不動産投資・物件管理全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (15ページ目)
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不動産投資・物件管理全般 に関する コラム 一覧
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第9回の金持ち大家さん(R)実践塾
第9回の金持ち大家さん(R)実践塾は【金融機関が喜ぶ融資、相続の基礎知識!】です。 第9回の金持ち大家さん(R)実践塾は、大家さんだけではなくこれからアパマンを購入する人にとって重要な内容です。 新規、借り換えを有利にすすめるために必要な知識を得ることができます。 昨年末頃から金融機関の融資の状況が変化しました! つい、半年前まではフルローンで購入する場合も頻繁に...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
第12夜 無料相談会にて(4) 「マンション法 後編」
「マンション法」が初めて制定されましたのは昭和37年ですが、このときの法律では、全員一致でなければ、復旧も建替えもできなかったそうです。でもそれでは、これから急増する中古マンションに対応することができませんね。中古マンションの復旧や建替えは、将来、避けては通れない問題だからです。そこで、四分の三とか、五分の四など、少し風穴を開けたのです。 ところが、復旧や建替えに反対した少数意見の方たち...(続きを読む)
- 徳田 里枝
- (不動産投資アドバイザー)
原状回復とバージョンアップ
原状回復とバージョンアップの違いは? これを理解されていない大家さんが非常に多いです。 原状回復とは、 入居者が入居する前の状態に戻すことです。 通常の使用によって、当然生じるような損耗や汚損(自然損耗)は原則として入居者が負担する必要はありません。したがって、入居者の過失がない限りクロスの張替など請求することは原則的にできません。 (当社は、『喫煙者のクロス交...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
第11夜 無料相談会にて(3) 「マンション法 前編」
「マンション法」とは正確には、「建物の区分所有等に関する法律」をいいます。 中味としましては、マンション一棟を複数の人たちが共有しますので、互いにルールを決めて生活しましょう、ということです。 この法律の中では、「専有部分」(居住するお部屋の中)と「共有部分」(階段・廊下・エントランス・外壁・柱)が、明確に分けられています。そしてみなさんの大切な財産である「共有部分」を、どのように保...(続きを読む)
- 徳田 里枝
- (不動産投資アドバイザー)
アパート経営の勉強って・・・
金持ち大家さん(R)実践塾を開催して、さまざまな大家さんと知り合うことができました。 入居者のことを本気で考えて入居者が主役だけど、キャッシュには厳しい大家さん・・・ 自主管理だけど管理委託より徹底していて物件が綺麗で入居率が99%の大家さん・・・ 建てて(購入して)から物件を放置し続けている大家さん・・・ 数字だけが頼りの大家さん・・・ すべて人...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
第10夜 無料相談会にて(2) 「ババ抜き」
毎月第1土曜日に開催しております「無料相談会」では、ほとんどの方が“はじめて”リッチロードにお越しくださる方たちです。みなさん「どんな会社なのかな?」と興味津々でお越しくださるようです。 でも時々、弊社の顧客の方で、「よーく考えたら、わかんなくなっちゃったんだけどね」とご自分のお考えを整理するために、わざわざお越しくださる方もいらっしゃいます。 先日の相談会のときには、弊社の大...(続きを読む)
- 徳田 里枝
- (不動産投資アドバイザー)
B011.THE TOKYO TOWERS 売り住戸出ました!
第9夜 無料相談会にて(1) 「こんにちは」
リッチロードでは、毎月第1土曜日に「無料相談会」を開催しております。 「相談会」などと申しましても、ちょっとも堅苦しいものではなくって、みなさん「こんにちは」とニコニコしてお越しくださいます。中には、遠いところから、長距離バスや新幹線を利用してお越しくださる方もいらして、大変恐縮しております。 わたくしどもの会社は、“ダウンタウン”大久保にございますので、近くには行列のできるラ...(続きを読む)
- 徳田 里枝
- (不動産投資アドバイザー)
第8回金持ち大家さん(R)実践塾
第8回の金持ち大家さん(R)実践塾は、【空室対策-現場実践編】です。 昨年、アパマン経営の寺子屋-金持ち大家さん(R)実践塾では、空室対策の講座を2回開催しました! 最近、空室を満室にするノウハウは本やメルマガで簡単に習得することができますし、私のメルマガだけで結果が出たという大家さんもいます。 ただ残念ながらほとんど結果が出ていないという大家さんも少なくはありません。 ...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
B010.注目してます。THE TOKYO TOWERSで不動産投資
1Kが10室のアパートに自転車が12台??
1Kが10室のアパートのはずなのに何故か自転車が12台も・・・ しかも、1室は空室・・・ 恥ずかしいお話ですが、これは私のアパートのお話です(笑)。。。 あなたのアパートは大丈夫ですか? 1ヶ月間以上前から、週に1、2回(朝・昼・晩・平日・祝日)自転車置場をチェックしています。 その結果、以下の事がわかりました。 入居者が利用している自転車は5...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
『敷金0・礼金0』の落とし穴?
大家さんからの相談事例です。 空室がなかなか埋まらないため、『敷金0・礼金0』にしました! が、4ヶ月が経過したけど、前より案内が減った・・・ とのこと・・・ 前の条件を聞いてみると、敷金1・礼金2で募集を依頼している業者に1ヶ月、客付業者に広告宣伝費として1ヶ月、計2ヶ月を支払っていたとのこと! 『敷金0・礼金0』したために、募集業者に対して1...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
第7回『金持ち大家さん(R)』実践塾開催しました!
12月15日、13時半から三鷹市内で、 第7回『金持ち大家さん(R)』実践塾 【戦略的税金対策Part2】- 何故計画通りにすすまないのか? - を開催しました! 今回の実践塾は、前回の続きですが『法人化』がメインテーマでした。 なぜ、節税が必要か? ここから考えていただきました・・・ 今年最後の実践塾でしたが、体調の悪くて参加できなかった人もいま...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
『広告宣伝費』はどこへ?
別の相談で連絡があった、大家さんの事例です。 空室がなかなか埋まらないため、大家さんからの広告宣伝費を管理会社に2ヶ月払うと決めたようです。最近では当り前のようになってきましたが、使い方を間違えていると全く効果がありません・・・ 大家さんから内容を確認して、賃貸の募集広告を管理会社から取り寄せたところ・・・ 借主100%、客付100% とあった。 ...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
第8夜「不動産の尺貫法 その2」
建物を建てるには、その敷地が道路に「間口2m以上」接していなければなりません。この「間口」がなかなかヤッカイでして、わたくしたちは、物件を調査する時には、必ずメジャーで測ります。 東京の昔からの住宅密集地には、「間口」が2mない敷地がけっこうあります。多いのは「間口1.8m」という敷地です。どうして、そんな中途半端な敷地ができちゃったの?なぁーんでか?といいますとネ、これは尺貫法が災いし...(続きを読む)
- 徳田 里枝
- (不動産投資アドバイザー)
第7夜「不動産の尺貫法 その1」
不動産の広さを示す「坪」は、古くから使われている「尺貫法」での表示です。 1坪(つぼ) = 1辺の長さが1間 × 1間の、正方形の広さ です。 1間(けん) = 6尺 の長さでして、 1尺(しゃく)= 10/33m です。 ですから、1坪 = およそ3.3平米なのです。 と書いてまいりましても、全くイメージが湧きませんね。 弊社でも新しく入社した社員さん...(続きを読む)
- 徳田 里枝
- (不動産投資アドバイザー)
A025.東京ミッドタウンの賃貸、その実力とは[04]
A024.東京ミッドタウンの賃貸、その実力は?[03]
なぜ入居者が決まらないのか?
なぜ入居者が決まらないのか? 原因はいくつか考えられます。 先日、マンションを売却したいという売主様から相談を受けました。 専属専任媒介で某大手不動産会社に依頼しているとのこと。 電話しながら調べただけで、マンションが商談中になっていて情報公開されていないことがわかりました。 実は、よくあることなんですが・・・ 賃貸の募集はしてい...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
第6夜「ポンポコ太鼓」
「ドンドン良くなる法華のたいこ」というコトワザは、物事が徐々に良く「なる」様子を、打てば打つほど上手になる、法華宗のウチワ太鼓の「鳴る」にかけたものです。と、わたくしは長いあいだ信じておりました。 ところが今ほどYAHOOの辞書でしらべましたところ、「ドンドン良くなる」は間違いで、「段々良くなる」が正しいのだそうです。思い込みってスゴイですねェ。お会式(えしき)などで、「ドンツクドンドン...(続きを読む)
- 徳田 里枝
- (不動産投資アドバイザー)
第5夜「少ゥし愛して、長ァく愛して・・」
ずいぶん昔のウィスキーのCMで、大原麗子さんがハスキーヴォイスでつぶやく、こんな台詞がありましたね。色っぽくって、可愛くって、ホント美人はトクですねェ。 不動産投資をお始めになられる方たちには、大きく分けて2通りの方たちがいらっしゃいます。 まず、?不動産が好きで、所有すること(蒐集すること)に喜びを感じる方たち、と、 ?完全に金融商品とみなし、株や証券と同じように考えていらっし...(続きを読む)
- 徳田 里枝
- (不動産投資アドバイザー)
B009.新築「フランフルール自由が丘」vol.2
B008.新築出ました。「フランフルール自由が丘」
第4夜「江戸っ子の生まれぞこない銭を貯め」
「江戸ツ子の生まれぞこない銭を貯め」という川柳があります。息子が無尽講にでも入ろうものなら、父親が「てめェなんか、オレの息子じゃアねェ!出て行きやがれ!」と勘当してしまうというのですから、江戸っ子というのはヨクワカラナイひとたちですねェ。 わたくしの大好きな落語家の古今亭志ん生師匠なんぞ、その上を行きまして。「金なんか貯めようたって貯まるもんじゃアありませんナ。巡り合わせですナ。」なんて...(続きを読む)
- 徳田 里枝
- (不動産投資アドバイザー)
フリーレント vs 広告費
毎日のFAXDMの量、すごいですねぇ・・・ それだけ空室が多く問題になっているということでしょうか? 家賃高いなぁ・・・ と思う物件には、フリーレント2ヶ月・広告費1ヶ月が当り前になってきました! 決して家賃も高くないのに・・・ と思う物件でも、広告費1ヶ月は何だか当り前! 当社で預っている物件でも、1週間に1件も案内が無い物件に関して...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
第3夜「チーターとウサギとカメと」
わたくしの母キヨコさんが、毎月20万円も!生活費がかかる、というお話の続き・・・ (だんだん親不孝な物言いになってきましたねェ) わたくしがこれから10年間も、老体にムチ打って、キヨコさんのために毎月60万円ずつ貯めるという設定は、けっこう泣けるものがありますねェ。 7,200万円の現金をコツコツ貯めるのがカメだとしたら、今度はウサギのおはなし。 ウサギは現金を準...(続きを読む)
- 徳田 里枝
- (不動産投資アドバイザー)
1Rの1棟は買うな?
誤解しないで下さい。 最近、1Rや1Kなどの単身者用は供給過剰のため客付が簡単ではないとお話ししていますが、単身者向けの1棟アパートは買うなと言う事ですか? このようなお問合せを4件も頂きました・・・ 結論は、NOです。 単身者用でもまだまだ需要があります。 近隣の募集状況と家賃設定とまわりにどのような...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
A023.ミッドタウンの賃貸、その実力は?[02]
あなたならどうする?
売却か? 建替えか? 今年30歳になる木造アパートを3ヶ月ほど前から管理しています! 先月、退去者が出てはじめて室内を見ました! 2年ほど前に耐震補強工事や屋根など手入れはしてるものの室内の床がきしんだり、建物自体が若干傾いてる(住んだり耐震上の問題はない)こともあり、リフォーム代金が30万円から40万円かかります。 もう1室退去予定のため一時金...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
第6回金持ち大家さん(R)実践塾
『金持ち大家さん(R)実践塾〜アパマン経営の寺子屋〜』 突然ですが、 節税してますか? はい、してます! 誰だって無駄な税金払いたくないでしょう! では、なぜ節税が必要か考えた事はありますか? ・・・・・ アパート経営で成功している大家さんは皆、節税しています。 ただ、節税する理由は、常に『満室経営』する...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
A022.東中野のユニゾンタワーってどうなの?
A021.お得なタワー、トルナーレ日本橋浜町
第2夜「キヨコさんの生活費」
いきなりですが、わたくしの母は今年71歳になりまして、名前をキヨコさんといいます。若い頃は「ビジンハクメイって言うから、アタシはきっと50歳までしか生きられないワ」と自慢げに申しておりましたが、50歳ははるか昔にとっとと過ぎ、今の勢いでは100歳まで元気一杯でいてくれそうです。親が長生きしてくれるのはとても有り難いことですが、キヨコさんが100歳になったころには、わたくしもなんと!80歳のおばあち...(続きを読む)
- 徳田 里枝
- (不動産投資アドバイザー)
第1夜「はじめまして」
はじめまして。わたくし、株式会社リッチロードの代表取締役 徳田里枝と申します。 実はずいぶん前から、『社長ゥ!せっかくオールアバウトに顔を載せてもらってるんだから、ちゃんとコラムぐらい書いてくださいヨゥ』と、社員さんたちから言われ続けておりました。でもわたくしは、マメじゃないし、コンキもないし(コンキはとっくに逃しましたし・・)『コラムってガラじゃないもんねェ』と逃げ回っておりましたが、...(続きを読む)
- 徳田 里枝
- (不動産投資アドバイザー)
A020.ミッドタウンの賃貸、その実力は?[01]
D035.しばらく更新がんばります。
第5回金持ち大家さん(R)実践塾
『金持ち大家さん(R)実践塾〜アパマン経営の寺子屋〜』 9月8日13時半から、第5回金持ち大家さん(R)実践塾を開催します! 今回のテーマは、 【まだまだある空室対策】-入居の旬を見逃すな!-です! 今回の実践塾は、空室を埋めるための募集ノウハウと不動産会社と上手に付き合う方法などをお伝えします。 上記のことを知り空室を早く解消したい大家さ...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
本当は満室なのに!!
ウソのような本当のお話・・・ 地方で賃貸アパートやマンションを経営している大家さんは特に注意してください! ある記者さんから聞いたというお話ですが、地方にある賃貸マンションですが、常に空室があると報告を受けていたそうですが、実は、このマンションは満室経営だった・・・ どういうことかというと、大家さんは東京に住んでいるため管理会社から報告を受けるだけ・・・ 管...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
最近の新聞記事から2〜メルマガ8月4日号より
一方、同じ新聞(日経新聞8月3日)の9面には 『港区、1年で倍に(新築マンション販売価格)』という記事が載っています。 港区が前年同期(06年上期)と比べ 港区が99.5%高、次いで千代田区が90.6%高。 調査結果を発表した不動産経済研究所によれば 「都心部ではマンション販売価格の上昇に富裕層がついてきており、まだ上昇する」 と分析しているようです。 ...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
最近の新聞記事から1〜メルマガ8月4日号より
リクルートに勤務していた頃、 田町駅から5分ほどのワンルームに住んでいました。 勤務先が新橋だったので、 ドアtoドアで30分以内の通勤時間。 仕事を終えるのが深夜0:00過ぎることも多かったので、 タクシーを使って帰ることも頻繁にありました。 最近、賃貸物件へ申込をしてくるお客様で、 会社からの家賃補助を受けている方が多くなっています。 ただし、...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
スリッパが無いなんて・・・
昔、私が賃貸の営業をしている頃は、常にスリッパを車に積んでいました! もちろん今でも、現場用と新築用のスリッパを分けて持ち歩いています。 が、最近の賃貸仲介をする営業マンはスリッパすら持ち歩いていません・・・ スリッパがないと、靴下やストッキング、ひどい場合は裸足で室内を見学することになります。 これでは、せっかく綺麗にクリーニングしても足跡...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
入居者が求めているもの!
入居者が求めているもの! 理解していますか? 築20年以上の古いアパートだから入居者が決まらなくてもしょうがない・・・ と、諦めていないで、入居者が求めているものを知ってください。 古い物件の場合は、多額のリフォーム費用がかかると思われていますが、2年間空室の築30年の部屋を、貸室診断した結果、たった12万円でバリューアップが可能でした。 細かい事で...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
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