未公開の任意売却物件で急ぎ案件というのがありますが、そういった物の中で結構良い物件が出ましたのでご紹介します。今後もこういった物件が出ては来ますが同時に活発に売買もなされていますのでいつまでも出てくるかどうかは分かりませんが。 場所は新東京タワー建設のある東京都23区の墨田区です。総武線の駅から7、8分、地下鉄大江戸線の駅から徒歩一分という好立地になります。物件のタイプとしてはRCで平成...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

レバレッジの仕組み ・ヘッジ･ファンドは、投資家から2000万ドルの資金を集める ・ヘッジ･ファンドは、自己資本のほかに金融機関から4倍の資金8000万ドルを借入れ、運用総額を1億ドルにする。自己資本に対するレバレッジは5倍になる。 ・ヘッジ･ファンドは総額20億ドルのCDOのうち、一次損失を負担する1億ドルのエクイティを買う。この証券のレバレッジは20倍である（エ...（続きを読む）

山本 俊樹

（ファイナンシャルプランナー）

2008年10月23日 不動産不況の特集 今日の夜ガイアの夜明け見ます。不動産不況に関してなのでさすがに不動産会社を経営している自分としては見ないとまずいかなと思いますので…確かに不動産一般という事で言えば最悪の不況状態なんでしょうね。去年一年は鋼材価格等上昇しマンションの建築コストが急騰してしまいましたし、地価がバブル安値で反転して高値を付けましたので。REITも沈んで、新興不動産会...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

2008年10月23日 国際金融危機時代の資産運用 夜中の3時にブルムバーグニュースを見ていてCDOの事が取り上げられていました。格付け会社のトップが委員会の様なところで証言させられており格付け付与の流れなどを説明しておりました。そのニュースの中でも取り上げられていたのが1.2兆ドル（約120兆円）の残高のCDOが発行されて主にアメリカ、ヨーロッパの金融機関が今も保有しているという内容...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　《EMPメルマガ最新版　2008.10.17号》 びっくりするような利回りの一棟物件を たまに見かけるようになりました。 今までなら 郊外の物件でしか得られないような利回りの物件が、 都心もしくは人気の沿線で売りに出ています。 それらのほとんどは、 不動産業者さんが事業用として...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

主要７カ国財務相・中央銀行総裁会議（Ｇ７）は、 公的資金を使った金融機関への資本注入に合意した。 世界が、いうなれば「日本がかつて来た道」を踏み出すことになったのである。 しかし、その課題も多い。 アメリカは議会の顔色を窺いながらの実行になるであろうし、 資本注入額を決める資産査定の方法さえあいまいなままであるからだ。 日本は、バブル崩壊後の住専問題...（続きを読む）

平 仁

（税理士）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・2008年4月EMPメルマガより・・・ 　不動産の評価方法には 「原価法」 「取引事例比較法」 「収益還元法」 の3つがあります。 以前は 「取引事例比較法」が用いられることが多かったのですが、 バブル崩壊後外資系ファンドの日本進出により、 収益用不動産に関しては 欧米...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

おはようございます！ さて、市場は大混乱ですね。 住宅金融公社に続き、リーマンの破たん、ＡＩＧの国有化など、株式市場は大きく下げています。 この影響を受けて、市場ではお金の「出し手」がいなくなり、日米欧が協調して米ドルの緊急供給を決定しました。 「金は天下の回りもの」と言いますが、「お金」が回らなくなると、私たちの生活は立ち行かなくなる一例ではないかと思います。 ...（続きを読む）

荒川 雄一

（投資アドバイザー）

　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・EMPメルマガ2007年12月1日号より・・・ >>>　昨日のつづきです・・・ 明暗を分けたのは「供給立地の違い」です。 マンション業界は 好不況の波が激しい業界ですが、 郊外の物件は価格が少しでも高くなると 「一気に売れなくなる」傾向があります。 都心の物件の場合は、 用...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

こんばんは。 ファイナンシャルプランナーの上津原です。 今日は、利回りと信用リスクについてお話します。 今日９月１０日の日経新聞に、 「アメリカのシティグループが、個人投資家向けに円建外債を発行する」 という記事がありました。 発行総額は３１５０億円。 利回りは3.22％。満期は３年満期です。 購入単位は１００万円ですのですべての人に手が出る...（続きを読む）

上津原 章

（ファイナンシャルプランナー）

国民年金　ＶＳ　銀行預金　 国民年金の保険料は１月額１４，４１０円（平成２０年度）です。 この金額を２０歳から６０歳まで４０年間払い込み、５年間据え置くと、 毎年７９２，１００円が亡くなるまで貰えます！！ これがお得な金融商品か否か検証して見ましょう。 銀行で毎月１４，４１０円を２０歳から６０歳まで４０年間積み立てた場合、 年平均利回り０...（続きを読む）

森 和彦

（ファイナンシャルプランナー）

8/22、日本銀行発表の「日銀レビュー」によると、 タンス預金の総額が30兆円と推計されたとの事。 日本の国家予算の約1/2相当額が、 タンスにしまわれているそうです(笑) 市場に出回っていない1万円札からの推測したそうです。 不安定な株価、ペイオフの解禁、 生命保険会社不祥事、など信頼を失った証拠でしょうか？ ただ、タンスにしまっていても...（続きを読む）

澤田 勉

（保険アドバイザー）

【EMPメルマガバックナンバー　2006/10/21号】 先日、あるセミナーに参加してきました。 その中で講師の方から 「著名な不動産ファンド運営会社社長（セミナーでは実名）は 『東京の不動産は利回り０％でも買っていい』　と発言されている」 という話が出ました。 この社長は金融危機真っ只中に外資系資金を日本に呼び込み、 当時誰も手出し...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

ライフプランを左右する年金額 福田政権が内閣改造を実施しました。 この評価はさておき、ライフプランニングを実施していると政治がどうなるかについて目が離せません。 これまで数百人以上の人のライフプランニングをしましたが、いつも困るのは年金の支給額です。 相談者は３０〜４０代が一番多く、退職後の年金生活が２０年〜３０年後にスタートします。 年金がいくらもら...（続きを読む）

前田 紳詞

（ファイナンシャルプランナー）

【EMPメルマガバックナンバー　2006/2/2号】 デベロッパーは自転車操業の業態です。 土地を確保し物件を供給し続けなければ、 売上も上がらず会社は倒れてしまいます。 入居者確保が可能であろうとなかろうと （駅から徒歩圏であれば“新築時は”入居者確保が可能だと思いますが） 造って売らなければならない宿命にあります。 物件を造るより ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

保険のご相談にこられる方でよく勘違いされていることのひとつに「予定利率」という言葉があります。予定利率が2%だと毎年2%で利息が付くと思いますか。 答えはＮＯです。2%で利息は付きません。 予定利率とは保険料を計算する上でのひとつの確率です。保険料は、予定死亡率、予定利率、予定事業比率の３つの確率から計算されます。よって、予定死亡率が高くなり、予定利率が低くなり、予定事業比率が高くなると保...（続きを読む）

辻畑 憲男

（ファイナンシャルプランナー）

株価の下げが続いていますね･･･ ボーナスをきっかけに、資産運用を始めようと思っている方も 「こんなに低迷しているのなら定期預金の方がいいな〜」 と感じているかもしれません。 それも間違いではないと思います。 でも、「預金だけだと利回りが低いし…どうしたらいいの？」 という質問もよくいただきます。 資産運用というと、「株や投資信託で高利回りを」 と...（続きを読む）

平野 直子

（ファイナンシャルプランナー）

第11回金持ち大家さん(R)実践塾　【やっぱり企画が重要！- 購入前建替え前に調査すべきこと！】 ７月12日１５時より三鷹で開催します！ いつもと時間が違いますのでご注意を！！ 今回の金持ち大家さん(R)実践塾は、大家さんだけではなくこれからアパマンを購入する人にとって重要な内容です。　新規購入、２棟目、３棟目の購入、建て替えの時に必要な知識を得る...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

【EMPメルマガバックナンバー　2005/9/9号】 秋の住替えシーズンに入ったからでしょうか、 今週、主な経済週刊誌のうち2誌が、 マンション購入のための特集を組みました。 週刊東洋経済は『値下がりしないマンション　お買い得エリアランキング』、 日経ビジネスは『マンション購入安全度』 という題名の特集です。 ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

知ってる人だけ得をする...知らない人はもったいない！ 今回は、「お小遣いをもう２万円上乗せする、現実的な方法」をご紹介します。 −前提条件− 30歳ご夫婦、お子さん2人、金利0.5％の「金融商品Ａ」で、老後資金と教育資金の準備を目的に積立中。 これを期待利回り5.5％、リスク15.5％の「金融商品Ｂ」に置き換えると？ 補足しますと、「期待利回り5.5％...（続きを読む）

森本 直人

（ファイナンシャルプランナー）

こんにちは！ さて、サブプライム関連の損失は、まだまだアメリカの金融機関をはじめとして“底”が見えない状態が続いています。 そんな中、ついに、アメリカ司法省やＦＢＩは、サブプライムに関連した詐欺事件として、ベアースターンズの元幹部をはじめ、根源である不動産業者など４００人以上を訴追しました（ちょっと、遅いかなとも思いますが・・・）。 マーケットがなかなか収まりがつかな...（続きを読む）

荒川 雄一

（投資アドバイザー）

【EMPメルマガバックナンバー　2005/5/14号】 投資用不動産にとって最も大事なのは、「いかに稼働率を上げるか」です。 「稼働率を上げる」すなわち「いかに空室期間を短くするか」ということです。 どんなに現状の利回りが高くても、 前入居者の退去後になかなか次の入居者が決まらないのでは、 結局、総収入額は少なくなり相対的な利回りは低くなっ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）

おはようございます。 ファイナンシャルプランナーの上津原です。 今日は、資産運用を先送りするとどうなるかについてお話します。 私たちの誰もが、効率の良いお金の運用をしたいと考えています。 「少しでも期間が短く、なおかつ高い利回りで。」 しかし、短期間の運用の場合、利回りを高めようとしてリスクを大きくとっても、結果的には大きな差が出ないのです。 では、 毎月1...（続きを読む）

上津原 章

（ファイナンシャルプランナー）

【EMPメルマガバックナンバー　2004/5/23号】 「いざ購入」となった場合には、管理会社に調査依頼を出し、 過去の修繕履歴や将来の修繕計画、 今まで貯蓄されている修繕積立金の額などを調べます。 そうすることによって、 目視ではわからない屋上・廊下などの防水工事や 配管・受水槽などの設備メンテナンス状況、 外壁・鉄部の補修状況などがわかるとと...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引士）