リスクプレミアムはどこまで下がるか? - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

中村 嘉宏
株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
東京都
宅地建物取引主任者

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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)

閲覧数順 2016年12月02日更新

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リスクプレミアムはどこまで下がるか?

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  1. マネー
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これからの不動産市況
収益還元法では、
利回り(キャップレート)が下がれば
物件価格が上昇します。
利回り=国債金利+リスクプレミアム(投資商品の持つリスク)ですから、
国債の金利が安定している今は、利回りの変動要因は
リスクプレミアムのみということになります。

今は国内外の資金が
日本のREIT(不動産投信)に集まっています。

ファンドマネジャーはお金が集まる限り
投資対象の物件を買っていかなくてはなりません。

REITという強力な出口(購入先)があるため、
私募不動産ファンドなどは大型ビルなどに積極投資をしています。

最後はREITが買ってくれる
という安心感があるためです。

そのため、購入競争による価格上昇と
リスク低下による利回り低下(価格上昇要因)により、
物件の価格がどんどん上昇しています。

その影響で、都心や他大都市圏だけでなく
地方都市の大型物件も価格上昇しています。

REITが購入している物件のリスクプレミアムは
2.5%を切ったものが多くなっているようです。

つい2-3年ほど前は4−5%ありましたので、
ここ1-2年で物件価格は1.5倍から2倍近く
上昇していることになります。

アメリカではすでに
リスクプレミアムが1%前後まで下がっていると言います。

それに比べると日本のリスクプレミアムはまだまだ高く、
アメリカ資金の日本の不動産への流入が続いています。

日本のリスクプレミアムは
どこまで低下するのでしょうか?

そして、
世界の金融情勢が変わりREITに資金が流れなくなったら、
また国債の金利が上がってきたらどうなるのでしょうか?

ファンドマネジャー達はそのことに怯えつつ、
「その時はうまく売り抜ける」と思いながら
ババ抜きゲームを行っています。


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