進捗を説明してもらえるようお願いする。 　工事が四ヶ月なら　月に4〜5回...（続きを読む）

野口 裕

（不動産コンサルタント）

私の体験談。 1．床下が濡れてる。　えっ、漏水？ 2．床下に嫌な虫がいる。　・・・気持ち悪い。 3．床下にコンビニの弁当の「ごみ」。　ちゃんと捨てろよ！　などなど。 もう住んでしまっている人、覗かないほうがいいかも。 これからの方、見えるところだけでも見たほうがいいでしょう。 1．濡れてるんだから、配管の接続？いやいや結露ということも。 2．害虫、周り...（続きを読む）

野口 裕

（不動産コンサルタント）

購入してからでは、遅すぎますよ！！ 住宅ローン減税の拡充案がほぼ成立しそうで、 住宅ローンの金利も下がって 物件価格も、大幅値下げして 今は、不動産の買い時っていうけど本当なの？？ 高額なお買物なので、慎重になるのは良くわかります。 もしあなたが 　・頭金って２割も必要なの？ 　・景気後退で価格交渉しやすいって本当？ 　...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

アパートやマンション経営は、立地が限られ景気の影響も受けやすいオフィスビル経営等にくらべると、比較的安定しているということができます。 しかし、入居者の入退室が比較的頻繁であり、リフォームなどの手間がかかるというデメリットもあります。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契約にはどのようなものがあるの？ 手付とは？ ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産投資には、さまざまなリスクがあり、リスク分析を十分に行う必要があります。 不動産市況などの市場リスク、エリアによる特性や環境、利便性の劣化などのエリアリスク、税制改正による保有コストの変動などの税務リスク、火災や地震などの天災リスク、金利・景気の動向などの経済リスクには特に注意が必要です。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

2008年は、不動産業界にとって、正に天から地への一年間でした。 マスコミも、こぞって価格下落や値下げ販売を報道しています。 しかし、昨年の大幅下落を、ある一部の専門家達は、そのもっと前から 変化の前兆に気づいていた事は、あまり知られていません。 では、2009年はどうなるか？　　 下がる下がると周りと同じように叫んでばかりいても、良いタイ...（続きを読む）

高橋 正典

（不動産コンサルタント）

不動産有効活用として、賃貸住宅を建てたり、定期借地権を設定したりすると、その不動産の「流動性」を低下させることになるのが一般的です。 したがって、一度「不動産有効活用」を行うと、そう簡単にやり直すことはできません。 失敗しない不動産有効活用を検討するためには、まず、対象不動産の特性・規制等を把握することから始めましょう。 ■対象不動産は、「どこに、どれくらいの大...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産売買には、エージェントが必要です。 例えば、裁判をイメージして下さい。　被告には被告の言い分があり 弁護人が付きます。　法律で守られた当然の権利です。 反対に原告にも弁護人が付く、これが見慣れた当たり前の光景ではない でしょうか？　原告と被告が利益が全く相反するわけですから、間を取って まぁまぁ・・・とはならないのです。 で...（続きを読む）

高橋 正典

（不動産コンサルタント）

1回の取引で、100万円も200万円も手数料を支払う・・・ そんなビジネスは、不動産だけでしょう。 例えば、セルシオやレクサスを購入したとします。　その時に 受けるサービスやホスピタリティ、そして手厚いアフターフォロー。 皆さんが、購入時に支払う手数料は、これらの車を購入した時以上に 直接的な利益を、業者に生んでいます。 では、それ...（続きを読む）

高橋 正典

（不動産コンサルタント）

2009年は厳しい年となる・・・ 不動産業界も、そうなるのかも知れない。 しかし、金利の行方や供給減からの需給調整もあり ある意味、期待を持つ前向きな経営者もいるでしょう。 先日、ある大手不動産ポータルサイトの方と打ち合わせて いる中、1月の反響数がこのまま行くと過去最高になる可能性 があると言う話を聞きました。 ...（続きを読む）

高橋 正典

（不動産コンサルタント）

建物の賃貸人の同意を得た上で、賃借人が建物に付加したエアコン等について、賃貸借終了時に時価で賃貸人に買い取らせることができる権利を造作買取請求権といいます。 造作買取請求権の規定は、旧借家法では強行規定として特約で排除することができませんでしたが、買取を嫌う家主が造作の設置についての同意を渋り、結果として借家の利便性を阻害することになっていたことから、借地借家法では、この規定を任意規定とし、特約...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

中途解約できる旨の定めがない場合であっても、200平米未満の居住用建物については、転勤や家族の介護などにより、建物を生活の本拠とすることが困難となるような事情があるときは、借家人からの通知により、中途解約が可能となります。 この場合、申し出から１ヵ月後に契約が終了することになります。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

定期借家契約とは、平成12年３月１日から施行された「良質な賃貸住宅等の促進に関する特別措置法」により認められた、更新がなく、一定期間で契約が終了する建物賃貸借契約です。 期間については１年未満でもよく、最長期間の制限もありません。 なお、契約は公正証書等の書面により行わなければならず、また、契約前に、賃貸人から賃借人に対して定期借家契約である旨を別の書面により説明しなければならないとされていま...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

普通借地権とは、借地借家法による借地権の一つで、賃貸借契約の期限が来ても、地主に正当事由がなければ、自動的に借地契約が更新される借地権です。 存続期間は30年以上（期間の定めがなければ30年）であり、最初の更新については、期間の定めがあれば20年以上（期間の定めがなければ20年）、２回目以降については期間の定めがあれば10年以上（期間の定めがなければ10年）となります。 **不動産Q&Aイ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

借地借家法の施行によって、旧法である「借地法」「借家法」「建物保護ニ関する法律」は廃止されましたが、旧法において成立した既存の借地・借家関係については、借地借家法の規定のうち、契約の更新に関する部分には適用されず、引き続き旧法の規定が適用されます。 新法が完全に適用されるのは、原則として、借地借家法の施行日（平成４年８月１日）以降に成立した借地・借家関係についてだけであり、それよりも前に成立して...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

建物譲渡特約付借地権とは、借地権の存続期間を30年以上とする借地権の設定に際して、借地権の設定から30年以上を経過した日に借地上の建物を土地所有者に相当の対価で譲渡する旨の特約を定めるものです。 用途等の制限はなく、居住用でも事業用でも設定することができます。 また、契約は、必ずしも書面で行う必要はありません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

定期借地権とは、平成４年８月１日に施行された借地借家法により創設された借地権の形態で、期限の到来とともに契約が終了する更新のない借地権です。 一般に、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」を総称して定期借地権といいます。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契約にはどのようなものがあるの？ 手付とは...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産有効活用を実行するにあたり、資金調達の方法を検討することは避けられません。 所有している金融資産等をどのくらい用意するのか、逆に、借入額をいくらにするのかという点について考えていくことになります。 あたりまえのことですが、借金をすると、金利をのせて返済しなければなりません。 金利上昇等の返済リスクを考えると、できるだけ借入額は少ないほうが良いという見方もできます...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産の売却を不動産業者に依頼するときには、媒介契約を締結することになります。 専任媒介契約や専属専任媒介契約については、宅地建物取引業法で「有効期間は３ヶ月を超えることができない」と規定されているため、通常は３ヶ月間の契約が多いようです。 しかし実際には、売りに出してから３ヶ月以内に契約まで至らないケースも少なくありません。 依頼している不動産業者が信頼できて...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産の売買契約を締結するときに、「解約を前提に」というケースは少ないでしょう。 しかし、契約締結日から残金決済日までに時間があると、事情が変わることも考えられます。 場合によっては、「不動産売買契約の解除」という結論を選択することも…。 不動産の売買契約は、売主と買主の双方がいることによって成立しますので、望んでなくても「いきなり相手から」解約を宣告される可能性もあ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）