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- 中村 嘉宏
- 株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
- 東京都
- 宅地建物取引主任者
不動産の評価方法には
「原価法」
「取引事例比較法」
「収益還元法」
の3つがあります。
以前は
「取引事例比較法」が用いられることが多かったのですが、
バブル崩壊後外資系ファンドの日本進出により、
収益用不動産に関しては
欧米では主流の評価方法である「収益還元法」が
多く使われるようになりました。
「収益還元法」とは、
その不動産からあがる果実（収益）の度合いによって
不動産を評価する方法です。
理論上は、
その不動産から得られる収益が上がれば
（または将来上がると期待される場合は）
不動産価格も上がるし、
収益が下がれば不動産価格も下がります。
バブル崩壊前は
「取引事例比較法」が評価の主流だったため、
近隣の土地が高値で取引されれば
評価対象地もそれに合わせて上がっていました。
バブル期はまさに
「高値が高値を呼ぶ」というスパイラル状態になったのですが、
不動産価格の上昇が始まった3年ほど前には、
「投資家も一定の利回り以下では買えない、
よって収益還元法で評価されている限り、
地価は一定ラインで落ち着く。」
ということでしたが・・・。
結局、銀座のような超一等地では
理論値以下である１％の利回りでも
取引されるようになりました。
今年(2008年)の1月〜3月期の都心部の地価は
前四半期に比べ7％弱下落しています。
（三友システムアプレイザル算出）
純粋に「収益還元法」だけで評価されるとしたら、
収益力（要は賃料）が変わらなければ
価値は下がらないはずです。
では、収益力が変わらないのに、
なぜ地価が下落したのか・・・？
＞＞＞明日につづく・・・
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