不動産売買全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (18ページ目)

不動産所得においては、借入金の元本返済額を費用とすることはできませんが、現金収支においては、支出とすることができます。 また、不動産所得においては、減価償却費を費用とすることはできますが、現金収支においては減価償却費を支出とすることはできません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契約にはどのようなものがあるの？ 手...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

５棟10室基準とは、家やアパートを他人に賃貸した場合に、家であれば５棟、部屋なら10室を超えると、その貸付が事業的規模に達しているとみなされる基準となる数値のことです。 ５棟10室基準では、おおむね、部屋２室を建物１棟に、部屋１室を貸地５件に換算できるという考え方なので、たとえば、アパートだけで20室を貸しているという場合や、貸室９室と貸地５件でも、この基準を満たすことになります。 **不...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産所得については、青色申告特別控除を受けることができますが、その金額については、その不動産の貸付け規模が、事業的規模である場合には65万円、事業的規模でない場合には10万円となります。 事業的規模か否かの判定は、いわゆる「５棟10室基準」により判断されます。 なお、65万円の青色申告特別控除受けるには、事業的規模であることにくわえて、取引の内容を正規の簿記の原則に従って記帳していることや、...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

前回お話したように、不動産は複数の人で所有することができ、その状態を「不動産の共有」といいます。 「取得（購入）する際の経済的な理由から」「夫婦仲良く所有するため」または、「相続が発生したときに分けにくかったから」…… この他にも、不動産を共有にする理由はたくさんあるでしょう。 ところで、共有といっても不動産の所有権ですから、この共有持分も当然、相続の対象となり...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産は誰か一人だけではなく、複数の人で所有することもできます。 この状態を「不動産の共有」といい、共有者（所有者）は、その不動産を持分割合で所有することになります。 共有持分について、不動産を購入しようとしている方から、「持分はどのようにすればいいのでしょうか？」「持分を自分たちで勝手に決めてもいいですか？」と質問されることも少なくありません。 この機会に「不動産の...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

譲渡した年の１月１日において、所有期間が10年を超える主たる居住用財産である土地建物を譲渡した場合、3,000万円の特別控除後の譲渡益のうち、6,000万円以下の部分に対する税率が軽減されます。 具体的には、譲渡益のうち6,000万円以下の部分についての税率が14％（所得税10％＋住民税４％）となります。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

主たる居住用財産である土地建物を譲渡した場合、譲渡所得金額の計算において、譲渡益から3,000万円を控除することができます。 この特例の適用にあたっては、所有期間や居住期間についての長短は要件ではありません。 ただし、配偶者や直系血族（親⇔子など）等への譲渡については適用を受けることができません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

譲渡所得に対する税率は、その譲渡が「長期譲渡所得」に該当するか、短期譲渡所得に該当するかによって異なります。 譲渡した年の１月１日における土地や建物の所有期間が５年超であれば長期譲渡所得、５年以下であれば短期譲渡所得に分類されます。 長期譲渡所得の税率は20％（所得税15％＋住民税５％）、短期譲渡所得の税率は39％（所得税30％＋住民税９％）となります。 **不動産Q&Aインデックス ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

譲渡費用とは、土地や建物を譲渡する際に要した費用です。 譲渡に係る仲介手数料や印紙代、測量費、譲渡にあたり借家人に支払った立ち退き料、建物の取り壊し費用等が譲渡費用になります。 不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契約にはどのようなものがあるの？ 手付とは？...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

取得費とは、その土地や建物の購代金、購入手数料等の取得に要した金額と、その後の設備費や改良費、建物の償却費相当額をいいます。 なお、取得費が不明の場合、総収入金額の５％を取得費とすることができます（概算取得費）。 実際の取得費がわかっている場合であっても、概算取得費のほうが大きい場合には、概算取得費を取得費とすることができます。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率と...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

土地や建物を譲渡（売却）した場合、総収入金額（売却価額等）から取得費や譲渡費用を控除した金額がプラスであれば、譲渡所得として所得税や住民税の課税対象になります。　　　 ただし、居住用財産である土地や建物については、さらに特別控除として3,000万円を控除することができます（3,000万円特別控除）。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産売買契約書は、印紙税法で定められた課税文書に該当するため、印紙税が課されます。 印紙税は、作成した契約書全部について「作成した当事者全員が連帯して負担する」ことになっています。 不動産の売買においては、「契約書を２通作成し、売主・買主がそれぞれ１通ずつ保有する。なお、印紙税額は、その契約書を保有する者が負担する」と定めることが一般的です。 同じ契約書を複数作成す...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

こんにちは、株式会社クレドの鈴木です。 早いものでもう１２月 今年もあと数日で終わりですね 住宅ローン減税の拡充案が出ているため 購入を先延ばししている方もいると思いますが 年末の建売住宅がお得なことを知っていますか？ 通常、デパートなどでも年末バーゲンが行われますが 不動産業界でも同じようなことが行われていますよ 特...（続きを読む）

鈴木 宏

（宅地建物取引主任者）

印紙税は、不動産を購入する際の売買契約書や金銭消費貸借契約書等に課税されます。 課税される文書の作成者が、印紙税を納付しなかった場合、納付しなかった額とその２倍相当額の過怠税（合計で納付していない額の３倍）が徴収されるので注意が必要です。 また、印紙を所定の方法により消印していない場合にも、印紙の額面金額と同額の過怠税が徴収されます。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

平成２１年からの住宅ローン減税について概要が出ていました。 確定ではないですが、 減税期間を１０年間で地震などに強い２００年住宅の購入者は最高６００万円 一般住は高５００万円を減税とするとの事、 そして今回の　目玉　　 今までは、所得税（給料から引かれる源泉）の減税だけだったのが 年間の所得税が減税額より少ない場合は、住民税も減税になる。...（続きを読む）

長岡 利和

（不動産コンサルタント）

不動産取得税は、不動産の所有権を取得した場合や、家屋の新築や改築について課税されます。 所有権移転登記をしたか否かにかかわらず課税されますが、相続による取得については課税されません。 不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契約にはどのようなものがあるの？ 手付...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産の売買では、売買契約と残金決済および登記が別々の日に行われることが一般的です。 高額であるため、買主が融資を利用したり、売却物件に抵当権等が設定されていたりするためです。 簡単に説明すると、以下のような流れになります。 ■売買契約時 売買契約締結、手付金の授受 ■売買契約から残金決済までの間 融資の手配（買主）、抵当権抹消のための手続き・引渡し...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

売買の目的物件に抵当権等がついていると、その担保権が実行された場合、買主は所有権を失うことになります。 また、賃借権等が設定されていると、目的物件の使用、収益的機能が著しく損なわれることになります。 そこで、不動産売買契約書においては、売主は売買の目的物件について買主の所有権の行使を阻害する一切の負担を取り除かなければならないことを定めているのが一般的です。 売買契約...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

土地の価格には、一般的な価格の指標とされる「公示価格」「基準地標準価格」、相続税評価に用いられる「相続税路線価」、固定資産税等の課税標準のもととなる「固定資産税評価額」、実際に売買する際における取引価格、または近隣における売買事例などから推定した「実勢価格」があります。 公示価格を100としたときのそれぞれの価格水準の関係は、基準地標準価格が100、相続税路線価が80、固定資産税評価額が70とな...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

師走になりました。 2008年も今月でおわり。 師走になっただけで、気分があわただしいような、そうでもないような、忙しそうな感じです。 私が、不動産の営業になりたてのときは、１２月は２週目位までで後は　契約できないと　先輩社員、店長に言われたものでした。 それまでに契約が出来ていれば　天国で　年末まで　遊んでていいよみたいな　　 契約が出来ていない...（続きを読む）

長岡 利和

（不動産コンサルタント）

マンションの規約については、それが自分の入居する前に決まっていた場合であっても、当然従わなければなりません。 なお、規約の変更は、区分所有者および議決権の４分の３以上の賛成が必要となります。 不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契約にはどのようなものがあるの？ ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産を購入するにあたり、「抵当権が設定されているけど、大丈夫かな？」と思われる方は、けっして少なくありません。 購入しようとする中古マンション、中古一戸建などの登記情報を見ると、その不動産に「抵当権」が設定されたまま…。 ところがこれは、買主であるあなたが、マイホーム購入にあたって、住宅ローンを利用するように、売主さんも購入時に住宅ローンを利用していただけ、というケースが多い...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

相手方が義務を履行しているのにもかかわらず、買主の代金支払、または売主の物件引渡し・抵当権の抹消・所有権移転登記への協力など、当事者の基本的な義務についての契約違反があったときは、相当の期間を定めて催告し、その期間が経過すると契約解除、損害賠償の請求ができます。 ところが「損害賠償の額を決める」ことは、そう簡単ではありません。 そのため、不動産売買契約では、損害賠償の予定額（違...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産取引では、契約締結と引渡しが同時に行われることはほとんどありません。 一般的には、契約締結から引渡しまでに数週間から数ヶ月かかることが多く、その間にその物件が滅失・毀損する可能性がないとは言い切れません。 その原因が天災による場合など、売主・買主のどちらにも責任がない場合にはどうなるのでしょうか？ これが、危険負担の問題です。 民法では、危険負担は買主...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産売買の契約を締結しても、金融機関などによる住宅ローンの審査に通らない場合があります。 このような場合、契約に「ローン条項（ローン特約）」があれば、無条件で売買契約を白紙に戻すことができます（手付金の返還を受けることもできます）ので、契約時において、ローン条項の有無を確認をすることが重要となります。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）