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納税資金確保のために未分割の不動産を売却する際の注意点

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相続税

【相続税質疑応答編-23 納税資金確保のために未分割の不動産を売却する際の注意点】

<事例>
Aの妻Bと長男C次男Dは、Aの遺産分割協議がまだ成立していません。
しかし、納税資金を確保するためA名義の不動産の一部を売却することを
検討していました。

そこでBCDは協議の結果、Aのすべての財産を未分割のままで
A名義の土地Zを不動産会社Yに6000万円で売却することにしました。

土地Zの売却代金は、一旦全額を配偶者であるBが保管し
その後、売却代金の分割は協議の結果B3000万円、C2000万円、
D1000万円の割合で分割することとなりました。

この場合、譲渡所得の申告とCの贈与税について解説してください

<解説>
相続財産である不動産を売却する場合、分割協議が成立してから
売却する場合と、未分割のままで売却する場合で課税関係が異なります

今回の事例の場合、未分割の状態で売却することになりますから
売却時には、法定相続割合で仮に登記したうえで売却することになります

この時、売却代金を一括して共同相続人の一人に保管させて遺産分割の
対象に含める合意を予め行っている場合には、不動産の換価分割が行われた
と考えられます。(最高裁昭和54年2月22日第一小法廷判決)

今回の事例も、売却代金の全額を一旦Bが保管した後に、分割協議に
よってそれぞれの取得金額がB3000万円、C2000万円、D1000万円と
決まりましたので、土地Zを換価分割したと考えられます

この場合、土地Zの譲渡所得は売却代金の分割比率つまり
B:C:D=3:2:1の割合で申告することになります。

また、CとDの法定相続割合は本来50%づつですが、換価分割によって
C:D=2:1の分割割合が成立しているため、50%を超えるCの所得割合
については、贈与税は課税されません。

納税資金を確保するために不動産を分割協議成立前に売却する際には
譲渡所得及び相続税への影響も考慮する必要があります。


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