不動産の価格を決めるもの - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

中村 嘉宏
株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
東京都
宅地建物取引主任者

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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)

閲覧数順 2016年12月04日更新

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不動産の価格を決めるもの

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投資全般
不動産収益物件は
収益還元法という評価方法で価格が決まります。

収入100万円で利回り10%なら、
100万円÷10%=1000万円で物件価格は1000万円となり、
同じ収入100万円でも利回り5%なら、
100万円÷5%=2000万円で物件価格は2000万円となります。

利回りと物件価格の関係は、
「利回りが上がれば物件価格は下がる」
「利回りが下がれば物件価格は上がる」。

[利回り]のことを
専門用語で[キャップレート]と言います。

キャップレートは
[国債金利(最もリスクが少ないとされる投資商品)]+[リスクプレミアム]
で算出されます。

キャップレート10%=
安全確実な国債投資の金利1%+危険性のある投資リスク分9%
といった具合です。

[リスクプレミアム]とは、
すなわち投資商品の持つリスクの数値。
ある意味では、
投資家がリスクをとることに対する報酬。

不動産投資には色々なリスクがあり、
それが高ければ高いほどリスクプレミアムが高くなり、
キャップレートが上がります。
 
キャップレートが変動する要因はいくつかあります。

一つは[金利の変動]です。
金利水準が上昇すればキャップレートも上昇(物件価格は下がります)。

バブル崩壊後のように、
誰もが「不動産投資は危険だ」と思っている間は
リスクプレミアムが高く物件価格は下落。

反対に、
誰もが「今の水準であれば不動産投資は安全だ」と思って物件の取得競争が起これば、
取得するために取得価格を引き上げざるを得ず、
キャップレートは低下します。

また、収益や資産価格が安定したり上昇してくると、
リスクが薄れたとしてリスクプレミアムが低下し
物件価格は上昇します。

最近は不動産価格の下落リスクが少なくなったため、
総体的にキャップレートが低下しており
物件価格が上昇に転じています。


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