家賃保証(サブリース)の大きな誤解 - part1 - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

大川 克彦
不動産コンサルタント

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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
中村 嘉宏
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閲覧数順 2016年12月02日更新

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家賃保証(サブリース)の大きな誤解 - part1

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アパマン経営の寺子屋 家賃保証(サブリース)のリスク

★保証期間中は当初の家賃が完全保証されるという誤解


 
リスクを回避したいから選択した家賃保証が逆に大きなリスクになる事があります。
最近、30年一括借り上げシステムと新聞紙上を派手ににぎわしていますが、30年間ずっと同じ家賃で保証されるのでしょうか?
答えは、NOです。

契約期間中家賃は確かに保証されますが、設定された家賃がそのまま保証されるわけではありません。
家賃保証は家賃額の保証ではなく、保証期間を証する契約なので2年毎の家賃改定は必ず約定に折り込まれます。
このように家賃保証の契約といえども、一般の賃貸借契約と同様の条文が記載されているのです。
しかも、契約の相手はプロの会社です。


ここで借地借家法第32条(借賃増減請求権)の第1項から抜粋しましたのでご確認ください。
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、
土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
 
「契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」
たったこの一文により、借主がプロであっても大家さんにとって極めて不利な判決になったケースもあるほどです。

しかも、基準は、
「土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」
と、すごくあいまいな表現です。


続きます