不動産売買全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (19ページ目)

不動産取引における手付金は、特別の約定がなければ、民法により「解約手付」と推定されます。 これにより、買主は支払った手付金を放棄することにより、売主は受領した手付金の倍額を支払うことによりそれぞれ契約を解除できます。 この解除には、特別な理由は必要ありません。 民法では、手付解除ができるのは「相手方が履行の着手をするまで」とされています。 しかし、「何をもっ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産売買にあたって、所有者の確認は不動産登記簿によってすることができますが、不動産登記には「公信力」がありませんので、実体とは異なる所有者が記載された登記簿を信じて取引をして損害を被ったような場合であっても、法的な保護を受けることはできません。 疑わしい部分がある場合などは、固定資産課税台帳や固定資産税の納税者を確認するなどして、総合的に判断をしていく必要があります。 **不動産Q&Aイ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

所有権の移転について、民法では「当事者の意思表示のみで効力を生ずる」と規定しています。 しかし、不動産取引においては「買主が売買代金の全額を支払ったとき（残代金支払いの日）に買主に移転する」と特約をつけて契約をします。 あわせて、売主は売買代金全額を受領するのと引換えに、所有権移転登記の申請手続を行うことを約定していることが通常です。 所有権移転登記の申請については、...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

売買契約の後、引渡しの前に、地震や火災など売主の責任でも買主の責任でもない理由により滅失した場合、民法上、買主は売買代金全額を支払わなければならないとされています（危険負担）。 しかし、通常は、特約により、この負担を売主が負うものとし、買主からの契約解除を認めているのが一般的です。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

中古マンションや土地、一戸建てなどを購入するとき、または、売却するときには、通常、仲介業務をおこなう不動産業者（不動産仲介業者）に依頼します。 そして、契約が成立すれば不動産仲介業者に対して、成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。 仲介手数料については、ご存知の方も多いでしょう。 【簡易計算式】成約価格の３パーセント＋６万円＋消費税 この金額が、宅...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

■土地 土地の売買は「公簿売買」と「実測売買」に分けられます。 「公簿売買」 公簿売買は、公簿面積（登記簿上の面積）をもって売買対象面積とするため、実測面積と差異が生じても売買代金を清算しません。 公簿売買は、登記簿面積が信頼できる場合などに採用される方式です。 契約締結時に売買代金は確定するため、あらためて測量を行わない場合も多いようです。 ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

手付とは、売買契約の締結にあたって買主から売主に交付される金銭で、一般に解約手付と推定されます。 解約手付が交付された場合は、それぞれ相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は交付した手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を償還して契約を解除することができます。 なお、宅地建物取引業者が自ら売主となっている場合は、代金の２割を超える手付金を受領してはならないとされています。 **不動産Q&...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。 一般媒介契約は、自分で取引相手を探してくることもその業者以外の業者に依頼することもできるとする契約、専任媒介契約は自分で取引相手を探してくることはできるが、他の業者に依頼することはできないとする契約、専属専任媒介契約は自分で取引相手を探してくることも、他の業者に依頼することもできないとする契約です。 一般媒介契約以...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

昨日、マンション購入の契約が無事に終わりました。 元付けさんに（売りの委任を受けている会社）金額の交渉をしていただき、 昨日の契約も売主さんも含め、気持ちよく対応をしていただきました。有難う御座います。 ココで契約について、 1.はじめに宅建主任者から重要事項の説明を受けます。時間は大体、１時間くらいかかります。今回は、私は自分で内容を確認しました。（...（続きを読む）

長岡 利和

（不動産コンサルタント）

道路は原則として幅員４メートル以上の道路に２メートル以上接していなければなりませんが、幅員４メートル未満の道路については、道路中心線から水平距離で２メートルの線を道路境界線とみなします。 この部分をセットバック部分といい、この後退部分には建築物の敷地としては利用できません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契約にはど...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

インターネットや新聞の折込広告などで、土地・一戸建を探していると、「これは安い！」と思える物件が出てくることがあります。 ところが、実際に資料を取り寄せてみると、「安い理由」があるのが普通です。 旗竿地（敷地延長、路地状敷地などとも言う）であったり、借地であったり、ときには、道路が狭くて車両進入不可といった土地だったりします。 こういった土地は、通常、相場よりも...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

売買契約とは、売主があるものを買主に引き渡すことを約束し、買主がその対価として代金を支払うことを約束する契約です。 ■不動産の売買契約 これを不動産の売買契約に当てはめて考えてみましょう。 不動産の売買契約では、売主が土地・建物などを買主に引き渡すことを約束し、買主は売主に対してその代金を支払う約束をすることになります。 本来、売買契約は、当事者の合意で成立...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

建ぺい率とは、建築物の建築面積の敷地割合に対する割合のことをいいます。 たとえば、建ぺい率が60％と定められている場合、200平米の土地においては、200平米×60％＝120平米が建築できる最大面積ということになります。 ただし、防火地域内における耐火建築物や、特定行政庁が指定する角地の場合には、それぞれ10％が緩和される措置があります。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

「新規内装（リフォーム）済！」 都心の中古マンション等の広告でこのようなキャッチコピーを目にしたことはありませんか？ その多くは「不動産業者による転売物件」です。 つまり、不動産業者が中古マンション等を買取り、リフォームをして売りに出している物件です。 実は、このような物件は、通常の（売るためのリフォームをしていない）物件に比べてよく売れています。 ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

平成１７年から平成１８年にかけて、耐震偽装問題やアスベスト問題など、不動産に関連する事件が目立ちました。 国土交通省は、こういった背景のもと、宅地建物取引業法の一部を改正しました。 そこで今回は、平成１８年の宅地建物取引業法の一部改正により、「重要事項説明書」に追加されたおもな内容についてご紹介します。 ■石綿（アスベスト）使用調査の内容（平成１８年４月２４日施...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産の価格というと、「地価公示価格」や「路線価」、あるいは「鑑定価格」を思い浮かべるかもしれません。 しかし、今回は実際に不動産売買をおこなう場合に知っておきたい価格の種類を考えてみます。 まず、みなさんがよく目にする価格といえば、広告に出ている価格です。 これは、「売出価格」です。 「売出価格」はどうやって決まるのでしょうか。 通常、一般...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

あなたが売ろうとしている不動産が、築年数の経った中古住宅である場合、そのまま中古一戸建として売るか、建物を取り壊して更地にしたうえで土地として売るかは悩むところです。 建物がしっかり造られていて、思い入れもあるとすれば、「できればこの建物を使ってもらいたい」と思うでしょう。 一方、新築のイメージもわきやすく、購入希望者の数も多いのは、更地にして土地売りをした場合かもしれません。...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

売買契約締結後、残代金決済前に買主または売主が死亡した場合、契約の効力はどうなるのでしょうか。 感情的な話ではなく、実際の事務作業について考えてみましょう。 売買契約は、契約が締結されると、契約当事者の一方が死亡しても、その効力は失われません。 つまり、死亡した契約当事者（被相続人）の権利義務は相続人が承継することになります。 １．買主が死亡した場合 ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

昨日、購入申込書を某大手不動産会社に送りました。 購入者の名前は、私、長岡利和です。 金額の交渉つきです。マイナス１７０万円 はたして、と　ドキドキ 不動産の仕事をしていても、自分の事となるといつも　ドキドキです。 昨日、申込書を送った時、本当は、いつまでに先方から返事があるか？他にお客さんが見ているのか？本当に交渉をしてくれるのか？を聞きたかった...（続きを読む）

長岡 利和

（不動産コンサルタント）

気に入った物件が見つかると、購入に向けて価格や引渡し条件などの交渉をします。 とは言っても、不動産会社の担当者が「代理」または「仲介（媒介）」として取引に携わっている場合には、あなたはその担当者に諸条件の交渉を依頼することになります。 交渉は、希望の価格や引渡し条件などを売主さんに提示することから始まりますが、問題は、「どうやって交渉を進めていくか」でしょう。 ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

居住用不動産の買換えでは、一般的に売却と購入における引渡しとお金の流れのタイミングがずれてしまいます。 そのため、売却を先行させる方法か購入を先行させる方法かのどちらかを選択することになります。 １）購入金額を一時的に他から調達する（購入先行） 現金もしくはローンの利用によって購入物件の購入代金を支払うと、新居の引渡しを受けられます。 一言で言うと、自...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産は、広告や販売図面等だけで購入を決められません。 そのため、不動産会社に、自宅の売却を依頼するとあなたの家に興味をもった購入希望者が見学にきます。 中古住宅の場合、自宅に住みながら売却活動を行うことは、よくあることで、例えば、不動産会社の担当者から「今度の日曜日にお客様をお連れします」というような連絡が入ります。 さあ、このような場合、あなたならどうしますか。 ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産を売却するにあたり、あなたが事前に準備しておくことがあります。 「いくらで売却できるのか」などが気になって、つい忘れてしまいがちですが、非常に大切なことです。 まず、「売却可能な物件にしておく」ことです。 不動産の売却は、単純に買主さんからお金を受け取り、物件を引渡すだけではありません。 あなたから買主さんに所有権が移転すると同時に、その登記を完了させ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産会社に不動産の売却を依頼する（買主さんを探してもらう）ためには、媒介契約を締結する必要があります。 媒介契約は、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類です。 ここでは細かい法律の話は省略して、それぞれの特徴について考えてみましょう。 「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」はどちらの契約も、ある特定の不動産会社１社にしか売却を依頼するこ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産を売却しようとするとき、不動産屋さんの提示した査定価格を参考にして、売り出し価格を決めます。 多くの場合、この査定価格はあなたが思っているよりも低いでしょう。 あなたはその査定価格をすんなり受け入れられますか？ 「査定価格や相場というものは理解できなくはないけど・・・築年数や査定表にあらわせない、他人が気付いていないすばらしいところや、こだわりの部分があるのです...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）