不動産売買全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (23ページ目)

販売図面の見方・・・その１ 【駅からの距離は？】 　 駅から「徒歩○○分」の基準は？ これは、ご存知の方も多いと思いますが 　『１分　＝　８０ｍ』　です つまり、1分＝１〜８０ｍ　２分＝８１ｍ〜１６０ｍとなります。 端数はすべて繰り上げで表示しています。 なお、徒歩時間算出の場合には、信号待ちや坂道などは考慮していません。 ...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

インターネットに掲載されている物件の信憑性があまりにも低いのは、 広告を監視する「公正取引委員会」の規制が、ネット広告に 及んでいないのが最大原因でしょう。 同じ業界人としてこのような悪質性のある業者は早く厳しく処罰 してもらいたいものです。 まさか、ネット上に「ＮＥＷ！」とか「新物件！！」と 記載されている物件が、半年・１年前に成約済みとは思い...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

●【住宅情報誌のメリット・デメリット】● 【メリット】 ・物件管理がしっかりしていますのでいい加減な情報が少ない。 【デメリット】 ・物件発表から物件掲載までに時間がかかる。 ・掲載費用が他の媒体と比べ割高なので物件掲載数が少ない。 ＜原稿提出から原稿掲載までの期間（リクルート社の場合）＞ 【タウンズ】【マンシ...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

【新聞折込チラシでの有効な探し方】 それではそれぞれの特性や業者側の意図も解明できたところで どのようにしたら有効なチラシでの物件探しができるのでしょうか？ チラシを見るときに念頭に置くのは・・・ 先述しました様に 「単独チラシ」＝「成約チラシ」＝「比較的に良い◎○物件」 「総合チラシ」＝「集客チラシ」＝「個別物件情報○△×物件」 ...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

【それぞれのチラシの特性と業者側の意図】 ●「単独チラシ」 単独チラシの場合は１チラシ１物件なので 業者側としてはかなりの自信がある物件でなければ作成しません。 コスト的にみても「総合チラシ」と差ほど変わらないのです。 業者側からの視点でいうと 「単独チラシ」＝「成約する為のチラシ」なのです。 よって「単独チラシ」の掲載物...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

【不動産業界の裏話：ステ看板】 ●ステ看板のマジック ステ看板には、一瞬で興味をそそれるように 魅力的な文言を意図的に載せています。 不動産業界にいる私でも、その物件がどこの物件なのか ２〜３分くらい考えないと、答えが出ないようなマジックが いっぱい盛り込まれています。 よくあるパターンは、 「駅●●分」　⇒　駅名が記載され...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

メールで問合せ フォームで問合せをする場合、住所、氏名、電話番号が必須になっています。 住所、電話は記載しないで問合せをしたいところですが、必須の場合は送信できません。 全て記載すると、直接訪問されるケースがありますので注意してください。 返信は、メールでお願いしますと記載すると良いでしょう。メールで返信を希望しているにもかかわらず電話をしてくる営業マンもいます。 ...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

住宅探しの情報源・・・その４ 【不動産業界の裏話：ステ看板】 ●不動産業者からみたメリット 不動産会社は、違法なのに何でステ看板を貼るのでしょうか？ それなりの理由があるのです。 １：広告のスピードとしては抜群。 物件が発表　⇒　文字書き作成　⇒　看板貼り付け この作業は早ければ２時間ほどで終わります。 ２...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

【ステ看板とは？】 ステ看板とは、いわゆる「電柱看板」です。 よく街を歩いていると電柱に 右記の写真のような看板を 見かけたことはございませんか！？？ 「そうそう良くある・・・」 と思われた方が多いのではないでしょうか？ 最初に断っておきますが、これは完璧に「法律違反行為」です。 電柱に許可なく看板を張るのは軽犯罪...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

５．情報収集、 選択したマンションの価格帯を知ってください。 マンションの価格は、広さや向き、売主様の事情などによりバラツキがあります。通常は上階や南向き、角部屋の価格が高めに設定されています。 雑誌や新聞広告、ホームページなどを見て、情報を収集します。 ４．マンション選択する時点である程度の情報を集めておくことにより期間が短縮する事が可能です。 ６．不動産...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

不動産購入を考える時に・・・その９ 【心理的観点】 前回の『経済的観点』は数値で表せますが、この『心理的観点』は あなたの心の中の豊かさを考えるものです。 この心の中の豊かさについてはなかなか難しい観点ですが、 住宅購入を考える上ではとても重要なことなのです。 今後のライフスタイルを考え自分にはどれが適しているのか 賃貸に住み続けた場合と、...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

不動産購入を考える時に・・・その６ 【購入か、それとも賃貸か】 前回、住宅を購入する場合と賃貸に住み続ける場合のメリット・デメリットについて説明しましたが、今回は、そのメリット・デメリットを『経済的観点』と『心理的観点』の２つの判断基準で評価してみましょう。 ■■１：経済的観点■■ これについては、いろんな雑誌やマニュアル本で議論されていますが・・ 今後...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

【よくある不動産購入の失敗例（実話）・後編】 自宅の売却を前提に、都心でのマイホーム探しを再開したＹさんでしたが、 購入した家はバス便であまり人気がないエリアだったので、売却しようとしても希望通りの金額では売れず、 泣く泣くかなりの損をだして売却となりました。 そしてＹさんは予算の都合もあり、ずっと手狭な借地権の一戸建てを都心で購入して、いまも家族みんなで仲良く...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

何処をみても、まずは情報収集から始めましょう！　 と、書かれていると思います。 ここでは、もう少し違ったマンション探しを実践します！(急いで探す方は不向きです) 　 　 １．優先順位 夫婦といえども他人です。自分が優先する事項をできる限り多く書き出しましょう！　 ただし、ご夫婦仲よく書き出すのではなく、出来れば別々に書き出してください。これは、非常に重要な事項です。こ...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

【将来像からみたマイホーム取得】 　たとえば・・・Ａさん「一生住める家を探したい」 　　　　　　　　　 　　　　　　　 Ｂさん「将来売却や賃貸を考えて購入したい」 　 　　　　　　　　　 将来像からみて購入の目的は大きく上記２タイプにわかれるでしょうか？ はたしてあなたの考え方は？？？？ 　　　　　　 Ａさんの考...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

家や土地を購入したいと考える時はどのような時なのでしょうか？ 　その動機は人それぞれ違うものででしょう〜 　「結婚をするので」 　「社宅を出なければならなくなったから」 　「家賃がもったいないから」 　「手狭になったので」 　「子供ができたので」 　「親と同居するので」 　「資産的に家を持ちたい」 　「なんとなく・・・」　　などなど 人それぞ...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

基本的には建売住宅と同じですが、契約方法が異なります。 　 土地売買契約と建築工事請負契約を同時に締結します！ 建築工事請負契約には、ラフプランと建物代金総額、仕様書のみを添付します。 　 建売住宅と同様で、建物の品質にバラツキがあるため工事現場のチェックが必要です。ただし、未着工のため完成済みの建売住宅より現場管理はしやすいです。 　 メリット 立地や予算など...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

｢建築条件付売地｣とは、売主である不動産会社やハウスメーカーが土地と建物をセットで販売することです。 Point １．契約は、土地の売買契約と建物の建築工事請負契約の２本になる ２．土地の売買契約と建物の建築工事請負契約は同時契約ではない ３．３ヶ月以内に建物の間取りや見積をして検討する。 ４．３ヶ月以内に建物の間取りや見積に不満がある場合は解約できる ５．解...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

『金持ち大家さん実践塾〜アパマン経営の寺子屋〜』 ７月２１日１３時半から、第４回金持ち大家さん実践塾を開催します！ 今回のテーマは、 『マル秘裏ノウハウ』です！ 　 今回の実践塾は、前記したとおり、入居者が決まったら退去させない、徹底的に稼動させる、売却・建替えする時のために簡単に出来る立退き、貸しかたを変えて空室対策 ＆ 売上げアップがメインテーマです！ ...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

新築の一戸建ては建売住宅を購入するケースが一番多いですね！ でも、本当は皆、土地を購入して建物プランをじっくり検討し、工務店は自分の希望である構造や仕様で建築することが出来ることが望ましいですよね！ 　 ところが、土地探しをしている人は経験があると思いますがなかなか見つかりません・・・ 　 理由は、土地を仲介する業者は手数料を稼ぐのが目的ですので、ローンの心配がなく手数料が確...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

　 『府中の家！』の立面図を公開します！ 　 　 外観からでは、茶室がある家には見えないと思いませんか？ 　 しかも、１階部分の天井高は通常の住宅と比べても低くなっています。　その低さを感じさせない外観に仕上がっているではないですか！ 　 　（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

　 『自然素材の家づくりをはじめます！』 　 　 昨年、近所のお客様に購入していただいたのをきっかけに考え、今までの外断熱の家とは別に、自然素材の家作りを提案します！ 不動産会社なのに何故？ と、思う人もいると思いますが、土地と建物を切り離して考えることが難しいからです･･･ 予算組み、融資、お客さまの手間やご要望などを考えた結果、トータル的なコーディネートをするべきだ...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

耐震性 - part-1 からの続きです 　 　 ４．上下階の壁面は一致していますか？ ２階の外壁の直下に１階の外壁又は内壁がありますか？(１階に店舗や車庫がある場合要注意！)　画像?参照 　 一致している場合は、２階の地震力はスムーズに１階壁に流れます。２階壁面の直下に１階壁面がなければ、 床を介して２階の地震力が１階壁に流れることになり、床面に大きな負担がかかります...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

part1 からのつづきです 　 ３．私の予想通り１ヶ月以上遅れました･･･ 私に相談があった段階で100日程度では無理な工事と判断しました！ 木造で４０坪くらいでしたが、Ｒを利用しているのと図面に現場で判断とありましたので･･･ 多分、ここを建築した業者もわかっていたけど、設計士から仕事をやらされたと言う感じでしょうか･･･ 建築業者を選択する場合は、...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

よくよく、図面を見てみるとなんと平面図がめちゃくちゃ、おまけに民法も無視･･････ 北側斜線を無視して(わかっていない？)家具の配置をしているし、見るからにデザイン重視のプランニングではないですか･･･ しかも、キッチンは支給、○○は支給･･･ ということは、見積り以外にキッチンなどの購入費用も必要ということです。 　 見積りは何が含まれていて、何が別途代金になるのかよく確認...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）