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中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
中村 嘉宏
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閲覧数順 2016年12月05日更新

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国際金融危機時代の資産運用

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金融危機を生き抜く不動産投資
2008年10月23日 国際金融危機時代の資産運用

夜中の3時にブルムバーグニュースを見ていてCDOの事が取り上げられていました。格付け会社のトップが委員会の様なところで証言させられており格付け付与の流れなどを説明しておりました。そのニュースの中でも取り上げられていたのが1.2兆ドル(約120兆円)の残高のCDOが発行されて主にアメリカ、ヨーロッパの金融機関が今も保有しているという内容でした。CDOの評価額は一説には元本の10%から5%にまで低下していると言われております。

これらの評価損をどのタイミングで計上するかこれからヨーロッパの銀行等は最も苦慮するポイントかと思います。このCDOの中にはサブプライムローン債権や格付けの低い債券が混ざっており、それを統計を利用した金融工学で見掛け上リスクを下げて高格付けを得るという形で発行しました。保守的なヨーロッパの銀行も高格付けなので多く保有しました。CDOは債務担保証券「Collateralized Debt Obligation」の略語になります。

ユーロが昨日大幅に下落したのもこれらの債権の評価損等の問題も根底にあります。CDO等の評価損で多くの欧州の金融機関の資本は大幅に棄損します。いくら政府が資本注入しても追い付かない状態でしょう。この様な現象は過去の歴史で見てみると日本のバブルの時と全く同じです。バブルの後には一時20億の融資がついていたビルの不良債権が2億〜1億で整理されたのを思い出します。いずれ、同じようにどこかに安く売って損を出さなければならないのです。

通貨としてのユーロは財政支出の健全化に取り組みドイツ・東欧の好景気に支えられ一方インフレ懸念を抑える名目で金利を高く維持して来ました。その為ユーロは対円で大きく上昇しておりました。この流れも大幅に変わりました。また、日本のバブル処理と同じく金融機関に対して前面的なサポートが必要になってくるでしょう。日本ではゼロ金利政策が長期間に渡って継続され預金者の犠牲の基に日本の金融機関は体力を回復しました。歴史に学ぶとアメリカ、ヨーロッパ、オセアニア等の金融機関を救済する為これからある一定の期間日本と同じ様なゼロ金利政策的な政策がとられてくるかもしれません。例えば、イギリス等はGDPに占める金融業の比率が非常に高くなっております。その為、対策が最も早急に必要とされる国でもありますし、銀行への資本注入に早く動きました。(ただ、金利はまだ下げ余地は大きくあると思います。)

現在FX取引や外貨預金をされる方の主な目的は金利差による収益と為替差益がメインかと思いますが、その目論見が脆くも頓挫する可能性が眼前に横たわっています。もしユーロやポンドが日本円と同じ金利かそれに非常に近くなった場合に外貨を買う意味があるのでしょうか?ストップロスの嵐になってしまいます。欧米の銀行がゼロ金利政策に近い政策をした場合に外貨それ自体にはあまり意味をなさなくなってくる事が分かると思います。

このCDOは多くの問題の中の一つです。他にも、モノライン問題、CDS問題、巨大企業のリストラ等再編問題(GM、フォード、GE等)、ヘッジファンドの新たな破たん問題、欧米の国の財政悪化による通貨下落の問題、実態経済への影響の問題等、現在の国際金融市場には5〜10の解決しなければならない大問題が次々と迫って来ております。例えるならば風速40メートル〜50メートル級の台風が多数発生している状態になっております。この状態で、仕事をしながらFX取引で儲ける等というのは、サーフィンを始めたばかりの人が荒波の海に飛び込むような物です。非常に大きな危険と背中合わせの状態であるといえます。日本人は外国語に弱いという点や時差が大きいという点からも為替取引には不利に働きます。夜中の3時にテレビを見てられないですから…

そんな中で日本人にあった投資としては(1)有利子負債が少なく、外国人所有比率が低く、利益剰余金等の備えが高く、内需比率の高い消耗品等を扱っている株式を数銘柄パッケージで買って運用するか。(2)定期預金や短期の国債で回すか。(3)投資用不動産で地道に収益を上げるか。なのかと思います。日本に住んで日本で今後も住む人を前提にした場合に現在金利が低下するのが目に見えている外貨資産を持つ意味はあまりありません。それよりは円でのリターンを着実に蓄積するのが王道でしょう。

この荒波の中でも日本の首都圏への不動産投資を見直す事を強くお勧めします。東京を中心とした首都圏であれば入居率も高く、ネットでも最低7%前後の利回りは確保できます。本日もたまたま2年前に物件を買ってもらったお客さんの奥さんから電話をもらいました。「物件買ってから今では貯金
も2200万になりました。今度赤ちゃんもできたし私の親も呼ぶことにしたので、去年は駄目でしたが隣の土地買えるか調べてもらえますか」との事です。旦那も奥さんも働いている方です。仕事をしながらの投資で最も適した投資は「良く選択して行う不動産投資」であると意を強くしました。
詳細はhttp://minato-am.com/

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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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