「売却」を含むコラム・事例
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任意売却の相談でお聞きすること
任意売却の相談の場合は通常の不動産売却と違い、はじめて電話する相手に、ご自身のつらい事情を打ち明けるには不安がつきまといます。したがいまして、事前に最低限必要な情報として以下の情報をご準備いただいています。 ・ローン借入先 銀行名、保証会社名など・物件種別 戸建、マンションなど・延滞状況 住宅ローン、税金、マンション管理費など・物件の現況 居住中、空家など・共有名義者の有無など ・...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
任意売却が終了するまで、返済を続けてください???
とある不動産会社(任意売却専門業者ではありません)へ相談に行かれたお客様からの相談です。「任意売却が終了するまで、返済を続けてください」と言われたそうです。 これでは任意売却はできません。といいますか、そもそも返済できるのであれば任意売却する必要はありません。 この不動産業者は、おそらく全額返済することを前提に「任意売却」と言っているのでしょう。 しかし、そのような意味では「任意売却」という...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
任意売却が終了するまで、住民票の移動はしてはいけない
任意売却中ですが、 人が見に来るのはわずらわしいので 先に引っ越しをしたいのですが、 住民票はどうすればいいでしょう? 通常、任意売却は売却できるまでは 居住していることが出来ますので、 売却前に引っ越すことは少ないのですが、時々、住んでいる状態で 人が見に来るのは煩わしいと 先に引っ越しされる方もいます。その際は住民票はそのままにして、 移動しないでください、とお願いしています。任意売却は必ず、...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
担保不動産開始決定通知書が届いてからでも、任意売却は出来ま…
住宅ローンの返済に行き詰まり、どうしたらいいか分からないまま放置してしまうと、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)・住宅ローン信用保証などの債権者はいずれ競売にかけます。地方裁判所から「担保不動産競売開始決定通知」という裁判所からの通知著が、特別送達されます。その後、裁判所から執行官が不動産鑑定士を伴って現況調査に来ます。 しかし、これで裁判所の競売による 強制執行が行われたというわ...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
滞納税の差押のある任意売却
住宅ローン破産した方は、 住宅ローンの返済もできないわけですが、 固定資産税などの滞納税がある場合があります。税金の支払よりも、 住宅ローンの返済を優先している方がほとんどです。 しかしながら、この優先順位はよくありません。 税金の滞納はその額が高額になってくると、 不動産を差し押さえられることになります。 かりに差し押さえられたからといって日常生活に支障をきたすことはありませんが、 任意売却を進...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
どうしても引っ越したくない!親子間・身内間による任意売却!!
任意売却の場合は、 売却ですから引っ越さなければなりません。 しかしながら、 どうしても事情があり引っ越したくないという方には、 親子間などの身内間売買をお勧めしています。 親子間・身内間売買とは? たとえば、 父親名義の住宅をその子供に任意売却する方法です。 この親子間・身内間売買については、 債務者が有利になることになりますから、 ごくまれに認めてくれない債権者もあります。...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
火のないところに煙は、、、mixi身売りの話
先日、mixiの身売り報道がなされ、 早期に否定されてはいましたが、 この手の話、火のないところに煙は立たない。 ということで、何らかの動きがあることは間違いありません。 mixiや代表者の意向もあれば、これだけの企業 まわりも M&Aのビジネスチャンスありということで 動いている人も結構いるのでしょう。 1.mixiを売却することに関して ...(続きを読む)
- 萩原 貞幸
- (経営コンサルタント)
オーナー社長が土地を自社に安く土地を譲渡した場合の課税
【譲渡所得質疑応答 オーナー社長が土地を自社に安く土地を譲渡した場合の課税】 <事例> オーナー社長であるX氏は、自らが代表取締である甲社の経営基盤を強化するため X氏所有の土地を、売却することにしました。 そこで甲氏は、できるだけ安く売却することを考えた結果 時価が5000万円の土地を2600万円で売却することに決めました。 この場合の課税関係について教えてください なお、甲社の株主構成は...(続きを読む)
- 近江 清秀
- (税理士)
事件・事故・自殺物件の処分
任意売却推進センターは 任意売却専門の不動産業者として 営業しています。 しかし、 任意売却しなければならないような 状況に陥っている物件は、 以下のような簡単には売却できない 状況になっているケースがあります。 所有者が行方不明で思うように処分できない。 税金の滞納で差押えられ売却できない。 マンションの滞納管理費が高額で売るに売れない。 家具などの残置物や遺品なども残した状態で処...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
最初から伝えておきましょうね
不動産のご購入・ご売却を全力で応援しています! 不動産コンサルタントの楯岡です。 先日ちょっと遅めのお休みを頂き、 北海道に行ってきました! 東京は汗ばむほどの陽気が続いていましたが、 さすがは北海道! いつもより一枚多めに着ていないと、 肌寒さを感じるほどです。 北海道に足を踏み入れたのは、 大学のスキー合宿で女満別に行ったのと、 社員旅行で札幌雪祭りを見学したくらい...(続きを読む)
- 楯岡 悟朗
- (不動産コンサルタント)
「住宅ローン破綻の解決に向けて」-12
住宅ローン破綻の解決に向けての第12回目です。 「死んで詫びる・・・」 この選択は一番最悪の選択です。 このような破滅的な考え方は 自分もまわりも不幸にするだけで なにも解決しません。 住宅ローン破産すると精神的に 追い込まれた気持ちになる状況はわかります。 こんな気持になった時は、 債権者である住宅ローン信用保証や 債権回収会社(サービサー)などの 債権回収に対する姿勢を考えて欲しいので...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
富山県富山市の住宅ローン問題無料相談開催!!
富山県富山市の住宅ローン問題無料相談開催!! 「自己破産しない!任意売却で 住宅ローン地獄から抜け出す本」 カナリア書房 http://amzn.to/sJOI98 の著者である任意売却推進センター ライビックス住販代表の木原洋一が 富山県富山市の 住宅ローン問題無料相談を行います。 2012年5月16日(水曜日) 富山県富山市、 又は 富山県富山市周辺に在住の方の 「住宅ローン問題」 ...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
「住宅ローン破綻の解決に向けて」-11
住宅ローン破綻の解決に向けての第11回目です。 「住宅ローン破産の専門家に相談をする・・・」 住宅ローン破産問題の解決の第1歩は 相談から始まります。 しかし、この相談する相手を間違うと 望んでいる結果は得られません。 よくあるケースが、 友人・知人の専門家ではない人の アドバイスで行動してしまい、 有利な解決からかけ離れた 処理をしてしまうことです。 友人・知人が専門家でないのなら、 参...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
【私が担当すれば売れない店はない!】ボナコム近日公開!!
起業支援コミュニティ ボナコム お店の味方シリーズVOL1-1 近日公開!! 「私が担当すれば、売上が上がらない店はない!」 ㈱コロンブスのたまご キズナコンサルティング部 販促事業担当 遠藤 俊介氏が近日ご登場!! 穏やかで先鋭な実力NO1!販促コンサル 遠藤俊介氏 起業支援コミュニティ ボナコ...(続きを読む)
- 加茂 えおり
- (マーケティングプランナー)
「住宅ローン破綻の解決に向けて」-10
住宅ローン破綻の解決に向けての第10回目です。 「売却は出来ないと諦めて放置する・・・」 住宅ローン破産してしまったら、 自分ではどうにもならないし、 弁護士などの専門家に依頼するにも 金銭的に厳しいし、ほおって置く・・・ これも選択の一つではりますが、 その代償はあまりにも大なものとなります。 あなた一人だけなら、 自分だけが責任を取ればいいのですが、 同居の家族や連帯保証人などにも ...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
大阪府大阪市守口市の住宅ローン問題無料相談開催!!
大阪府大阪市守口市の住宅ローン問題無料相談開催!! 「自己破産しない!任意売却で 住宅ローン地獄から抜け出す本」 カナリア書房 http://amzn.to/sJOI98 の著者である任意売却推進センター ライビックス住販代表の木原洋一が 大阪府大阪市守口市の 住宅ローン問題無料相談会を行います。 2012年5月16日(水曜日) 大阪府大阪市、 又は大阪府守口市周辺に在住の方の 「住宅ローン問...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
103万円と130万円所得税と社会保険扶養の条件(新)
ご結婚やお子様が手を離れた等の際に、ご主人の扶養に入れる範囲で働きたいという方達が沢山いらっしゃいます。その方達からのご質問が数多く寄せられています。以前にもコラムを掲載いたしましたが、政府管掌保険が協会けんぽに移行する等、環境の変化がございましたので、改めて、扶養の要件について、説明致します。 この扶養に入るという言葉には2つの内容があります。(ご主人が奥様の扶養に入る場合は、ご主人と奥様を入...(続きを読む)
- 吉野 充巨
- (ファイナンシャルプランナー)
債権者からの怖い郵便物
失業や減収などで 住宅ローンの返済が遅れるようになると、金融機関等から、 「こわ~~い」 催促の通知が届くようになります。 この催告書や督促状は、 あなたが勝手に 「こわ~~い」 と思っているだけなんですが、、、、 金融機関は、事務センターから 延滞の期間に応じて、 それこそ事務的に発送しているだけです。 そしてその文章には、 それぞれきちんとした意味があり返済の遅れている期間により その...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
「住宅ローン破綻の解決に向けて」-8
住宅ローン破綻の解決に向けての第8回目です。 「不足分に手持ち金を当てて売却か、 新たに1500万円のローンを組んで支払う・・・」 住宅ローン破産しそうだからといって 手持ち金の1500万円を不足分として返済するのは、 それ以上の手持ち金があり、 定期的な収入が見込める方に限ります。 全てを使い果たしてしまい、 手持ちの現金がなくなってしまうと 住宅ローン破産は回避できても その後の生活に困...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
【相談実例】調停中、無収入の夫に生活費を渡すの!?
こんにちは、修復・離婚アドバイザーの久保田です。 こちらには実際にお客様からお受けしたご相談に、どのようなアドバイスを差し上げたのかご紹介していきたいと思います。 ■相談者 30代前半女性 3歳、6際の子を持つ母です。現在調停中。悩みは家のことです。2003年に新築の家を購入し夫ひとりの収入ではローン審査が通らず、私と連帯で借り入れました。夫は来月仕事を辞めるため養育費も決められず、保...(続きを読む)
- 久保田 優子
- (離婚アドバイザー)
「住宅ローン破綻の解決に向けて」-7
「住宅ローン破綻の解決に向けて」 の第7回目です。 では、どうすれば?売却できるでしょうか?・・・ 今回から具体的な売却の方法についてみていきましょう。 3000万円以上で売却にかけ、 購入者が現れるまで頑張る・・・ 普通はこうするしかないでしょう。3000万円以上の売却なら問題はありません。 そうです、、、 売却できればの話ですが、、、、、、、 任意売却専門ではない オーバーローン状態(債...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
埼玉県本庄市の任意売却の講習会
本日は埼玉県本庄市のJR高崎線「本庄」駅へ来ています。 横浜から2時間の車中で 過去に任意売却の依頼を受けて 解決してきた方々の顔が蘇ります。 大宮駅、宮原駅、北本駅、籠原駅、深谷駅、 このJR高崎線沿線は 色々な相談者の住宅ローン破産問題 を解決して来ました。 「頼りがないは元気な証拠」 です。 連絡がないということは 残債務処理が上手く行っている証拠なのです。 本日は埼玉県本庄市のこれから...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
「住宅ローン破綻の解決に向けて」-6
「住宅ローン破綻の解決に向けて」 の第6回目です。 住宅ローン問題は、必ず解決できます。 第5回まではそれぞれの置かれている 状況ごとに見てきましたが、 今回からは住宅ローン破産に陥ったときの 対処の仕方やその方法について 具体的にみていきます。 このことを理解しやすくするには 金融機関が住宅ローン破産の処理を どのように進めるかを 知っておく必要があります。 住宅ローンを融資するときには...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
「住宅ローン破綻の解決に向けて」-5
住宅ローン破綻の解決に向けての第5回目です。 「裁判所から、 担保不動産競売開始決定通知」が来ている・・・・」 「担保不動産競売開始決定通知」とは 債権者が裁判所に競売の申し立てをして あなたの住宅に差押をしてから送られて来るものです。 この 「担保不動産競売開始決定通知」 の怖いところは、 あなたが今の住宅にいられる最終日時が 決まったようなものなのです。 競売での執行...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
中古マンション選びのチェックポイント
平成22年末時点で、日本全国には約570万戸の中古マンションストックが存在し、そのストックの活用が国の政策課題にもなっています。 ‘中古のマンションを購入し、リフォーム・リノベーションを行なって自分好みの住宅を手に入れる’という選択肢が、今後大幅に増加していくことは間違いないでしょう。 その際に重要な「中古マンション選びのチェックポイント」をお教えします。 ポイント.その...(続きを読む)
- 中石 輝
- (不動産業)
佐久市の気候とロングステイ環境の紹介
ロングステイヤーが、ロングステイ先を選んだ2番目の理由が気候です。 その気候を気象庁のデータで確認しました。(佐久市のホームページから飛べます) 佐久市の年間降水量の平均は、960.9mmです。晴れが続く土地と解ります。1番多い月は9月で165.0mm、6月~9月は100mm以上の雨になります。 一方、12月~2月は21.1mm、24.1mm、31.6mmですので、降雪は少ない地域です。 年間...(続きを読む)
- 吉野 充巨
- (ファイナンシャルプランナー)
不動産投資信託(J-REIT) 第一回投資戦略会議に参加して
2012年1月25日に六本木にて東証が開催した第一回 J-REIT 投資戦略会議に参加しました。 ワールドインベスターズTVがネットで実況中継をしましたので、観た方もいらっしゃると思います。 東京証券取引所の横田氏、SMBC日興証券の鳥井氏、野村証券の荒木氏とMCの石田氏でのパネル討論です。私の興味は、顧客の分散投資の中で、J-REITへの配分の良否を確認することでした。現況、私はJ-REITへ...(続きを読む)
- 吉野 充巨
- (ファイナンシャルプランナー)
事業用・投資用不動産の購入について・・・
ワンルームマンションを購入しようと 考えていましたら、 このブログが目にとまりました。 内容のほとんどが逆ザヤの事業用・投資用不動産は 処分したほうがいいとか、 「今の時代は買うときではない」 「処分したほうがいい」 と書いてあります。 わたしとしては、丁度現金で買えるような 手ごろなワンルームマンションが見つかったので 購入しようと思っているのですが 購入しても大丈夫でしょうか。 ご意見を賜...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
「住宅ローン破綻の解決に向けて」-2
住宅ローン破綻の解決に向けての第2回目です。 「減収のため、 預貯金を取り崩して支払っている・・・」 毎月の収入が減ってしまい、 預貯金の中から支払をしている。 このような状況は、先のめどが立たない中では 少し危険な状態です。 住宅ローンの残存返済期間が5年未満なら なんとかなることも考えられますが、 まだ長期のローンが残っているなら、 今後の安定的な収入が 確保できるのか? 出来ないのか...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
インフレーション対応住宅ローンは固定金利、繰上返済も有効
家計の数式では、借入金はマイナスの資産(負債)ですので、住宅ローンは資産運用に分類されます。 現在、金融機関の住宅ローンは史上最低の金利になり、その中でも変動金利は1%を切るものまで現れています。現時点ではそれがブームとはいえ、かのサブプライム・ローンのバブル崩壊の一因は、変動金利が低く、当初の返済額が低いため、ローンを組めなかった方達までが住宅購入に走ったことによるものでした。米国は住宅価格の...(続きを読む)
- 吉野 充巨
- (ファイナンシャルプランナー)
大阪府大東市の任意売却
大阪府大東市の任意売却 大阪府大東市の任意売却の取引が まとまりそうになったので、 本日は、大東市役所の収納課に 滞納税の差押えの解除の交渉に来ました。 この大阪府大東市の方の任意売却の依頼は、 他の任意売却の専門業者は、 お手上げ状態だったようでわたしに相談がありました。 それもそのはずです。 任意売却の売買金額が500万円ぐらいの売買で、 滞納健康保険税が約300万円、 滞...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
「住宅ローン破綻の解決に向けて」-1
住宅ローン破産は 突然起こることはほとんどありません。 突然の破綻があるとすれば、 先の震災のような災害や 病気やケガなどにより 働けなくなって収入の目処が 立たなくなったときぐらいでしょう。 ほとんどは収入が減り始め何とかなるだろうと思っているうちに毎月の住宅ローンの返済が 厳しくなっていきます。 住宅ローンの返済が滞る原因は 人によりそれぞれ異なりますが、 今現在、住宅ローンの返済が...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
震災から1年が過ぎました。
震災から1年が過ぎてしまいました。 まだま復興と呼ぶには程遠く 不便な思いをされている 被災地の方には、 なんと申し上げて良いやら 言葉が見つかりません。 あまりにも大きな地震で 町が全部消えたり なくなられた方や行方不明の方々の 規模にしても甚大で 自然災害の怖さを思い知らされました。 自然災害に限らず人生は 身内の方が亡くなるとか、 住宅を失うなどの出来事にあうと、 やはり、頼りにな...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
債権回収会社(サービサー)
住宅ローンの返済が遅れている場合の 債権回収会社(サービサー)からの 督促や催促については 次のようなことが考えられます。 まずはじめに銀行や住宅ローン信用保証などの金融機関や企業などから 文字通り債権の回収を依頼され その受託業務の一環として、 返済が遅れている債務者に 催告書・督促状・競売の申し立てなど をする場合です。 住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の場合は 必ず、債権回収会社(...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
不動産投資失敗は早いうちに撤退を
ローンが残っている投資用・事業用不動産を 売却したいと、所有の方から 以下のような相談が増えています。 「投資用ワンルームマンション が逆ザヤになっている・・・」 「古くなって管理が大変なので売却したいが、 借入の残債務以上では売れそうもない・・・」 「退去の度に家賃が安くなってしまって 毎月持ち出しになってしまう・・・」 「遠方のため管理もできないので処分したい・・・」 「賃...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の遅延損害金の免除
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)に任意売却を申し出ると 遅延損害金を免除される可能性が高くなります。 正確には任意売却を申しでる際に 「遅延損害金を免除して欲しい」 という「お願い」をします。 どのように行うかと申しますと 住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫) に任意売却を申し出るときの 「任意売却に関する申出書」 という住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が発行している正式書類に記入します。...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
大阪府大阪市の住宅ローン問題無料相談開催!!
大阪府大阪市の住宅ローン問題無料相談開催!!「自己破産しない!任意売却で 住宅ローン地獄から抜け出す本」カナリア書房http://amzn.to/sJOI98の著者である任意売却推進センターライビックス住販代表の木原洋一が大阪府大阪市の住宅ローン問題無料相談会を行います。2012年4月25日(水曜日)大阪府大阪市、又は大阪府大阪市周辺に在住の方の「住宅ローン問題」の無料相談会を行います。個別相談に...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
公的年金のリバランス、7~9月期に日本株に投資した理由
昨日公的年金の損失についてご紹介しましたか、2011.12.06の日経朝刊17面に、国内株式への投資 公的年金、2年半ぶり増加。 年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)が2011年7月~9月期に国内株式への投資を増やしたとの記事が掲載されています。 なぜ、7~9月期の運用成績が悪い時期に、その原因の一因である日本株式に投資するのでしょうか。 日本株が安いレベルになったために、購入するのでしょ...(続きを読む)
- 吉野 充巨
- (ファイナンシャルプランナー)
逆ザヤになっている事業用アパート・マンションの任意売却
逆ザヤになっている事業用アパート マンションの任意売却の場合はほとんどの銀行や住宅ローン信用保証会社などは、 家賃収入の差し押さえはしません。 ということは、 任意売却期間中はローン返済は スツトップしているので 家賃収入がまるまる残る事になります。 失業や減収あるいは年金ぐらしなど ローンの残存期間が長くて、 毎月の返済の逆ザヤ分が重荷になっている人は 任意売却して逆ザヤ状態を 解消した...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
一番多いのが失業や減収です。
住宅ローンの破産の原因で一番多いのが失業です。 これは当たり前のことと言えば 当たり前のことですが、、、 今の時代は失業した中高年には とても厳しい時代です。 若い世代はかつての 日本の高度成長期やバブル期を 経験していませんから とにかく堅実な若者が増えています。 「車は買うより、レンタカーが得・・・」 「デートでも割り勘・・・」 「バーゲン以外は買い物をしない・・・」 ですから、 無理...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
不動産任意売却と引越代
自宅の不動産を任意売却する際にポイントとなるのが引越代です。 平成24年4月現在、4000万以内の通常の中古マンションや一戸建を任売する場合に抵当権者(住宅ローンを借りている銀行等)との交渉によって引越代を捻出できる金額は上限が30万円です。 ※大型の物件やビル・工場等、例外もありますが基本的にはこれ以上の金額を出すケールは殆どありません。 また、住宅金融支援機構(旧 住宅金融公...(続きを読む)
- 任意売却専門家 瀧澤
- (不動産コンサルタント)
任意売却での失敗とは、、、
任意売却での失敗とは? どの様な結果のことをいうのでしょうか?任意売却できなければ失敗でしょうか? 通常の任意売却は住宅金融支援機構(旧公庫)・住宅ローン信用保証 ・債権回収(サービサー)などの債権者は ある一定期間を設けて任意売却し、 期間内に任意売却出来なければ競売にかけます。 競売になると引越し費用などは 出ませんので最終的には、 強制退去させられるのです。 ですから、 わたしたち任意売却...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
住宅ローンの借入先の窓口銀行員から競売にかけると脅されている
住宅ローンの返済が滞り始めると 借入先の窓口銀行員から 電話で支払の催促の電話が 来るようになります。 電話は丁寧なのですが その内容は少しでも支払ってもらうためと 延滞者の内情(家庭の事情) を調査することが目的です。 この段階での電話の窓口担当者は 競売や任意売却のことを 理解していない場合が多く、 時々的外れなことを言うことがあります。 「このまま支払っていただかないと 競売になり...(続きを読む)
- 木原 洋一
- (不動産コンサルタント)
TOEIC(R)テーマ別語彙「マネー」⑤
*新・TOEIC(R)初心者コース4月生募集開始しました みなさん、こんにちは! 「TOEIC(R)テーマ別語彙」第168回目は、「マネー⑤(頻出単語のみに焦点を絞っています) <マネー関連語> invoice:「請求書;送り状;インボイス;仕入れ書」 amount:「金額;総額」 reimbursement:「払い戻し」 cf. reimburse「(立替えていた経費など)を返済...(続きを読む)
- 伊東 なおみ
- (英語講師)
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