住宅保有と賃貸の比較-2　住宅・マンションの購入

今回は3回に分けて、再度住宅購入と賃貸生活の比較を取り上げたいと考えました。理由は、住宅ローンの支払いが滞っている現況が新聞で取り上げられていること。
また、その住宅ローンは変動利率が過半を超えたことなどによります。
また、質問サイトでも、シングルの女性からマンション購入と賃貸の優位性を問われて回答した経緯から、住宅(マンション含む)を保有する要件を整理してみました。

では、購入物件としての戸建て土地付とマンションを考えます。

○購入後の費用の点からは、
所有時に、登録免許税、不動産取得税、所有後は固定資産税、都市計画税が毎年必要になります。
戸建てであれば、このほかに修繕費が必要になり、一般住宅の場合40年間で(980万円～1,240万円)が必要です。
年間で24.5万円～31万円になり、70年では1,715万円～2,170万円が必要になります。
リフォームを考えた場合、住友林業の新築そっくりさんの例では、標準仕様で坪21万円(述べ床40坪以上)ですので、約840万円以上の費用が必要になります。

一方マンションの場合は、管理費、修繕積立金が毎月かかります。また、大規模修繕の場合は追加費用を求められます。

リフォームには、新築そっくりさんの例で、マンションでは99.750円/㎡ですので、80～90㎡で約
800万円が必要です。

なお、日本の戸建て住宅の平均建替え期間は約30年ですから、成人後の70年を戸建てで過ごす場合には、1回は建替えが必要になります。

また、マンションはまだ50年を経過した建物の例が少なく、地震などでの建替え以外は参照になりません。

ただし、現在多摩ニュータウンと、高島平などの団地の建替えが計画・進捗しています。これらは所有者が市町村や独立行政法人ですので、建て替え等の計画が出来ますが、民間の分譲マンションの場合には、建替えには区分所有者及び議決権の各5分の4以上、大規模修繕は区分所有者および議決権の4分の3以上の決議が必要になります。
住んでいる方達の所得や環境が違う中での決議には大きな困難が予想されます。

○ 購入の場合には頭金と住宅ローンの借り入れが必要になります。
頭金はローン返済の負担を軽減するために30%程度が望ましいとされています。借入れをフラット35を活用し計算しやすいように1,000万円、35年返済、元利金等払い、固定金利2.940%(11月の最頻値)にて試算すると、月々38,150円の返済額になります。

35年間で約1,602万円にもなり602万円が利子分になります。3,000万円を借りると約1,800万円の利子が上乗せされます。
ほかに、融資手数料、保証料、そして団体生命保険料も必要になります。

購入するだけでは済まず、メンテナンス等の費用と税金等の支払いも必要になります。

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文責
ファイナンシャル・プランナー  日本FP協会認定CFP(R)
ロングステイ財団登録ロングステイアドバイサー
宅地建物取引主任者
独立系顧問料制アドバイザー　吉 野　充 巨
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