既存不適格物件について - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

中村 嘉宏
株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
東京都
宅地建物取引主任者

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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)

閲覧数順 2016年12月04日更新

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既存不適格物件について

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どんな物件を選びますか?…投資用不動産の選び方…
昨日現地調査を行った時のこと、
どう見ても建蔽率・容積率が
オーバーしているように思えるアパートがありました。

あとで確認したところ、
建築許可を取得した建築当時は敷地としていた部分が分筆され(切り離され)、
そこにはすでに戸建が建っていました。

よって、現状の敷地面積では
同じ規模の建物は建たないことがわかりました。

このような建物を「既存不適格物件」と言います。

既存不適格物件とは、
このアパートの様に意図的になったものだけでなく、
法令の改正や都市計画法の変更などで、
建築当時は適法だったものであっても
不適格な部分が生じたものも含まれます。

代表的な例は
2項道路(建築基準法上の道路で幅員4m以下の道路)に面した建物です。

道路幅は4mに決められる前は2.7mだったので、
その頃建った建物は既存不適格になっています。

用途地域は行政によって変更可能なので、
それに伴って
既存不適格物件になっているものも多くあります。

そのまま使用しても問題なく違法でもありません
(建築当時から違法になっている「違法建築」とはこの点が違います)が、
建替等の際は
現在の法令等に従って建築しなければなりません。

「そのまま使用しても問題なく」と書きましたが、
劣化がすすみそのまま放置すれば危険だと
行政が判定した物件については改修など「勧告」が行われ、
その勧告に従わない場合は改修など「命令」が出されることになっています。


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