不動産投資・物件管理 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (21ページ目)

・・・前回の続きです。 さて、完璧にホテルの様なフロントを横切り廊下へ入ると、「あぁ、やっぱりリッツだ」と感じます。 ウッド系のカッコいい面構えの玄関ドアを開けると、またもや「あぁ、リッツだ」と。 このまるでホテルのような、そしてまるでリッツのような落ち着く雰囲気はなんなんだろうと。 原因はじゅうたんでした。よく考えるとフローリングのホテルってほとんどないですよね。フローリン...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業　不動産コンサルタント）

「ドンドン良くなる法華のたいこ」というコトワザは、物事が徐々に良く「なる」様子を、打てば打つほど上手になる、法華宗のウチワ太鼓の「鳴る」にかけたものです。と、わたくしは長いあいだ信じておりました。 ところが今ほどYAHOOの辞書でしらべましたところ、「ドンドン良くなる」は間違いで、「段々良くなる」が正しいのだそうです。思い込みってスゴイですねェ。お会式（えしき）などで、「ドンツクドンドン...（続きを読む）

徳田 里枝

（不動産投資アドバイザー）

当社で募集を開始した新築「フランフルール自由が丘」。 今回募集のこのマンションから、マンション経営のポイントをいくつか解説してみます。 1.自由が丘で 2.広めの1Kを 3.女性限定にする もうこの時点でターゲット層の笑顔が見えますね＾＾ 「1.」について・・・これはもうオーナーが所有していらした土地ですので＾＾； でもちゃんと地の利を生かしたコンセプトマンション...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業　不動産コンサルタント）

今日はミッドタウンを少し掘り下げて紹介してみます。 まずエレベーターの扉が開くと、ホワイトとブラックと大理石で作られたシャープなホールに眩しい外光が差し込み、同行していたスタッフから「おおっ」と声が出ました。 存在感のあるシャンデリアに目を奪われつつ廊下へ入れば「こんな廊下アタシ初めて！」状態でした。 分譲マンションですと、「一生住む」ことを前提に購入される方もいらっしゃる...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業　不動産コンサルタント）

管理会社の役目は？ 分かっていると思いますが、 １．情報をフルオープンにする ２．少しでも高い家賃で ３．少しでも早く ４．優良な入居者を連れてきて ５．満室経営を続けるよう ６．常に中立(大家さんと入居者)の立場で ７．適切なアドバイスが出来る 簡単に言うと、このような役目です。 出来たら、２４...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

行って来ましたユニゾンタワー^^ 東中野の大規模マンション、東中野パークタワーと一緒にそびえ建つ新築タワーマンションです。 仕事柄、色んなタワーマンションに行きますが、このユニゾンタワー、眺望がパーフェクトでした。 よく雑誌なんかで「新宿の夜景はココから見よう」なんて特集やってますよね。 パークハイアットからはパークハイアットが見えないから、実はセンチュリーサザンタワーの方が...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業　不動産コンサルタント）

「不動産投資」の分野に引越ししてもこの賃借人向けコラムを続けます。 物件オーナーの中には、賃貸物件のニーズやトレンドなど、「今」を知っておきたい、という方がいらっしゃるかと思いますので・・・ で、本題です。今、注目度No.1の「ミッドタウンの賃貸マンション」。その中でも今回は''「東京ミッドタウン・レジデンシィズ」''を紹介します。 結論から言うと、久しぶりに「おぉーっ」と...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業　不動産コンサルタント）

一方、同じ新聞(日経新聞8月3日)の9面には 『港区、1年で倍に（新築マンション販売価格）』という記事が載っています。 港区が前年同期（06年上期）と比べ 港区が99.5%高、次いで千代田区が90.6%高。 調査結果を発表した不動産経済研究所によれば 「都心部ではマンション販売価格の上昇に富裕層がついてきており、まだ上昇する」 と分析しているようです。 ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

昔、私が賃貸の営業をしている頃は、常にスリッパを車に積んでいました！ 　 もちろん今でも、現場用と新築用のスリッパを分けて持ち歩いています。 　 が、最近の賃貸仲介をする営業マンはスリッパすら持ち歩いていません・・・ 　 　 スリッパがないと、靴下やストッキング、ひどい場合は裸足で室内を見学することになります。 　 これでは、せっかく綺麗にクリーニングしても足跡...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

まもなく梅雨明けですね！ 　 梅雨時の空き部屋の管理方法です。 　 室内を締めきりにしていると玄関を空けた瞬間、《もわっ》としますよね！ 　 しかも、排水の臭いなんかしたら最悪です。 　 勉強会でもお知らせしていますが、水まわりの排水溝にはラップをして臭気対策を・・・ 　 微香料の芳香剤を設置して、パウダールームやバスルーム、トイレの換気扇をつけっ放しにしま...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

　 入居審査の方法！ こんなことがありましたので、特に自主管理している大家さんのためにお伝えします！ 第２回の実践塾でもお話した内容です。 募集だけ複数の不動産会社に依頼している場合、手数料欲しさに適当な入居者でも契約してしまうというとんでもないことがよくあります。 ひどい不動産会社になると、入居申込書すら大家さんに見せることなく、...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

さっそく具体例でいきます。 あくまで概算で出しますが（特に固都税なんかはテキトーです^^;）、利回り相場のなんとなくの雰囲気が伝わればと思います。 1例目 20階台（北向き）1LDK　50m2台　3,600万円台 修繕・管理費計　19,000円台/月 この住戸の気になる募集賃料は・・・・230,000円！ （23万円-管理費等19,000円）×12=253万円 - 固都税約...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業　不動産コンサルタント）

当社のブログなどで何度もお伝えしていますが、賃貸マンション・アパートの購入、建替えによる建築代金の消費税を還付することが出来ます！ 　 ただし、消費税の還付を１００％成功させるためには、新築の場合は工事期間中、また着工前にもやらなければならないことがあります。 さらに、完成時期なども考慮しなければならないため、消費税の還付を受けるためには、それなりの準備が必要です。 特に中古...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

こんにちは、リッチロードの徳田です。 今日はいよいよ、具体的な『物件の選び方』へと、お話しを進めていきたいと思います。 ひとくちに『物件の選び方』と申しましても、「マンション（区分所有）」と「アパート（一棟もの）」では、 選ぶポイントが少し違ってまいります。 それはどうしてかと申しますと、（極端な言い方で申し訳ないのですが） マンションは“収益を生む箱”であり、アパートは...（続きを読む）

徳田 里枝

（不動産投資アドバイザー）

part-10 からつづきです 営業マンは物件のことなど理解していません･･･ 営業マンがいなくても、入居者が勝手に物件のことを確認できるように、ＰＯＰなどで物件説明をしたり、大家さんからの暖かい挨拶文や地域情報、近所の地図、メジャーやレイアウトができるような大きな図面など入居者が喜びそうなことを考えればよい訳です。 　 ↓　当社の募集部屋です / いずれも入居済です h...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

最近は、敷金０・礼金０の物件も増えてきました！ でも、ほとんどの大家さんは、敷金を０にすると、原状回復費用や家賃の滞納の場合の保全がとれなくなるのではないかと不安になるみたいです… 　 そうです… 確かに、敷金を預かる目的は、家賃の不払いの担保が目的なのです。　従って、敷金を０にするということは、大家さんのリスクが拡大すると考えるのが普通です。 　 実は、『敷金０・礼金０』...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

あなたさまは依頼している不動産会社に対して、広告宣伝費などは支払っていますか？ もし、支払っていないようでしたらケチらずにお支払ください。 前回、part-4 でお話した上記の理由についてお話します！ 　 理由は、不動産賃貸業の仕組みにあります。 不動産賃貸業には、大家さんから依頼されている元付(専任)業者と、入居者を斡旋する客付け業者が介入します。 元付業者の役割は...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

先日、当社で物件管理をさせていただいているマンションオーナーと別荘を見に伊豆へ行ってきました。 1泊2日での内見ツアーでしたが、収益を生まない「別荘」という不動産は、日ごろ私が接している不動産と異なる点が多く、それはそれでおもしろかったです。 普通に考えると所有するよりも借りた方が経済的なのですが、その''経済的''をそこまで気にしなくてよい''経済的余裕''があれば、やはり''いい...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業　不動産コンサルタント）

昨日現地調査を行った時のこと、 どう見ても建蔽率・容積率が オーバーしているように思えるアパートがありました。 あとで確認したところ、 建築許可を取得した建築当時は敷地としていた部分が分筆され（切り離され）、 そこにはすでに戸建が建っていました。 よって、現状の敷地面積では 同じ規模の建物は建たないことがわかりました。 このような建物を「既存不適格...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

先日、売買の決済（引渡し）の時に こんなことがありました。 弊社でご紹介したワンルームマンションを ある投資家の方が購入されました。 物件には金融機関の抵当権が設定されていたため 決済の場所はその金融機関で行うことになり、 売主様、売主側不動産業者様、所有権移転を担当する司法書士の先生など 予定の時間に集まっていただきました。 金融機関の抹消書類の...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

毎年1-3月は賃貸市場が一番動く時期です。 昨年の『全国賃貸住宅新聞』に、 不動産情報会社アットホームが 首都圏５大学の学生404人を対象に実施した アンケートの結果が掲載されていました。 まず、「部屋を決める時に重視すること」（複数回答）ですが、 男女とも「家賃」がトップ（男子92.1％、女子84.6％）。 2位以下は男子が「学校から近い」「間取り・...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

賃貸シーズンのピークを迎えています。 弊社でお預かりしている賃貸募集中の物件にも 多数の問合せをいただいていますが、 改めて実感するのは「都心部の賃貸ニーズの強さ」です。 土・日は賃貸の動きも活発になりますが、 この土・日で最も問合せ件数の多かった物件は 「勝どき」と「人形町」の物件です。 それぞれ築2年、築3年と新しい物件で 賃料は13万円（１K...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

『畳の上の水練』ということわざがあります。 「机上の空論では実践に役に立たない」 という意味。 残念ながら、不動産投資をお考えの方には このような方がたくさんいらっしゃいます。 勉強熱心なことは良いことですが、なかなか実践に踏み出せない方が多く見受けられます。 不動産投資はすなわち不動産賃貸業という業であり、 それを行う人は一般の社長・オーナーと同じよ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

あなたもワンルームマンションのオーナーになれます ！」 と気軽に誰でも不動産オーナーになれるキャッチコピーが氾濫しておりますが、確かに気軽に出来るようになったとは思います。 ただ入居者に何かあれば管理責任をとわれ最終決断を下すのは誰か！を頭に入れておいて頂きたいと思います。 ですから一番大切なこととして始める前になんでワンルーム投資をするのか？ いくらの...（続きを読む）

井田 光洋

（ファイナンシャルプランナー）

入居者が退去する際、 トラブルが多いのは原状回復の費用負担の問題です。 電化製品の裏のクロスの黒ずみやじゅうたんのタバコの焦げなど、 大家さんと入居者のどちらが修繕の費用を負担するのか･･･。 以前は、「新品で貸したものは新品で返せ」という 大家さんの要求がまかり通ってましたが 今はほとんどの修繕・修理費用は大家さん負担となります。 平成10年国土交通省が最...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）