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- 中村 嘉宏
- 株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
- 東京都
- 宅地建物取引主任者
収益還元法という評価方法で価格が決まります。
収入100万円で利回り10%なら、
100万円÷10%＝1000万円で物件価格は1000万円となり、
同じ収入100万円でも利回り5%なら、
100万円÷5%＝2000万円で物件価格は2000万円となります。
利回りと物件価格の関係は、
「利回りが上がれば物件価格は下がる」
「利回りが下がれば物件価格は上がる」。
[利回り]のことを
専門用語で[キャップレート]と言います。
キャップレートは
[国債金利(最もリスクが少ないとされる投資商品)]＋[リスクプレミアム]
で算出されます。
キャップレート10%＝
安全確実な国債投資の金利1%＋危険性のある投資リスク分9%
といった具合です。
[リスクプレミアム]とは、
すなわち投資商品の持つリスクの数値。
ある意味では、
投資家がリスクをとることに対する報酬。
不動産投資には色々なリスクがあり、
それが高ければ高いほどリスクプレミアムが高くなり、
キャップレートが上がります。
キャップレートが変動する要因はいくつかあります。
一つは[金利の変動]です。
金利水準が上昇すればキャップレートも上昇(物件価格は下がります)。
バブル崩壊後のように、
誰もが「不動産投資は危険だ」と思っている間は
リスクプレミアムが高く物件価格は下落。
反対に、
誰もが「今の水準であれば不動産投資は安全だ」と思って物件の取得競争が起これば、
取得するために取得価格を引き上げざるを得ず、
キャップレートは低下します。
また、収益や資産価格が安定したり上昇してくると、
リスクが薄れたとしてリスクプレミアムが低下し
物件価格は上昇します。
最近は不動産価格の下落リスクが少なくなったため、
総体的にキャップレートが低下しており
物件価格が上昇に転じています。
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