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投資用中古マンションの売買が、通常の不動産売買と大きく違うところは、その部屋を「賃借人に貸している」という点です。
このような売買の形態を、一般的にオーナーチェンジ（居抜き）といいます。
今回は「通常の不動産売買」と「投資用中古マンションの売買」の契約における相違点をお話しましょう。
■室内の見学は不可
賃貸中であれば、多くの場合、室内を見ることができません。
外観や図面などの資料、賃料や建物賃貸借契約書等で、購入するかどうかを判断することになるでしょう。
なお、売主自身が「室内を見たことがない」ことも少なくありません。
■賃料は日割り清算
通常の不動産売買と同様に、物件の引渡しと同時に所有権は移転しますが、投資用中古マンションの売買では、それと同時に賃貸人（オーナー）としての地位も承継することになります。
そのため、賃料（家賃）については、引渡時に売主・買主間で日割り清算をすることが必要です。
■敷金等は承継
多くの場合、賃貸人（オーナー）は、賃借人に対する敷金（保証金）等の返還債務があります。
賃貸人（オーナー）としての地位の承継にともなって、この返還債務も承継するため、もともと売主が賃借人から預っていた敷金等があれば、買主に承継する（支払う）ことになります。
■賃借人にも通知
賃料（家賃）を振込みにより受け取っているとき等には、振込先の変更を賃借人に伝える必要があります。
賃貸人（オーナー）が変更になった旨とあわせて、賃借人に通知することを忘れないようにしましょう。
なお、この場合には、旧賃貸人である売主と、新賃貸人である買主の両者で記名押印した書類で通知することが望ましいでしょう。
■賃貸管理会社を利用している場合
最近は、マンション投資等において、賃貸管理会社を利用しているケースがわりと多いようです。
契約形態や契約内容はさまざまで、売却時・購入時に制約を受ける場合もあるため、賃貸管理会社とどのような契約をしているのかを、あらかじめよく確認しておきましょう。
ＣＦＰ®・不動産コンサルティング技能登録者 永田 博宣
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