「売却」を含むコラム・事例
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ハワイ「投資」 - その１
「ハワイで投資物件をさがしています」、「リターンのいい物件をさがしています」というメールをよくいただきます。
ハワイの物件は安価と思っていらっしゃる方もまだまだいらっしゃるようですが、「残念ですが、ハワイの不動産はお安くはありません」と申し上げなければなりません。
それは一重に、土地そのものが少ないという点です。オアフ島の面積は四国より小さいのです。そこに軍用地(25%)、農地(15.4%)、...（続きを読む）
- 岡村智恵美
- （不動産コンサルタント）
納税資金確保のために未分割の不動産を売却する際の注意点
【相続税質疑応答編-23 納税資金確保のために未分割の不動産を売却する際の注意点】 ＜事例＞ Ａの妻Ｂと長男Ｃ次男Ｄは、Ａの遺産分割協議がまだ成立していません。 しかし、納税資金を確保するためＡ名義の不動産の一部を売却することを 検討していました。 そこでＢＣＤは協議の結果、Ａのすべての財産を未分割のままで Ａ名義の土地Ｚを不動産会社Ｙに6000万円で売却することにしました。 土地Ｚの売却代...（続きを読む）
- 近江 清秀
- （税理士）
任意売却とペット事情
任意売却の際にワンちゃんやネコちゃんなど ペットを飼っている場合は 建物内部の臭いや痛みが激しい場合などは 売却が難航する場合があります。 最近はペットOKのマンションも多く、 過去の例ですとネコちゃん８匹とか ワンちゃん10匹とかの例もあります。 立地条件がよく、 建物の傷み具合が比較的軽度の場合は 売却できる可能性もありますが、 そうでなければ競売になってしまったりします。 これはこれ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
3年前の任意売却後の残債務の請求通知
いつもお世話になります。 本日、債権回収から、 下記の内容の書類が送られていきました。 昨年の11月にあなたの債権を譲受した。 という書類以来です。 内容は一括で支払うように書いてありました。 どのような対応をすればいいでしょうか？ また、任意売却が終了してから 3年目も経っているので 遅延損害金も多大な金額になっています。 アドバイスの程、よろしくお願いします。 このようなメールをいただ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
返済の催促の電話や訪問
任意売却をすると 返済の催促の電話や訪問 が頻繁にあるのでしょうか？ このようなご質問をいただきました。住宅ローン破綻してもきちんと任意売却などの手続きをすれば催促の電話や訪問は止まります。通常は住宅ローン破綻して毎月の返済が滞ってしまうと支払い催促が電話や場合によっては自宅訪問によりされるようになります。この支払い催促は、債務者を追い詰めるために行っているわけではありません。返済できない状況確認...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
住宅ローン危機の時の生命保険について－2
住宅ローン危機の時の生命保険について （ 2012-07-15 07:20:22 ） http://ameblo.jp/suishin14/entry-11302361951.html 前回のテーマの続きです。 「住宅ローンの返済が厳しくなったら 住宅ローンを借りるときに 団体信用生命保険（だんしん）に加入しているので 他の生命保険を解約してローンの返済に 当てるようにしては、、、」 ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
【譲渡所得質疑応答－5 交換の特例の適用要件って？？？】
＜事例＞ 兄弟ＡＢは、15年前に父親から相続した土地甲と乙をそれぞれ 1/2づつ割合で共有しています。 土地甲と乙は、それぞれ月極め駐車場として利用しており サラリーマンであるＡＢの副収入となっています。 土地甲と乙は、ほぼ同じ面積で所在地も近いことから時価も ほぼ同額です。 この度長男Ａは、２世帯住宅建築資金を得るために土地の売却 を検討しています。しかし、甲乙いずれも共有持分であるため ...（続きを読む）
- 近江 清秀
- （税理士）
任意売却と税金の差押
任意売却専門会社 ㈱管財ソリューション 代表取締役の瀧澤と申します。 今日は任意売却実務においての税金差押について少しお話ししたいと思います。 一般的に不動産を任意売却する場合、全ての担保権（抵当権等）を外し、買手に対して完全な所有権を引き渡す必要があります。 近年、ネックになっているのが、固定資産税などの滞納による不動産差押です。 大阪・名古屋・神奈川・東京など政令指定...（続きを読む）
- 任意売却専門家 瀧澤
- （不動産コンサルタント）
任意売却の際の競売の取り下げとは？
任意競売の場合は、ほとんどの債権者は 競売にかけた後でも競売の取り下げをして 任意売却に応じてくれます。 しかし、勘違いなさっている方がいらっしゃいますが、 任意売却に応じたからといって 先に競売を取り下げてくれるわけではありません。 売却代金と引換でなければいけないのです。 理由としましては、 競売を取り下げて任意売却出来る予定だったのが 何らかのアクシデントで 任意売却出来ない事態になった...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却や競売後の債務免除について－４
昨日からの続きです。 住宅ローン破産しても 債務免除はありませんが、 小額の一部金で残りを減免してもらえる 可能性があるように、 世間一般に思われているような ・・・自己破産しなければならない というようなことはありません。 自己破産は自分で選択するものです。 サービサー（債権回収会社）との 交渉が面倒だとか、 債務減免の交渉が自分では出来ないとかの方は お金はかかりますが、 法律事務所の...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却に対する誤解
任意売却に対しての誤解している方は多いです。 ・今までどおりの返済を続ける ・残債務分のローンを新たに組み直す ・追加担保の提供をしなければならない ・追加保証人の提供をしなければならない ・任意売却をするのにいくらか一部金を支払う など。 このような事は間違いです。 任意売却というのは 失業や減収、病気などで支払えなくなったから 競売にかけるよりは回収が多くなる方法として 行われるのです。 ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
岐阜県多治見市／愛知県名古屋市住宅ローン問題無料相談会
岐阜県多治見市／愛知県名古屋市周辺の方の 住宅ローン問題無料相談会を行います。 ７月24日（火曜日） 岐阜県多治見市の方又は、 愛知県名古屋市周辺に在住の方の 「住宅ローン問題」の無料相談を受け付けます。 個別相談になりますから、予約が必要になります。 ご希望の方は相談内容と連絡先を明記の上メールするか、 下記フリーコールまでお電話ください。 ――――――――――――――――――――― 任意...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却や競売後の債務免除について－3
昨日からの続きです。 では？住宅ローン破綻後の残債務を、自己破産などすることなく小額で減免するには？どうすればいいのでしょうか？その仕組みは？ 前回の説明で自己破産なしで免除すると「利益供与」とみなされ課税の対象になる・・・といいました。ですから、債務免除ではなく小額の一部金で残りを減免してもらいます。 具体的にはどうするかと申しますと、平成13年9月1日に債権回収会社（サービサー）制度という法改...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却や競売後の債務免除について－２
任意売却や競売後の債務免除について－２ 昨日からの続きです。金融機関や住宅ローン信用保証やなどはこの競売や任意売却が終わった後の無担保の「不良債権」の処理は自社では行いません。 昨日も書きましたが、貸したものを返してもらうことに会社の人材や資源を投入することは、そのかかったコストは丸々損なのです。それよりは新たに住宅ローンを組んできちんと支払ってくれる顧客の獲得に力を入れたほうが企業としては...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却や競売後の残債務について
住宅ローン破綻して任意売却なり競売なりで処理されて残った債務については、一般の相談者の方は新たにその残債務をローンとして組みなおして毎月、破綻する前と同じくらいの支払いを払い終わるまでしていくと勘違いされている方がいます。 たとえば毎月12万円づつの支払いをしていて住宅ローン破綻して1000万円の残債務が残る住宅ローン破綻した場合も破たん前の毎月12万円を新たなローンと言う形で組みなおして同...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
贈与をしても贈与税が課税されない場合って？
＜事例＞ Ａ（母）とＢ（娘）は、Ｘ（Ａの亡夫）から土地甲を1/2づつ相続しました。 その後、Ｂが事業に失敗し多額の負債を負うことになりました。 ＡＢがそれぞれＸから相続した土地甲を売却しても負債の全額返済には 足りませんが、それでも土地甲を有効活用して少しでも返済したいと 考えています。 そこで、Ａが甲土地の持分を売却する方法・Ａが甲土地持分を放棄する 方法が考えれらえますが、それぞれの場合の...（続きを読む）
- 近江 清秀
- （税理士）
セミナー参加2012年後半に向けての米国経済・株式相場の見通し
昨2012年7月8日開催されました、楽天証券サービス開始13周年記念投資セミナーに参加・受講しました。そのセミナー内容から、このコラムの読者の方達に参考になさっては如何かというものを紹介します。できるだけ後援者の発表内容をなぞりますが、ヒヤリングオンリーのため、間違いや主旨が十分に伝えられない部分があり得ますこ、予めご承知ください。 最初に紹介するのは堀古 英司氏(在ニューヨーク、ヘッジファンド...（続きを読む）
- 吉野 充巨
- （ファイナンシャルプランナー）
土地を造成するときには開発許可が必要です
前日・前々日で東京のように都市計画がある地域には、用途地域というものがあり、そこには、様々な制限が付いていることがお分かり頂けたと思います。それらを守ればご自身の住宅が建てられるのでしょうか。 家を建てるには、土地の地目が宅地である必要があります。 地目とは何かと言いますと、日本の不動産登記法上の「土地の用途」による分類をいいます。土地の種類を示していますが、実際にどのような土地として使用されて...（続きを読む）
- 吉野 充巨
- （ファイナンシャルプランナー）
任意売却WEB管理者募集中
任意売却推進センターでは、 任意売却WEB管理者を 激しく募集中です。 在宅でも勤務でもかまいません。 どうせ仕事をするなら、 社会貢献的要素が多く含まれる、 任意売却のWEB管理者の 仕事はいかがでしょうか。 仕事の内容は、 住宅ローン問題の解決を お手伝いするための Web管理の仕事です。 解決の暁には大変感謝されます。 こんな充実感の味わえる仕事は そんなにはありません。 以下の問い...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
共有者である前夫が、自己破産をするとの知らせが・・・
神奈川県横須賀市の 中古マンションを共有名義で購入後、 離婚をしました。 住宅ローンの名義人は前夫で そのマンションには前夫が住み 住宅ローンを支払って行くことで 話がついていました。 今思えば離婚のときに 整理しておけばよかったのですが わたしが連帯保証人になったままでした。 そんな状態でもう５年も前の離婚ですから 忘れていたのですが、 先日、前夫が住宅ローンを残したまま 自己破産をすると...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
住宅ローンの分割支払いには期限がある
住宅ローンの返済に限らず、 期限までに余裕があれば、 選択肢は多く残されています。 また、 精神的にも、 追い詰められた気持ちにはなりませんから 冷静な判断が出来ます。 しかしながら、 期限が押し迫っている状態で 解決の手立てが見つかっていなければ 焦るばかりで解決の手段は 狭まるばかりです。 期限までに余裕があれば、選択肢は多く残されています。 では？ 住宅ローン破産しそうな場合の ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
住宅金融公庫の日立キャピタル債権回収より一括支払の催告書が…
広島県呉市に住むものです。住宅金融公庫の代理の日立キャピタル債権回収より一括請求が届きました。もう半年以上住宅ローンの支払いが出来ていませんでしたので毎日びくびくしていたのですが、任意売却にするよう勧める通知と一緒に届きました。このままにしておくと競売にかけられるようです。どうしたらいいのでしょうか？主人は病気のため働けず、わたしのパート収入だけで生活しています。 広島県呉市の方から このような...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
福岡県福岡市の住宅ローン問題相談開催
福岡県福岡市・福岡市周辺の方の 住宅ローン問題無料相談会を行います。 ７月１１日（水曜日）・７月１２日（木曜日） 福岡県福岡市の方又は、 福岡県福岡市周辺に在住の方の 「住宅ローン問題」の無料相談を受け付けます。 個別相談になりますから、予約が必要になります。 ご希望の方は相談内容と連絡先を明記の上メールするか、 下記フリーコールまでお電話ください。 ――――――――――――――――――――...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
建物の内部がごみ屋敷状態です。
任意売却をお願いしたいのですが建物の内部がごみ屋敷状態です。そのような状況ですと持ち主がかたずけてリホームなどしなければならないのでしょうか？ このような相談をいただきました。任意売却の場合は、現状引渡しでの売却も可能です。 がしかし、ごみ屋敷のようにあまりにもひどい状況ですと内覧してくれる人もいませんし、中古物件の買取業者さんに安く買い叩かれるだけです。 そこで任意売却推進センターでは綺...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却のメリットは？
任意売却のメリット １競売よりも高い金額で売却できる可能性があるので その分多くの返済が出来る。 ２残債務の返済については、債務者の生活状況に応じて 柔軟に対応できる。 ３競売と違い引越しの時期は、売主の都合で決められる。 ４競売と違い近所に知られることなく売却できる。 ５親子間売買や身内間売買など引っ越さなくても 良いように出来る可能性がある。 ６売却の仲介手数料などかかる諸費用は...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却を検討したほうがいい方
任意売却という方法はまだまだ一般的ではありません。 そこでどういう状況の方が任意売却を検討したほうが良いか 考えられるだけ列挙してみました。 参考にしてください。 ●苦しいながらも住宅ローンの返済はしているが いずれ支払えなくなりそうだ。 ●住宅ローンの残債務額以上で売りに出しているが 中々売れず手持ち資金が底をつきそうだ。 ●一般の不動産会社へ売却相談したが 残債務との差額を現金で...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
「至急！！売却不動産探しています」チラシのほんと？
このマンションをお探しの4人家族の お客様がいらっしゃいます。 ○○小学校の学区のお子様が二人と ご主人は趣味が自転車ですので バス便のマンションでも大丈夫です。 予算は3000万円で現金購入です。 このマンションを至急でお探しです。 とまあこのようなチラシ広告が ポストに投函されていませんか？ このようなチラシの内容は ●具体的な物件名 ●高めの予算 ●購入者の具体性 ●購入者のストーリー...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
◎不動産の任意売却（ふどうさんのにんいばいきゃく）
抵当権が付いた不動産の所有者が抵当権者（債権者）の合意のもと当該不動産を売却すること。一般的に，競売で安く落札されることを回避するために不動産を任意売却することが多い。 （続きを読む）
- 東郷 弘純
- （弁護士）
任意売却の失敗例ー2（法律事務所へ依頼）
任意売却の失敗例ー2（法律事務所へ依頼） 一般の方は 住宅ローン破産問題の相談となると はじめに思いつかれるのが 法律事務所や法務事務所の 弁護士さんや司法書士さんです。 消費者金融やクレジット、 その他の住宅ローン以外の借金問題なら 法律事務所や法務事務所の 弁護士さんや司法書士さんで 間違いではありません。 しかし、 住宅ローン破産問題は、 任意売却専門の不動産会社に 相談するのが一番で...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
ハワイの不動産を持つ - その３
不動産エージェントを見つけた、資金繰りも整った、所有形態も決定した、さていよいよ物件探しが始まりますが、これは通常、次のように進んでいきます。
１．選任エージェントがご予算、お好み(地域、眺め、高層/低層など)、優先事項、家族構成、購入後の物件の利用方法などを伺い、いくつか物件を選定し、リストを作成する。
エージェントはMLSと呼ばれる物件管理システムからお客様の要望に合った物件を探し出し、実...（続きを読む）
- 岡村智恵美
- （不動産コンサルタント）
不動産登記簿の閲覧・交付は誰でも申請できます
は不動産登記簿の閲覧と交付は誰でもできます。弁護士・司法書士などの資格保持者や不動産会社の社員など、不動産に係る仕事についている方でない、誰でもが可能です。
もし、購入したい土地や建物(中古住宅等の候補がある場合には、必ず交付を受けることをお薦めします。何も無ければ宜しいのですが、所有者のめまぐるしい変遷、抵当権が複数ついている等が判明するケースもあります。不動産は高額な買い物です。少しの費用と...（続きを読む）
- 吉野 充巨
- （ファイナンシャルプランナー）
ハワイに不動産を持つ - その２
Ｑ：ハワイに不動産購入を考えていますが、物件を購入する前に何かしておくべきことはありますか？
Ａ：まず、「現金で購入するか」、「ローンを組んで購入するか」をお決めください。
Ｑ：現金で購入する予定ですが、その場合、何か注意事項はありますか？
Ａ：現金で購入する場合は、オファーを入れる際に、その物件を購入するだけの資金があることを証明する必要がありますので、取引銀行にその旨を話し、「資金証明書...（続きを読む）
- 岡村智恵美
- （不動産コンサルタント）
ハワイに不動産を持つ - その1
Ｑ：ハワイに不動産購入を考えていますが、何から始めたらいいのでしょうか？
Ａ：まず、「自分に合ったエージェントを探す」ことから始めてください。
今はネットで色々な情報を探すことができますが、ネット情報がアップデートされていないとか、周囲の環境、音、におい、物件についての過去の歴史など、ネット情報では得られない大切な情報を与えてくれるのが現地のプロです。
日本と違って、ハワイでは、一人ひとりが...（続きを読む）
- 岡村智恵美
- （不動産コンサルタント）
NPO法人、特定非営利活動法人の任意売却
インターネットを検索すると NPO法人、特定非営利活動法人で任意売却業務を行っているところがあります。 他人さまの商売にけちをつける気はありませんが 以下のような相談をいただきましたので 自分でも詳しく調べてみました。 その NPO法人、特定非営利活動法人 の ホームページが以下のようになっていました。 「NPO法人○○相談 特定非営利活動法人 費用は無料」 われわれは非営利法人です。 ...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
不動産アービトラージ戦略
こんにちはリヴァックスの巻口です。
本日は不動産アービトラージについてお話しします。
アービトラージとは裁定取引のことです。市場間の価格差を利用することで、
リスクなしに利益を得られるサヤとり行為のことを指します。
日本史の教科書で習った幕末の金銀比率の話は有名なので皆さんご存知だと
思います。当時日本の金銀交換レートは1対5、対して国際標準は1対15と
大きく乖離していたため、日本に...（続きを読む）
- 巻口 成憲
- （ファイナンシャルプランナー）
電車の人身事故で大混雑
電車の人身事故で大混雑です。
この時間のしかも土曜日の昼間の人身事故ですから
電車に飛び込み自殺でしょうか。
この住宅ローン破産の任意売却の仕事をしていると
どうしても住宅ローン破産苦の
飛び込み自殺でなければと思ってしまいます。
何度でも書かせてもらいますが
「住宅ローン破産は
死んで詫びる必要はありません」
住宅金融支援機構（旧公庫）
住宅ローン信用保証、
債権回収会社（サービサー...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
不動産登記簿(登記記録)とはどのようなものか
史上まれにみる住宅ローンの低金利と、相続件数の増加で不動産を取得する方達が増えています。FP相談の中でも重要な不動産にかかわる基礎的な知識について、述べてまいります。 不動産を翻訳すると英語ではReal estate(実際の財産)と訳されます。本当の資産だと云う意です。不動産以外は動産になります。日本の民法では、土地および定着物とされています(民法86条の1項)。また、同条2項で不動産以外は動産...（続きを読む）
- 吉野 充巨
- （ファイナンシャルプランナー）
静岡県伊東市の「伊豆シャボテン公園」静岡地裁 沼津支部から競…
静岡県伊東市の老舗テーマパーク「伊豆シャボテン公園」の土地・建物が、静岡地裁 沼津支部から競売開始決定を受けたことがわかった。http://matome.naver.jp/odai/2134044575002170901 伊豆シャボテン公園が競売にかけられているとのことです。 伊豆と言えば伊豆シャボテン公園というぐらい メジャーな施設です。 まあぁつっ、今はどうだか分かりませんが、、、 この伊豆...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
会社経営破綻と住宅ローン破綻は、会社分割と任意売却が有効。
会社経営などの事業を営んでいるが、会社の事業資金などの借り入れの返済が厳しくて、「中小企業金融円滑化法」により、事業資金の借り入れの返済も住宅ローンの返済もリスケしている人は多いでしょう。 この中小企業金融円滑化法は2013年3月で終了します。もともとは3年前に当時の亀井静香金融相により1年間だけの時限立法として施行されました。しかし、１年経っても日本経済の回復はなく更に今年の4月から3回目の延長...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
北海道札幌市の任意売却
北海道札幌市の方の任意売却の取り引きが北洋銀行岩見沢中央支店でありました。
失業してしまい、それがもとで離婚になり、
すでに自己破産されていました。
本来ならこの北海道札幌市の方は自己破産していますから、
このままにしておけば債権者は
競売にかけて回収する事になるのですが実は、
共有者兼連帯保証人に別れた元奥さんの
父親がなっておられたのです。
この父親にはローンを払い終わった自宅があり
ほってお...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
任意売却の失敗例ー１（一般の不動産会社へ依頼）
任意売却の失敗例ー１ 住宅ローン破産して、 オーバーローン状態の住宅の処分は 専門会社へ依頼しないと 失敗することがあります。 任意売却に精通していない 不動産業者への依頼は 慎重にすべきです。 任意売却に限らず 駅前にあるような普通の不動産会社や 任意売却専門でない 大手の不動産会社に オーバーローン状態の住宅の 査定依頼をすると失敗するケースが しばしば御座います。 失敗の一番は査定額...（続きを読む）
- 木原 洋一
- （不動産コンサルタント）
土地売却時の宅地造成費用の取扱
【譲渡所得質疑応答－3 土地売却時の宅地造成費用の取扱 】 ＜事例＞ Ａさんは、祖父の代から（60年前）所有し続けているＸ土地100㎡ を父親から相続により取得しました。 ＡさんはＸ土地を月極め駐車場として利用していました。 その後3年前になって、Ｘ土地の西隣のＹ土地100㎡を購入すること ができたため、ＸＹを併せて月極駐車場として駐車場経営を 行っていました。 この度、Ａさんは自宅購入資金...（続きを読む）
- 近江 清秀
- （税理士）
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