不動産投資信託(J-REIT)　第一回投資戦略会議に参加して

2012年1月25日に六本木にて東証が開催した第一回　J－REIT　投資戦略会議に参加しました。

ワールドインベスターズTVがネットで実況中継をしましたので、観た方もいらっしゃると思います。
東京証券取引所の横田氏、SMBC日興証券の鳥井氏、野村証券の荒木氏とMCの石田氏でのパネル討論です。私の興味は、顧客の分散投資の中で、J－REITへの配分の良否を確認することでした。現況、私はJ－REITへの資産の配分は可と考えています。、

当日東京証券取引所が配布した資料にはJ－REITの主な特徴として
1. 複数不動産から収益を分配するリスク分散効果のある商品
2. 安定した分配金、税引き前分配による比較的高い利回り
3. 比較的届く金額での投資
4. 東京証券取引所に34銘柄が上場(2011年12月31日現在)
の4点を挙げています。

私はJ－REITの最大の利点は、流動性が高い事と考えています。実物不動産は換金が難しいもので、また、結果として幾らで売れるかも不確かです。その点J－REITは市場で株式と同様に売買していますから、価格は当日の市況によりますが、即日の売却が可能です。

私は、個人が不動産投資を行う場合、マンションで有れば、数室、戸建てで有っても数軒の方が多数いらっしゃいますので、リスク分散に為らないと考えています、それが少ない銘柄でも8件、多い銘柄の場合183件の物件を保有しています。平均保有数は約53件ですから、不動産という資産クラスでは分散が図られています。1物件の金額が大きいため、一般投資家には実物資産としてこれだけ分散するのは極めて困難です。不動産投資をお考えで有れば、REITを持つことで、実物不動産を少数保有するリスクを避けることができます。

多くのREITはオフィスビル、住宅、商業施設、ロジスティクス、ホテルなど、同じ形態の物件に集中して投資をしていますので、例えば負景気になれば、オフィス系で空室率が高まる等のリスクが生じます。
REITの価格変動リスクは、株式と債券の中間とされていますが、私は、むしろ株式に近いものとご認識ください。

ただ、現時点では日本銀行の買い入れは継続されていますので、その分価格の下値は限られるものと判断しています。

2.現在のJ－REITの平均分配金利回りは6%前後です。個人で不動産を賃貸していらっしゃる方でも、諸経費等のコストを引いたのちの6%の利回りを確保するのは厳しいのが現状です。当然分配金には税金が掛りますが、現在源泉徴収課税で10%(優遇課税)ですから、利回りの点からも、良い投資対象と考えています。

3. 投資金額は不動産に比べて、比較的に手が届く金額での投資が可能です。数万円からの投資が可能です。とはいうものの、現実には日本ビルファンド投資法人やジャパンリアルエステイト投資法人等は60万円後半の金額が必要で、これらの予想利回りは4%台です。
従って、平均を狙うのであれば、リート指数に連動するインデックス・ファンドかETFのご購入をご検討下さい。

なお、J－REITは上場10周年なのですが、この10年間でリターンは60%です。TOPIXが同次期のリターンがマイナスでしたから、初期に投資した方には良い資産選択で有ったとおもいます。

昨日の会場でも、J－REITへの見方を変えた方が大勢いらっしゃったように感じます。

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文責
ファイナンシャル・プランナー:日本FP協会認定CFP(R)
宅地建物取引主任者
ロングステイ財団登録ロングステイアドバイザー
独立系顧問料制ファイナンシャル・アドバイザー　
吉 野　充 巨
独立系顧問料制アドバイザーの紹介
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