23年度まで、100万円の助成金がついた長期優良住宅ですが、24年度は制度が変りメリットが薄れつつあります。それでも税制優遇・ローン控除・地震保険等でメリットがありますがありますが、それよりも不動産価値の向上の方が大きなメリットかと思います。 一般の家についての不動産価値は、25～30年つまりローンを完済する頃には無価値となります。実質的にも50年持ってくれるか疑問です。 長期優良住宅は竣工時にそ...（続きを読む）

福味 健治

（建築家）

住宅ローン破産における代位弁済とは？ ある一定期間、 住宅ローンの返済が滞った場合に、住宅ローン信用保証会社があなた（債務者）に代わり 債権者（銀行など）に住宅ローンの 債務を支払うことを言います。 この代位弁済については当初の住宅ローンを 組んだときの契約書に明記されています。「ある一定期間内（通常６ヶ月）に返済が滞った場合や 差押などの競売開始決定がなされたときなどに行う」 となって...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

遠い昔のバブルの頃の不動産は何処に立地するかより、不動産であれば売れた時代でした。インフラのない無人島でさえ高値で取引されていました。それがバブル崩壊とともに融資する金融機関もちゃんと担保になりうる土地かを吟味して融資するようになり今では利用価値がない土地には融資しません。 わたしにはこのようなバブルのころに購入してそのままになっていた土地やリゾートマンションなどの売却の相談もあります。相...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

★☆　土・日曜も分譲マンションの契約・解約に関するご相談　受付中！　☆★ ＊土・日・祝日でもご自宅、現場に出張してご相談、同行をいたします。＊   新築分譲マンションの購入前に色々相談したい！ できれば、専門家に毎回打合せに同行してほしい！ マンションを契約したいけれど、ローンの返済が妥当か不安？？？ 契約を解除したいが、どうしたらいいか教えてほしい！ 重要事項説明書や管理規約がよく...（続きを読む）

寺岡 孝

（建築プロデューサー）

不動産競売にかけられてからの 任意売却はもちろん出来ます。その際には、 任意売却の価格を決めるために 競売の3点セットが必要になるのです。 ３点セットとは ①物件明細書 ②現況調査報告書③不動産評価書の３点です。 裁判所の執行官及び評価人が作成します。 通常の競売は以下の手順で進められます。 １　「担保不動産競売開始決定通知」・「差押」２　裁判所の執行官及び評価人による「現況調査」・「評価」３　...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

社長・個人事業主の方から、住宅ローンの返済猶予（リスケ）のご相談がありました。 元銀行員の事業再生コンサルタントの渕本です。 金融円滑化法で、住宅ローンの返済猶予（リスケ）をしたいというケースですが・・・ 社長や個人事業主の方は、ひと工夫が必要です。 サラリーマンは、収入の減少と家計の見直しをしても、住宅ローンの返済が厳しければ、住宅ローンの返済猶予（リスケ）は、応じてもらいやすいので...（続きを読む）

渕本 吉貴

（資金調達コンサルタント）

土日は資格の大原でみなし実務講座でした。ロープレ含めた講義で受講者の方も有意義な時間だったと思います。講義は当社が永年培った実務ノウハウを惜しみなくお伝えしています（実際の相談者の事例などをご紹介しているのでリアルです）４月は「相続」これがまた事例盛りだくさんでとても有意義だと思いますので、FPや相続関連業務されたいる方はぜひご参加下さい。→http://www.o-hara.ac.jp/osak...（続きを読む）

岡崎 謙二

（ファイナンシャルプランナー）

住宅金融支援機構（旧公庫）の 住宅ローンが破綻者するといきなり競売にかけるのではなく任意売却のスキームが 用意されています。 住宅金融支援機構（旧公庫）は その業務を以下の３社の 債権回収会社（サービサー） に業務委託しています。 住宅債権管理回収機構 エムユーフロンティア債権回収 日立キャピタル債権回収 住宅ローンの返済が６ヶ月以上滞ると 上記のいずれかの 債権回収会社（サービサー）から「...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

住宅ローン破産＝自己破産 一般的にはこのように考えられているようです。 しかしこのような事実はありません。 住宅ローン破綻と自己破産はまったくの別物です。自己破産は自分の意思で選択できますから 自動的になるものではありません。 住宅ローン破綻して任意売却をしたら 残った債務整理は住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）や 住宅ローン保証会社・債権回収会社（サービサー） との任意の整理になります...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

埼玉県所沢市の任意売却の 取り引きがみずほ銀行所沢支店 でありました。 この埼玉県所沢市の方は すでに定年されていて、 今は年金暮しです。 何もなければ年金と預金から 返済はできるのですが、 数年前から重い病気を患ってしまい任意売却して、 安い家賃の賃貸住宅へ引っ越すことになりました。 この埼玉県所沢市の方の場合は、 住宅ローンを延滞前に 相談いただいたのが幸いでした。 と...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

年金受給者ですが、まだ、 １０年近く住宅ローンが残っています。 毎月ぎりぎりの生活で 住宅ローン破綻しそうです。 任意売却して、 安い賃貸へ引っ越したいのですが、 任意売却すると、 年金を差し押さえ られますか？ 他に収入がなく 年金を差し押さえれられると 生活できなくなってしまいます。 住宅ローン破綻したからといって、 債権者が年金を差し押さえる ことは出来ません。 これは支払う先の国に対...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

住宅金融支援機構（旧公庫）は 約６０兆円もの住宅ローン融資 を行っており、 住宅金融公庫時代は 購入物件価格の80％融資しか しなかったものが、 フラット３５ができてからは 融資基準が緩和され、 購入物件価格の100％融資や 勤続1年でも融資OKで、 どんどん貸出残高を増やしています。 住宅ローンは数千万円単位の まとまった大きなお金が動くので 経済対策としてはもってこいです。 行き先のない...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

ファイナンシャルプランナーの明石久美です。 昨年末に出来上がった書籍が発売になりました。   PHP研究所からの出版です。 監修は、私が代表をしている相続専門家団体「これから相続コンサルネット 」のメンバーがおこないました。 詳細はこちら↓にありますので、ご興味のある方は、ご一読ください。 ----------------------------------------...（続きを読む）

明石 久美

（ファイナンシャルプランナー）

差押とは？民事執行法上の差押（さしおさえ）は、 債権者の権利の実現のために、裁判所が債務者に、財産（不動産、動産、債権）の処分を禁止することをいう。簡単に言えば債務者が勝手に財産を処分して隠蔽などをできないようにすることです。 任意売却の際に考えられる 差し押さえは 「競売申し立ての差押」 「給料の差押」 「滞納税金の差押」 「滞納管理費の差押」 「銀行預金の差押」 「給与の差押」 以上の...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

住宅ローン減税が適用される条件の一つに、 「申告者が入居後も引き続き住んでいること」 というものがあります。それでは、マイホームを購入した途端に転勤になってしまったら、一体どうなるのでしょうか？ この場合、住宅ローン減税の対象となる場合と ならない場合があります。基本的な考え方として、転勤先が国内の場合は、生計を一にする家族が引き続きマイホームに居住している限り、住宅ローン減税の対象になります。　...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

住宅ローン減税が適用される条件の一つに、 「返済期間が10年以上の借入金」 というものがあります。それでは、住宅ローン減税の適用期間中に一部繰上返済を行って、 返済期間が10年未満になってしまったら、いったいどうなるのでしょうか？ 結論からいうと、 「返済額軽減型」 の一部繰上返済を選択すれば特に問題はないのですが、「期間短縮型」 の一部繰上返済を選択すると、住宅ローン減税に影響が出てくるこ...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

住宅ローンを返済している場合、手元資金に余裕ができましたら、住宅ローンの繰上げ返済をお勧めします。 投資の観点からは、繰上返済は、リスクが無く減少する利息分が収益と見做せる、最も有利な投資対象です。リスクが殆どない、預貯金での貯蓄は、その金利が、ローン金利に比べ低いため、ほとんどの期間繰上返済の利息減少分が勝ります。 リスク商品の収益性を図るシャープレシオは、(期待リターン―無リスク商品の期待...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

土、日曜日、祝日もマンション購入に関するご相談　受付中！ 土曜日・日曜日も、マンション購入や契約に関するご相談をお受けしております。 まずは、ご希望の日時、ご相談場所（ご自宅、弊社オフィスなど）、ご相談内容をお知らせください。 それぞれのご相談に的確にご対応します！ ご相談フォームはこちら   どんな相談ごとがあるの？？ 例えば、（各項目をクリックすると詳細が見れます。） マンショ...（続きを読む）

寺岡 孝

（建築プロデューサー）

みなさん、こんにちは！ 「TOEIC(R)テーマ別語彙」第１４１回目は、「不動産④（頻出単語のみに焦点を絞っています） ＜賃貸、売買＞ sublet:「サブレット（する）；また貸し（する）；転貸（する）」　cf. 現在賃貸している物件を他の人にまた貸しすること。アメリカでは、夏休みなど長く家をあけるときによくします。 rent:「家賃；賃借する」 lender:「（ローンの）貸し手；貸し...（続きを読む）

伊東 なおみ

（英語講師）

住宅ローン問題でひとりで悩むのは、 荒波に小さな船で立ち向かうようなものです。 たとえ今は支払えたとしても、 10年20年と長い住宅ローンの場合は 途中でどの様な事態になるかわかりません。 そのような時のためにも 「任意売却」 という方法を知っておけば 荒波に立ち向かう小船にならずにすむでしょう。 相談も依頼も無料です。 任意売却の際に売却代金の中から 債権者により配分されます。 ...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

■住宅ローンは奪い合い？？ 3月は年度末。 銀行は期末もあってか、ローンの顧客を奪い合い。 ある銀行で好条件の借入条件の提示を受け、 もう１つ検討の銀行をお断りする。   すると、断りを入れた銀行も同じような条件提示。   これは顧客の奪い合いの様相。   確かに年度末になると、各金融機関の目標達成に一段と力が入る。   金利をはじめ、各種の条件や費用を好条...（続きを読む）

寺岡 孝

（建築プロデューサー）

独立行政法人住宅金融支援機構は、証券化の仕組みを通じて民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを供給することを支援するために創られました。 取り扱い住宅ローンは主に 長期固定金利型住宅ローン【フラット３５】です。 このローンはの特徴は３５年間固定金利です。 また、保証料や繰上げ返済手数料がかかりません。 その他職業や勤続年数等の制限がありません。 そして、融資限度額が売買金額の１００％まで可能で...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

平成23年の確定申告をそろそろ準備する時期となりました。 所得税の確定申告は平成24年2月16日から平成24年3月15日までになります。 還付申告については、2月15日以前でも提出することができます。 贈与税の確定申告は、平成24年2月1日から平成24年3月15日までになります。 確定申告は期限内に提出をしないと適用を受けられない特例もございます。 期限内に提出できるよ...（続きを読む）

佐藤 昭一

（税理士）

ＦＰ八策を当社スタッフと一緒に考えてみました。 ＦＰ業界発展なしに国の復興はありません。 ・ＦＰ資格者の政治家排出 ・ライフプラン作成をＦＰ独占業務にする ・ＦＰ相談料を一定額まで社会保険料控除する ・ＦＰを主役とした小説、ドラマと映画を製作 ・住宅ローンなど金融商品の取り扱い（銀行代理店業）の解禁 ・顧客からの投資一任勘定の解禁 ・ＦＰファンドの創設 ・ＦＰの国際留学制度創設 ぜひ「ＦＰ八策...（続きを読む）

岡崎 謙二

（ファイナンシャルプランナー）

平成23年の確定申告をそろそろ準備する時期となりました。 所得税の確定申告は平成24年2月16日から平成24年3月15日までになります。 還付申告については、2月15日以前でも提出することができます。 贈与税の確定申告は、平成24年2月1日から平成24年3月15日までになります。 確定申告は期限内に提出をしないと適用を受けられない特例もございます。 期限内に提出できるよう...（続きを読む）

佐藤 昭一

（税理士）